Tài chính BĐS
Tài chính bất động sản từ giá trị thời gian của tiền, cấu trúc vốn, tín dụng, tài trợ dự án đến quỹ, REIT, chứng khoán hóa, quản trị rủi ro và phân bổ vốn.
Tài chính BĐS giải quyết những quyết định nào mà Đầu tư BĐS chưa giải quyết hết?
Phân biệt góc nhìn tài chính BĐS với quyết định đầu tư; làm rõ cấu trúc nguồn vốn, chi phí vốn, lịch trả nợ, thanh khoản, khả năng chịu nợ và phân bổ vốn trong một tài sản, dự án hoặc doanh nghiệp BĐS.
Giá trị thời gian của tiền: vì sao 1 tỷ đồng hôm nay khác 1 tỷ đồng sau 5 năm?
Giải thích giá trị thời gian của tiền trong BĐS qua giá trị hiện tại, giá trị tương lai, chi phí cơ hội, lạm phát và rủi ro; hướng dẫn quy đổi các dòng tiền ở các thời điểm khác nhau về cùng một mốc để so sánh.
Dòng tiền danh nghĩa và dòng tiền thực: lạm phát làm thay đổi quyết định tài chính thế nào?
Phân biệt dòng tiền danh nghĩa và dòng tiền thực trong mô hình BĐS; hướng dẫn xử lý lạm phát, tăng giá thuê, tăng chi phí và tỷ lệ chiết khấu nhất quán để tránh trộn đơn vị sức mua.
Lãi suất danh nghĩa, lãi suất hiệu dụng và lãi suất thực khác nhau ra sao?
Phân biệt lãi suất danh nghĩa, lãi suất hiệu dụng theo kỳ ghép lãi và lãi suất thực sau lạm phát; hướng dẫn chuyển đổi nhất quán khi so sánh khoản vay và mô hình dòng tiền BĐS.
Chiết khấu dòng tiền: chọn tỷ lệ chiết khấu dựa trên điều gì?
Giải thích tỷ lệ chiết khấu như mức sinh lời yêu cầu phù hợp với rủi ro và loại dòng tiền; hướng dẫn chọn tỷ lệ nhất quán giữa dòng tiền tài sản, vốn chủ, danh nghĩa/thực và thời hạn trong mô hình BĐS.
Niên kim, khoản vay trả đều và dòng tiền không đều trong BĐS
Giải thích niên kim, khoản thanh toán đều, lịch khấu hao khoản vay và dòng tiền không đều trong BĐS; hướng dẫn lựa chọn công thức hoặc mô hình theo cấu trúc dòng tiền thực tế.
Đòn bẩy tài chính: khi nào nợ làm tăng lợi nhuận và khi nào làm tăng rủi ro?
Phân tích cơ chế đòn bẩy tài chính trong BĐS: nợ có thể khuếch đại lợi nhuận vốn chủ khi tài sản tạo lợi suất cao hơn chi phí nợ, nhưng cũng khuếch đại thua lỗ, rủi ro thanh khoản và tái cấp vốn.
Bảng nguồn và sử dụng vốn: đọc một thương vụ BĐS từ cấu trúc tiền vào - tiền ra
Hướng dẫn lập bảng nguồn và sử dụng vốn cho thương vụ BĐS; kiểm tra tổng nguồn bằng tổng nhu cầu, tách giá mua, chi phí giao dịch, CAPEX, dự phòng và cấu trúc nợ–vốn chủ để tránh thiếu vốn lúc đóng giao dịch.
LTV là gì và vì sao tỷ lệ vay trên giá trị tài sản không nói hết rủi ro?
Giải thích Loan-to-Value (LTV) – tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản – trong tín dụng BĐS; phân tích mẫu số định giá, biến động giá, khoản vay nhiều lớp và lý do phải đọc LTV cùng DSCR, dòng tiền và cấu trúc khoản vay.
DSCR là gì và ngân hàng nhìn khả năng trả nợ của BĐS tạo thu nhập ra sao?
Giải thích Debt Service Coverage Ratio (DSCR) – hệ số bao phủ nghĩa vụ nợ – cho BĐS tạo thu nhập; hướng dẫn xác định NOI, nghĩa vụ nợ, mức đệm, stress test và lý do DSCR phải đọc cùng LTV và chất lượng dòng tiền.
Khoản vay trả gốc đều, trả góp đều và trả cuối kỳ khác nhau thế nào?
So sánh ba cách hoàn trả khoản vay BĐS theo lịch gốc, lãi, số dư và áp lực dòng tiền; hướng dẫn chọn cấu trúc trả nợ phù hợp với tài sản và khả năng tạo tiền.
Lãi suất cố định, thả nổi và hỗn hợp: rủi ro nằm ở đâu?
Phân tích lãi suất cố định, thả nổi và hỗn hợp trong khoản vay BĐS; tách lãi suất tham chiếu, biên độ, kỳ điều chỉnh và tác động đến DSCR, giá trị và khả năng tái cấp vốn.
Kỳ hạn vay và thời gian khấu hao khác nhau thế nào?
Giải thích khác biệt giữa kỳ hạn khoản vay và thời gian khấu hao; cho thấy cách chênh lệch hai khái niệm tạo số dư đáo hạn, ảnh hưởng DSCR và rủi ro tái cấp vốn.
Balloon Payment: khoản thanh toán lớn cuối kỳ tạo rủi ro gì?
Phân tích khoản thanh toán lớn cuối kỳ trong tài trợ BĐS, nguồn hình thành, rủi ro tái cấp vốn, giá trị tài sản, thanh khoản và cách chuẩn bị phương án trả nợ trước đáo hạn.
Tài sản bảo đảm, cam kết tài chính và điều kiện giải ngân cần đọc thế nào?
Hướng dẫn đọc ba lớp quan trọng của hợp đồng tín dụng BĐS: tài sản bảo đảm, cam kết tài chính và điều kiện giải ngân; phân biệt bảo đảm pháp lý với kiểm soát dòng tiền và điều kiện vận hành khoản vay.
Case study: lập lịch trả nợ và kiểm DSCR cho một tòa nhà cho thuê
Case study tổng hợp phần tín dụng: xây lịch trả nợ, dự báo NOI, tính DSCR theo kỳ, kiểm sức chịu đựng lãi suất và tỷ lệ lấp đầy cho một tòa nhà cho thuê giả lập.
Vốn chủ sở hữu và vốn vay nên phối hợp thế nào trong một thương vụ BĐS?
Phân tích cách phối hợp vốn chủ sở hữu và vốn vay trong BĐS dựa trên quyền ưu tiên, chi phí vốn, khả năng chịu lỗ, thanh khoản và độ ổn định dòng tiền thay vì chỉ tối đa hóa đòn bẩy.
Chi phí vốn vay sau thuế và chi phí vốn chủ sở hữu khác nhau ra sao?
Phân biệt chi phí vốn vay và chi phí vốn chủ sở hữu, giải thích điều chỉnh sau thuế trong mô hình tài chính và cảnh báo việc áp dụng máy móc lá chắn thuế khi pháp luật, cấu trúc và khả năng sử dụng chi phí khác nhau.
WACC trong BĐS: khi nào dùng được và khi nào dễ gây hiểu sai?
Giải thích chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC), cách xác định trọng số và chi phí thành phần, phạm vi sử dụng trong BĐS và các trường hợp WACC dễ gây sai lệch khi rủi ro hoặc cấu trúc vốn thay đổi.
Vốn ưu tiên và vốn trung gian nằm ở đâu giữa nợ và vốn chủ?
Giải thích vốn ưu tiên và vốn trung gian trong cấu trúc tài chính BĐS, thứ tự ưu tiên dòng tiền, mức sinh lời, bảo đảm, quyền kiểm soát và lý do lớp vốn ở giữa có thể làm cấu trúc phức tạp hơn.
Waterfall phân chia dòng tiền giữa các nhà đầu tư được xây dựng thế nào?
Giải thích thác phân chia dòng tiền giữa các nhà đầu tư BĐS; hướng dẫn xác định thứ tự hoàn vốn, mức lợi nhuận ưu tiên, ngưỡng phân chia và kiểm tra tính nhất quán của mô hình.