Phần MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) giai đoạn 2020 2025 đã trải qua nhiều biến động mạnh. Từ 2019-2022, giá BĐS tại nhiều tỉnh miền Tây tăng 30-35%. Giai đoạn 2022-2023, thị trường giảm mạnh, đặc biệt lượng giao dịch tại Cần Thơ giảm 33,2%, sau đó phục hồi với 86.000 sản phẩm, gấp 1,3 lần so với năm 2023 (Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2022; UBND Thành phố Cần Thơ, 2024; VARS, 2025). Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu giá đất phục vụ định giá vẫn mang tính rời rạc, thiếu đồng bộ, thiếu chuẩn hóa và không được cập nhật thường xuyên, khiến việc định giá phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân của thẩm định viên thay vì dựa trên nền tảng không gian thống nhất (LSVN, 2025; Báo Kiểm toán, 2023). Thực trạng này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa yêu cầu pháp lý về định giá sát thị trường theo Luật Đất đai 2024 và năng lực thực thi của các đơn vị thẩm định tại địa phương.
Một trong những khâu quan trọng nhất, mang tính quyết định đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá là việc lựa chọn tài sản so sánh (TSSS). Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường (Thông tư 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính) và Nghị định 226/2025/NĐ-CP, TSSS phải là tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định về đặc điểm kỹ thuật, pháp lý, vị trí và điều kiện thị trường. Nếu lựa chọn không phù hợp hoặc không đủ số lượng TSSS, kết quả định giá sẽ bị sai lệch, dẫn đến rủi ro pháp lý và thất thoát tài chính cho ngân hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.
Nghiên cứu của Nguyễn Văn Bình (2023) và Trần Văn Thành và cộng sự (2023) đã chỉ ra ba trở ngại hệ thống trong quy trình lựa chọn TSSS tại Việt Nam. Thứ nhất, nguồn tin đăng nằm rải rác trên các trang web, diễn đàn và mạng xã hội, lẫn nhiều thông 1 tin rác, ảo và không đầy đủ, thiếu cơ chế kiểm soát tập trung. Thứ hai, việc đánh giá tính tương đồng không gian giữa các tài sản - đặc biệt về khoảng cách, khả năng tiếp cận hạ tầng và tiện ích xung quanh - vẫn phụ thuộc chủ yếu vào phán đoán chủ quan của thẩm định viên, dẫn đến sai lệch có hệ thống. Thứ ba, dữ liệu TSSS đã sử dụng không được số hóa và lưu trữ có cấu trúc, khiến tài nguyên thông tin bị lãng phí sau mỗi lần thẩm định.
Cùng với sự phát triển của cách mạng công nghiệp 4.0, Hệ thống thông tin địa lý (GIS - Geographic Information System) nổi lên như một công cụ hứa hẹn giải quyết các “điểm nghẽn” trên. Nhờ khả năng tiếp nhận, lưu trữ, xử lý, phân tích và hiển thị dữ liệu lớn, tích hợp thông tin không gian với thông tin thuộc tính, GIS giúp thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về phân bố giá đất và xác định vị trí tương đối giữa các tài sản một cách khoa học, nhanh chóng và minh bạch.
Phường Bạc Liêu là đơn vị hành chính mới, hình thành từ việc hợp nhất năm phường (Phường 1, 2, 3, 7, 8) thuộc thành phố Bạc Liêu cũ (nay thuộc tỉnh Cà Mau) theo chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025. Khu vực đang đô thị hóa nhanh với nhiều dự án khu dân cư, khu công nghiệp, dịch vụ - du lịch, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng và biến động giá mạnh. Số liệu sơ bộ cho thấy giá đất phân hóa rất lớn: các vị trí trung tâm đạt khoảng 160 triệu/m², trong khi vùng ven chỉ khoảng 2 triệu/m². Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu đất đai tại đây chưa được chuẩn hóa và tích hợp để phục vụ hiệu quả công tác định giá sát thị trường.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và Nghị định 226/2025/NĐ-CP đặt ra yêu cầu bắt buộc về định giá đất sát thị trường, minh bạch hóa thông tin và ứng dụng công nghệ, việc ứng dụng GIS trong quy trình định giá đã trở thành đòi hỏi tất yếu. Xuất phát từ những lý do trên, đề tài “Xây dựng bản đồ giá đất thị trường phục vụ lựa chọn tài sản so sánh bằng công nghệ GIS tại phường Bạc Liêu, tỉnh Cà Mau” được thực hiện nhằm giải quyết khoảng trống giữa lý thuyết GIS và ứng dụng GIS trong định giá bất động sản, đồng thời đáp ứng yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn quản lý và thị trường tại địa bàn nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát
Xây dựng bản đồ giá đất thị trường trên nền tảng GIS, tích hợp cơ sở dữ liệu các thửa đất đã/đang giao dịch nhằm hỗ trợ việc lựa chọn tài sản so sánh trong công tác định giá trên địa bàn phường Bạc Liêu, tỉnh Cà Mau.
Mục tiêu cụ thể
- Thu thập, sàng lọc, chuẩn hóa dữ liệu giá đất thị trường và tích hợp dữ liệu không gian (bản đồ địa chính) với dữ liệu thuộc tính (giá) để hình thành cơ sở dữ liệu gồm 200 mẫu tài sản tại phường Bạc Liêu giai đoạn 2024-2026.
- Xây dựng bản đồ giá đất thị trường phường Bạc Liêu trên nền GIS (ArcMap).
- Xây dựng và kiểm thử quy trình tra cứu, lựa chọn tài sản so sánh trên nền bản đồ GIS.
- Kiểm tra, đánh giá độ tin cậy của dữ liệu và thực hiện một số phân tích không gian mở rộng.
- Đề xuất giải pháp ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn định giá và quản lý đất đai tại địa phương.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Dữ liệu giá đất thị trường và các thông tin liên quan: vị trí, diện tích, giá giao dịch/rao bán, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch của các thửa đất; quy trình xây dựng bản đồ giá đất và quy trình tra cứu TSSS trên nền GIS.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: phường Bạc Liêu, tỉnh Cà Mau.
- Phạm vi thời gian: dữ liệu thị trường và thông tin kinh tế - xã hội được tham chiếu trong giai đoạn 2024-2026; quá trình thu thập, xử lý và xây dựng bản đồ được thực hiện từ tháng 01/2026 đến tháng 6/2026.
Phạm vi nội dung: tập trung xây dựng bản đồ giá đất phục vụ mục đích lưu trữ và lựa chọn TSSS trong định giá bất động sản.