Tạp chí khoa học

Đề tài “Thẩm định giá dự án Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside tại TP.HCM cho mục đích làm tài sản bảo đảm” được thực hiện tại phường Phú Định, Thành phố Hồ Chí Minh; từ tháng 03/2026 đến tháng 06/2026. Mục tiêu của đề tài là xác định giá trị thị trường của dự án tại thời điểm thẩm định nhằm phục vụ mục đích làm tài sản bảo đảm, thông qua việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá phù hợp, bảo đảm kết quả có cơ sở khoa học, sát thực tế và đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ tín dụng. Đề tài sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập với phương pháp thặng dư làm phương pháp chính để xác định giá trị tài sản; phương pháp so sánh được dùng để ước tính các thông số đầu vào (đơn giá bán căn hộ, giá cho thuê) và để kiểm chứng kết quả. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng các phương pháp hỗ trợ như điều tra, thu thập, thống kê, phân tích tổng hợp, phân tích độ nhạy và phương pháp chuyên gia. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá trị tài sản theo phương pháp thặng dư là 146.453.000.000 đồng và theo phương pháp so sánh là 140.976.000.000 đồng; chênh lệch giữa hai phương pháp chỉ khoảng 3,9%. Sau khi tổng hợp với tỷ trọng 50:50, giá trị thị trường của dự án tại thời điểm thẩm định được xác định là 143.714.500.000 đồng, tương ứng đơn giá đất ở 68.305.000 đồng/m2. Phân tích độ nhạy cho thấy giá trị dao động trong khoảng 126,8 - 167,0 tỷ đồng, phản ánh kết quả tương đối ổn định và bảo đảm nguyên tắc thận trọng khi sử dụng làm tài sản bảo đảm. Trên cơ sở đó, đề tài đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá dự án khu nhà ở thương mại.

Đề tài “Phân tích hành vi tìm kiếm thông tin trực tuyến và niềm tin của người mua căn hộ lần đầu trong phân khúc trung và cao cấp tại thành phố Thủ Đức (cũ)” được thực hiện tại TP. Thủ Đức (cũ), TP.HCM, từ tháng 2 đến tháng 6 năm 2026. Nghiên cứu nhằm phân tích hành vi tìm kiếm và đánh giá mức độ tin tưởng thông tin trực tuyến của người mua căn hộ lần đầu phân khúc trung-cao cấp trong bối cảnh thị trường bất động sản bán minh bạch, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận thông tin trực tuyến. Cụ thể, đề tài xác định các nền tảng tìm kiếm phổ biến, cách thức và tần suất tìm kiếm, thực trạng niềm tin trực tuyến, và mức độ tác động của sáu yếu tố lên niềm tin thông tin của người tiêu dùng. Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng kết hợp tài liệu thứ cấp. Dữ liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát trực tuyến (Google Forms) với 175 mẫu hợp lệ (theo tiêu chuẩn Hair et al., 2010), xử lý bằng SPSS qua bốn bước: thống kê mô tả, kiểm định Cronbach's Alpha, phân tích EFA và hồi quy tuyến tính bội (OLS) dựa trên mô hình tích hợp TAM, IAM, SCT và Rủi ro cảm nhận. Kết quả cho thấy người mua căn hộ lần đầu có hành vi tìm kiếm đa nền tảng (diễn đàn cộng đồng dẫn đầu, 60,0%), hành trình tìm kiếm dài, chủ động, ưu tiên kiểm chứng uy tín chủ đầu tư và ý kiến cư dân hơn thông tin giá bán. Chỉ số niềm tin trực tuyến (OIT) ở mức thấp (2,56/5,0), phản ánh sự hoài nghi có chủ đích trước đặc trưng bán minh bạch của thị trường. Mô hình hồi quy giải thích 53,5% biến thiên của OIT, trong đó Tính hữu ích cảm nhận (PU) tác động mạnh nhất, kế đến là eWOM và Rủi ro cảm nhận (PR - tác động ngược chiều). Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất ba nhóm giải pháp: tăng tính hữu dụng thực tế của nền tảng PropTech, phát triển hệ sinh thái eWOM có xác minh danh tính, và giảm rủi ro thông qua minh bạch hóa thông tin pháp lý từ nguồn quản lý nhà nước.

Đề tài nghiên cứu “Phân tích hoạt động thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Công ty Cổ phần V-LINK” được thực hiện tại Công ty Cổ phần V- LINK, địa chỉ tại Tầng 09 Tòa nhà Pearl Plaza, số 561A Điện Biên Phủ, Phường Thạnh Mỹ Tây, Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn từ tháng 01/2025 đến tháng 5/2026. Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn tại Công ty, làm rõ quy trình và phương pháp thẩm định giá đang áp dụng, vận dụng quy trình để ước tính giá trị một số bất động sản cụ thể. Đồng thời đánh giá kết quả đạt được, nhận diện hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Công ty. Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình, phương pháp và kết quả thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn tại Công ty. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng gồm thu thập dữ liệu, điều tra thị trường, thống kê – phân tích – tổng hợp và phương pháp so sánh trong thẩm định giá. Kết quả nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý liên quan đến bất động sản, thẩm định giá bất động sản và hoạt động thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công ty giai đoạn năm 2025 và 5 tháng đầu năm 2026, qua đó nhận diện xu hướng mở rộng quy mô, chuyên môn hóa sâu trong phân khúc bất động sản phục vụ tín dụng ngân hàng và tính mùa vụ gắn với chu kỳ tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam. Đề tài cũng mô tả, phân tích quy trình thẩm định giá gồm 11 bước nghiệp vụ đang áp dụng tại Công ty và vận dụng thành công phương pháp so sánh vào hai hồ sơ thực tế gồm quyền sử dụng đất ở và căn hộ chung cư. Trên cơ sở đó, đề tài đề xuất bảy nhóm giải pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn tại Công ty trong thời gian tới.

Đề tài “Phân tích các yếu tố tác động đến giá giao dịch căn hộ chung cư tầm trung tại phường Dĩ An - TP.HCM” được thực hiện nhằm xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá giao dịch căn hộ chung cư tầm trung trên địa bàn phường Dĩ An trong bối cảnh thị trường bất động sản khu vực đang phát triển mạnh nhờ lợi thế công nghiệp, hạ tầng giao thông và quá trình đô thị hóa nhanh. Nghiên cứu hướng đến việc xác định các yếu tố có ý nghĩa thống kê đối với giá căn hộ, từ đó làm cơ sở tham khảo cho nhà đầu tư, người mua nhà và các chủ thể liên quan trong hoạt động định giá bất động sản. Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn phường Dĩ An, TP.HCM, với dữ liệu thu thập từ các giao dịch căn hộ chung cư tầm trung tại 23 dự án tiêu biểu trong giai đoạn từ năm 2024 đến Quý I/2026. Bộ dữ liệu nghiên cứu bao gồm 143 quan sát, được tổng hợp từ các nguồn thông tin giao dịch thị trường, dữ liệu công khai của dự án và khảo sát thực tế. Các biến nghiên cứu phản ánh đặc điểm nội tại của căn hộ, yếu tố vị trí, pháp lý, tiện ích và uy tín chủ đầu tư. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là phương pháp định lượng thông qua mô hình hồi quy tuyến tính đa biến đó là Hedonic Pricing Method (Rosen, 1974) với phương pháp OLS, ước lượng trên 143 quan sát. Sau quá trình xử lý và làm sạch dữ liệu, nghiên cứu tiến hành kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến, tự tương quan và xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến giá giao dịch căn hộ. Kết quả nghiên cứu cho thấy mô hình có mức độ giải thích cao đối với biến phụ thuộc là giá giao dịch căn hộ. Trong đó, diện tích căn hộ là yếu tố có mức độ tác động tích cực mạnh nhất đến giá giao dịch. Các yếu tố như năm giao dịch, uy tín chủ đầu tư và khả năng tiếp cận hạ tầng giao thông công cộng có ảnh hưởng đáng kể đến giá căn hộ. Đồng thời, khoảng cách đến trung tâm hành chính và một số yếu tố vị trí thể hiện tác động ngược chiều đến giá giao dịch. Một số biến như hướng căn hộ, tầm nhìn, khoảng cách đến công....

Đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng kinh doanh tại phường Thạnh Mỹ Tây - Thành phố Hồ Chí Minh bằng mô hình hồi quy” được thực hiện tại phường Thạnh Mỹ Tây, Thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 03 năm 2026 đến tháng 06 năm 2026. Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại có nhiều biến động, giá thuê mặt bằng kinh doanh giữa các khu vực có sự chênh lệch đáng kể và chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê là cần thiết nhằm góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường cũng như hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường trong quá trình ra quyết định. Mục tiêu của nghiên cứu là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng kinh doanh tại phường Thạnh Mỹ Tây, đồng thời đo lường mức độ tác động của từng yếu tố thông qua mô hình hồi quy tuyến tính đa biến. Đề tài tiến hành thu thập dữ liệu về giá thuê mặt bằng kinh doanh và các đặc điểm liên quan từ các trang thông tin bất động sản, khảo sát thực tế và các nguồn dữ liệu thị trường. Sau khi thu thập, dữ liệu được tổng hợp, làm sạch, mã hóa và xử lý bằng phần mềm SPSS. Các phương pháp thống kê mô tả, phân tích tương quan, kiểm định mô hình và hồi quy tuyến tính đa biến được sử dụng để đánh giá mối quan hệ giữa giá thuê mặt bằng kinh doanh với các yếu tố ảnh hưởng. Sau khi loại một quan sát cá biệt (mặt bằng có diện tích 1.800 m2) và sử dụng mô hình hồi quy log-log phù hợp với lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic), mô hình giải thích được 71,3% biến thiên của giá thuê (R2 = 0,713; F = 38,279; Sig. = 0,000). Kết quả cho thấy ba yếu tố có ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê đến giá thuê mặt bằng kinh doanh, gồm: diện tích mặt bằng, mức độ nhận diện thương hiệu và tình trạng ít kẹt xe. Trong đó, diện tích mặt bằng có tác động mạnh nhất - khi diện tích tăng 1% thì giá thuê tăng khoảng 0,73%; mặt bằng có khả năng nhận diện thương hiệu cao có giá thuê cao hơn khoảng 32% và mặt bằng ở khu vực ít kẹt xe cao hơn khoảng 21%. Mô hình hồi quy được xây dựng có ý nghĩa

Đề tài “Xây dựng bản đồ giá đất thị trường phục vụ lựa chọn tài sản so sánh bằng công nghệ GIS” được tiến hành tại phường Bạc Liêu, tỉnh Cà Mau, từ tháng 01/2026 đến tháng 6/2026. Đề tài xuất phát từ thực tiễn các “điểm nghẽn” trong công tác thẩm định giá hiện nay như dữ liệu thị trường phân tán, quy trình lựa chọn tài sản so sánh còn thủ công và thiếu tính hệ thống. Mục tiêu chính là ứng dụng công nghệ GIS để số hóa dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ trực quan giúp thẩm định viên và cơ quan quản lý đất đai tra cứu thông tin nhanh chóng, chính xác, đáp ứng yêu cầu của Luật Đất đai 2024 về định giá sát giá thị trường, phục vụ công tác bồi thường và quy hoạch. Đề tài áp dụng tổng hợp các phương pháp: thu thập dữ liệu thị trường từ đa dạng nguồn; tổng hợp, xử lý dữ liệu; chuẩn hóa dữ liệu không gian, sửa lỗi topology bằng MicroStation V8i, gCadas và xây dựng bản đồ trên ArcMap; phương pháp phân tích không gian để xây dựng quy trình tra cứu, lựa chọn TSSS và thực hiện các thao tác phân tích mở rộng; phương pháp so sánh - đối chiếu để kiểm chứng độ tin cậy của dữ liệu cũng như đánh giá mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước. Kết quả, 200/200 mẫu tài sản được thêm vào bản đồ: độ chính xác vị trí đạt 100% (vượt ngưỡng tối thiểu ≥ 90%), độ đầy đủ thông tin thuộc tính đạt 99,5% và tính nhất quán đạt 99%. Sản phẩm là bản đồ giá đất thị trường phường Bạc Liêu trên nền GIS, cho phép tìm kiếm tài sản so sánh theo bán kính hoặc lọc theo các tiêu chí một cách tự động. Phân tích không gian mở rộng (phân bố giá theo loại đường tiếp cận và hệ số chênh lệch K) hỗ trợ đắc lực cho công tác thẩm định bồi thường, tính thuế và quản lý biến động thị trường bất động sản.