Bảng nguồn và sử dụng vốn: đọc một thương vụ BĐS từ cấu trúc tiền vào - tiền ra

Trước khi hỏi một thương vụ sinh lời bao nhiêu, cần hỏi đơn giản hơn: tổng cộng cần bao nhiêu tiền và tiền đó đến từ đâu. Bảng nguồn và sử dụng vốn là cầu nối giữa giá mua, chi phí phát sinh và cấu trúc tài trợ.

Nhiều mô hình chỉ đưa giá mua tài sản vào nhu cầu vốn rồi tính tỷ lệ vay trên giá mua. Nhưng ngày đóng giao dịch còn có thuế/phí, chi phí tư vấn, phí tài trợ, dự phòng, tiền cải tạo ban đầu và vốn lưu động. Bỏ sót các khoản này khiến vốn chủ phải bổ sung bất ngờ.

Bảng nguồn–sử dụng vốn cũng là công cụ kiểm soát: tổng nguồn phải bằng tổng sử dụng. Nếu không cân, mô hình đang thiếu tiền hoặc ghi trùng nguồn.

Chuyên đề: Tài chính BĐS · Bài 08 · Phần 1: Nền tảng tài chính BĐS

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

1. Vị trí của bài trong mạch Tài chính BĐS

Bài 08 tập trung vào Bảng nguồn và sử dụng vốn: đọc một thương vụ BĐS từ cấu trúc tiền vào - tiền ra. Nội dung được đặt trong mạch 96 bài để người học đi từ nền tảng giá trị thời gian của tiền, cấu trúc vốn và tín dụng đến tài trợ dự án, tài sản tạo thu nhập, thị trường vốn, quỹ BĐS, quản trị tài chính doanh nghiệp và phân bổ vốn.

Ranh giới của bài là tài chính: tiền được huy động, sử dụng, hoàn trả và chịu rủi ro như thế nào. Khi một khái niệm cũng xuất hiện trong Đầu tư BĐS, bài này chỉ đi sâu phần cấu trúc vốn, chi phí vốn, nghĩa vụ nợ, thanh khoản và khả năng chịu đựng; không thay thế việc phân tích lựa chọn cơ hội đầu tư.

2. Mục tiêu học tập

Lập được bảng sử dụng vốn đầy đủ cho một thương vụ mua BĐS.
Phân loại nợ, vốn chủ và nguồn tài trợ khác.
Kiểm tra nguồn bằng sử dụng.
Phân biệt tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) với tỷ lệ nợ trên tổng chi phí.
Nhận diện khoản dự phòng và chi phí tài trợ cần vốn ngay từ đầu.

3. Tình huống BĐS mở bài

Doanh nghiệp mua tòa nhà giá 200 tỷ đồng. Ngân hàng tài trợ 60% giá mua, tức 120 tỷ. Nếu người phân tích kết luận vốn chủ chỉ cần 80 tỷ là thiếu: còn 4 tỷ phí giao dịch, 6 tỷ cải tạo ban đầu, 2 tỷ phí tài trợ và 5 tỷ dự phòng. Tổng sử dụng vốn là 217 tỷ, nên vốn chủ thực cần 97 tỷ nếu không có nguồn khác.

Khi xử lý tình huống, không nên đi thẳng vào công thức. Trước hết hãy tách bốn nhóm: dữ kiện đã biết – giả định phải đặt – biến số cần kiểm tra – quyết định cần đưa ra. Sau đó mới chọn chỉ tiêu tài chính phù hợp. Đây là thói quen quan trọng vì cùng một chỉ số có thể cho kết luận khác nếu mẫu số, thời điểm hoặc phạm vi dòng tiền khác nhau.

4. Khung phân tích chung trước khi tính

Lớp phân tích	Câu hỏi cần trả lời	Bằng chứng/đầu ra
Tài sản hoặc dự án	Tài sản tạo dòng tiền bằng cách nào, đang ở giai đoạn nào?	Giá trị, tiến độ, hợp đồng thuê/bán, ngân sách.
Dòng tiền	Tiền vào và tiền ra xuất hiện thời điểm nào?	Trục thời gian, dự báo theo tháng/quý/năm.
Nguồn vốn	Ai cấp vốn, với chi phí và quyền ưu tiên nào?	Nợ, vốn chủ, lớp vốn khác, điều khoản.
Nghĩa vụ	Khoản nào phải trả trước, khi nào đáo hạn?	Lịch lãi/gốc, phí, cam kết và dự phòng.
Rủi ro	Biến nào có thể làm thiếu tiền hoặc giảm giá trị?	Độ nhạy, kịch bản và mức đệm.
Quyết định	Chấp nhận, điều chỉnh hay từ chối cấu trúc nào?	Ngưỡng, phương án và người chịu trách nhiệm.

Khung này giúp tránh tình trạng chỉ nhìn một tỷ lệ đẹp rồi kết luận. Tài chính BĐS luôn là bài toán đồng thời về mức tiền, thời điểm, quyền ưu tiên và khả năng chịu cú sốc.

5. Các nguyên lý cốt lõi

5.1. Sử dụng vốn phải bắt đầu từ toàn bộ nhu cầu tiền

Giá mua chỉ là một dòng. Cần liệt kê mọi khoản phải trả để hoàn tất giao dịch và đưa tài sản vào trạng thái mục tiêu.

Ví dụ BĐS: Giá 200, phí 4, cải tạo 6, phí tài trợ 2, dự phòng 5 tạo tổng 217.

Điểm kiểm soát: Lập danh mục sử dụng từ hồ sơ giao dịch, không lấy một tỷ lệ chung thiếu căn cứ.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “sử dụng vốn phải bắt đầu từ toàn bộ nhu cầu tiền”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

Kiểm tra trong thực hành: Hãy thử thay đổi giả định trọng yếu của ví dụ trên theo cả chiều thuận lợi và bất lợi. Nếu kết luận của mô hình đảo chiều chỉ vì một thay đổi nhỏ, đó là dấu hiệu quyết định có độ nhạy cao và cần thêm vùng đệm hoặc bằng chứng trước khi chấp nhận.

5.2. Nguồn vốn phải phản ánh tiền thực sự sẵn sàng

Hạn mức được hứa chưa chắc là nguồn có thể rút ngay nếu còn điều kiện giải ngân.

Ví dụ BĐS: Khoản vay 120 tỷ nhưng ngân hàng giữ lại 10 tỷ cho chi phí đầu tư lớn (CAPEX) theo tiến độ thì tiền đóng giao dịch khác số hạn mức.

Điểm kiểm soát: Tách nguồn tại thời điểm hoàn tất giao dịch và nguồn giải ngân sau.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “nguồn vốn phải phản ánh tiền thực sự sẵn sàng”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.3. Tổng nguồn phải bằng tổng sử dụng

Đây là phép kiểm cơ bản nhất. Chênh lệch dương/âm phải có giải thích cụ thể.

Ví dụ BĐS: Nếu uses 217 nhưng sources 212, mô hình thiếu 5 tỷ, không thể “để sau tính”.

Điểm kiểm soát: Thêm dòng kiểm tra bằng 0 và cảnh báo tự động.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “tổng nguồn phải bằng tổng sử dụng”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.4. LTV khác tỷ lệ nợ trên tổng chi phí

LTV thường so khoản vay với giá trị tài sản theo cơ sở định giá; tỷ lệ nợ trên chi phí so với tổng vốn đã bỏ vào.

Ví dụ BĐS: Vay 120 trên giá trị 200 là 60% LTV, nhưng trên tổng sử dụng 217 chỉ chiếm 55,3%.

Điểm kiểm soát: Đặt tên mẫu số rõ ràng, tránh gọi mọi tỷ lệ là LTV.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “ltv khác tỷ lệ nợ trên tổng chi phí”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.5. Chi phí tài trợ cũng cần được tài trợ

Phí thu xếp, thẩm định, đăng ký bảo đảm hoặc phí cam kết có thể phải trả lúc đầu và làm tăng nhu cầu vốn.

Ví dụ BĐS: Phí 1% khoản vay 120 tỷ là 1,2 tỷ nếu tính theo giả định đó.

Điểm kiểm soát: Đưa phí vào uses và kiểm xem ngân hàng có tài trợ phần này hay không.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “chi phí tài trợ cũng cần được tài trợ”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.6. Dự phòng là nguồn đệm cho bất định, không phải lợi nhuận

Dự phòng giúp xử lý phát sinh hoặc thời gian lấp đầy chậm. Nếu dùng hết dự phòng, hiệu quả thực tế thay đổi.

Ví dụ BĐS: 5 tỷ dự phòng cho 6 tháng chi phí vận hành không nên tự động coi là tiền có thể phân phối.

Điểm kiểm soát: Gắn dự phòng với rủi ro cụ thể và quy tắc giải phóng.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “dự phòng là nguồn đệm cho bất định, không phải lợi nhuận”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.7. Nguồn vốn nhiều lớp phải thể hiện thứ tự và điều kiện

Nợ cao cấp, nợ thứ cấp, vốn ưu tiên và vốn chủ thường có chi phí, quyền và thứ tự nhận tiền khác nhau.

Ví dụ BĐS: Nguồn 217 có thể gồm 120 nợ ngân hàng, 30 vốn ưu tiên và 67 vốn chủ.

Điểm kiểm soát: Bảng sources cần cột chi phí, kỳ hạn, ưu tiên và điều kiện rút vốn.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “nguồn vốn nhiều lớp phải thể hiện thứ tự và điều kiện”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

5.8. Bảng nguồn–sử dụng là điểm xuất phát cho mô hình sau thời điểm hoàn tất giao dịch

Số dư nợ, giá trị vốn chủ, cơ sở chi phí và dự phòng trong bảng phải chảy sang lịch nợ và dòng tiền.

Ví dụ BĐS: Nếu bảng sources ghi nợ 120 nhưng lịch vay bắt đầu 110, mô hình mất nhất quán.

Điểm kiểm soát: Liên kết công thức, không nhập lại bằng tay ở nhiều sheet.

Cách đọc sâu hơn: Khi áp dụng nguyên tắc “bảng nguồn–sử dụng là điểm xuất phát cho mô hình sau thời điểm hoàn tất giao dịch”, người phân tích phải chỉ ra rõ biến nào là dữ liệu quan sát được, biến nào là giả định và biến nào là kết quả tính toán. Nếu một con số thay đổi, cần truy ngược được nó tác động vào dòng tiền, nghĩa vụ nợ, vốn chủ và quyết định tài trợ ở đâu. Cách làm này giúp mô hình tài chính không trở thành một bảng tính có nhiều công thức nhưng thiếu khả năng giải thích.

6. Bảng so sánh và công thức cần nắm

Sử dụng vốn minh họa	Tỷ đồng	Nguồn vốn minh họa	Tỷ đồng
Giá mua	200	Khoản vay	120
Chi phí giao dịch	4	Vốn chủ	97
chi phí đầu tư lớn (CAPEX) ban đầu	6
Phí tài trợ	2
Dự phòng	5
Tổng	217	Tổng	217

Phép kiểm bắt buộc: Tổng nguồn - Tổng sử dụng = 0. Ngoài ra nên hiển thị riêng LTV = Dư nợ / Giá trị tài sản và Tỷ lệ nợ trên tổng chi phí = Dư nợ / Tổng sử dụng vốn để không trộn hai mẫu số.

Lưu ý về đơn vị: Tỷ lệ theo năm, quý và tháng không được trộn trực tiếp; dòng tiền đầu kỳ và cuối kỳ không được xem như cùng thời điểm; giá trị tài sản, tổng chi phí và dư nợ phải được gọi đúng tên để tránh thay mẫu số mà không nhận ra.

7. Quy trình thực hành từ dữ liệu đến quyết định

Xác định câu hỏi quyết định và mốc thời gian của bài toán. Viết một câu ngắn nêu rõ đang đánh giá tài sản, khoản vay, cấu trúc vốn hay khả năng trả nợ.
Thu thập dữ liệu gốc và đánh dấu nguồn. Giá trị tài sản, lãi suất, lịch trả nợ, tiền thuê, chi phí và thời điểm phải có nguồn hoặc được ghi rõ là giả định.
Chuẩn hóa đơn vị thời gian. Chọn tháng, quý hoặc năm; chuyển tỷ lệ và số kỳ về cùng đơn vị trước khi tính.
Lập dòng tiền hoặc bảng trung gian trước khi tính chỉ số. Không nhập một con số chỉ tiêu cuối cùng bằng tay.
Tính trường hợp cơ sở và thực hiện ít nhất hai kịch bản bất lợi. Tập trung vào biến có thể làm thiếu tiền hoặc vượt ngưỡng kiểm soát.
Kiểm tra chéo bằng một chỉ tiêu khác. Ví dụ LTV cần đi với DSCR; lợi nhuận vốn chủ cần đi với mức nợ và khả năng trả nợ.
Ghi kết luận có điều kiện: kết quả đúng dưới giả định nào, sai khi biến nào vượt ngưỡng, và hành động nào cần thực hiện.
Lưu lại bằng chứng, phiên bản mô hình và người phê duyệt để lần cập nhật sau có thể truy nguyên thay đổi.

Quy trình trên cố tình đặt kiểm tra dữ liệu và đơn vị trước công thức. Trong mô hình tài chính, lỗi thời điểm hoặc phạm vi dòng tiền thường nguy hiểm hơn lỗi bấm máy vì chúng có thể tạo ra kết quả trông hợp lý nhưng sai về bản chất.

8. Kiểm tra sức chịu đựng của kết luận

8.1. Nếu giả định về “sử dụng vốn phải bắt đầu từ toàn bộ nhu cầu tiền” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “Giá 200, phí 4, cải tạo 6, phí tài trợ 2, dự phòng 5 tạo tổng 217.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Lập danh mục sử dụng từ hồ sơ giao dịch, không lấy một tỷ lệ chung thiếu căn cứ. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

8.2. Nếu giả định về “nguồn vốn phải phản ánh tiền thực sự sẵn sàng” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “Khoản vay 120 tỷ nhưng ngân hàng giữ lại 10 tỷ cho chi phí đầu tư lớn (CAPEX) theo tiến độ thì tiền đóng giao dịch khác số hạn mức.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Tách nguồn tại thời điểm hoàn tất giao dịch và nguồn giải ngân sau. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

8.3. Nếu giả định về “tổng nguồn phải bằng tổng sử dụng” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “Nếu uses 217 nhưng sources 212, mô hình thiếu 5 tỷ, không thể “để sau tính”.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Thêm dòng kiểm tra bằng 0 và cảnh báo tự động. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

8.4. Nếu giả định về “ltv khác tỷ lệ nợ trên tổng chi phí” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “Vay 120 trên giá trị 200 là 60% LTV, nhưng trên tổng sử dụng 217 chỉ chiếm 55,3%.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Đặt tên mẫu số rõ ràng, tránh gọi mọi tỷ lệ là LTV. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

8.5. Nếu giả định về “chi phí tài trợ cũng cần được tài trợ” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “Phí 1% khoản vay 120 tỷ là 1,2 tỷ nếu tính theo giả định đó.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Đưa phí vào uses và kiểm xem ngân hàng có tài trợ phần này hay không. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

8.6. Nếu giả định về “dự phòng là nguồn đệm cho bất định, không phải lợi nhuận” xấu đi thì sao?

Hãy lấy ví dụ “5 tỷ dự phòng cho 6 tháng chi phí vận hành không nên tự động coi là tiền có thể phân phối.” và thay một biến quan trọng theo hướng bất lợi. Không chỉ tính lại kết quả cuối; cần mô tả chuỗi tác động: biến đầu vào thay đổi → dòng tiền/giá trị thay đổi → nghĩa vụ hoặc chỉ số thay đổi → quyết định tài trợ có còn phù hợp hay không.

Bằng chứng cần giữ: Gắn dự phòng với rủi ro cụ thể và quy tắc giải phóng. Đồng thời lưu trường hợp cơ sở để so chênh lệch tuyệt đối và tương đối, tránh chỉ nhìn một con số sau stress.

9. Bảng kiểm chất lượng mô hình

Kiểm tra	Câu hỏi	Dấu hiệu lỗi
Thời điểm	Dòng tiền nằm đúng tháng/quý/năm chưa?	Khoản đầu kỳ bị đặt cuối kỳ; sai số kỳ.
Đơn vị	Lãi suất và số kỳ cùng đơn vị chưa?	Lãi suất năm đi với số tháng mà chưa đổi.
Phạm vi	Đang tính cho tài sản, doanh nghiệp hay vốn chủ?	Trộn NOI với dòng tiền sau nợ.
Nguồn dữ liệu	Số nào là thực tế, số nào là giả định?	Ô nhập tay không có chú thích hoặc nguồn.
Cân đối	Có phép kiểm tổng nguồn–sử dụng, gốc vay, số dư?	Tổng không khớp nhưng mô hình vẫn chạy.
Kịch bản	Kết luận có chịu được cú sốc hợp lý?	Chỉ có trường hợp tốt nhất.
Truy nguyên	Có thể lần từ kết luận về đầu vào không?	Số cuối bị nhập tay hoặc liên kết vòng.

10. Hiểu sai thường gặp và cách sửa

10.1. Chỉ đưa giá mua vào sử dụng vốn.

Đây là lỗi dễ xảy ra khi người học nhớ công thức nhưng không kiểm phạm vi hoặc thời điểm. Cách sửa là quay lại trục thời gian, định nghĩa tử số/mẫu số và nguồn dữ liệu; sau đó tính lại bằng một trường hợp nhỏ có thể kiểm bằng tay. Nếu mô hình chỉ đúng khi không ai hỏi “con số này đến từ đâu”, mô hình chưa đạt yêu cầu quản trị.

10.2. Coi hạn mức chưa đủ điều kiện giải ngân là tiền sẵn có.

10.3. Gọi tỷ lệ nợ trên tổng chi phí là LTV.

10.4. Bỏ phí tài trợ và chi phí giao dịch.

10.5. Dùng dự phòng như lợi nhuận phân phối.

10.6. Nhập lại số nợ/vốn chủ ở nhiều sheet thay vì liên kết.

11. Liên hệ Việt Nam và giới hạn áp dụng

Các ví dụ số trong bài là tình huống giả lập phục vụ giảng dạy, không phải mức lãi suất hay điều kiện thị trường hiện hành. Khi áp dụng tại Việt Nam, người học phải lấy điều khoản từ hợp đồng và quy định hiện hành của tổ chức tín dụng, không tự suy ra một mức lãi suất, tỷ lệ tài trợ hoặc phương pháp tính từ ví dụ quốc tế. Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay đã tiếp tục được sửa đổi, trong đó Thông tư 29/2026/TT-NHNN có hiệu lực từ 15/08/2026; vì vậy hồ sơ thực tế phải đối chiếu văn bản hiện hành tại thời điểm phân tích.

Đối với BĐS, dữ liệu pháp lý, tài sản bảo đảm, hợp đồng thuê/bán và quyền kiểm soát dòng tiền cần được kiểm chứng riêng. Mô hình tài chính chỉ phản ánh các giả định được đưa vào; nó không tự xác nhận quyền đối với đất, giá trị thẩm định, khả năng thu tiền hoặc hiệu lực của một điều khoản hợp đồng.

Nguyên tắc sử dụng: số liệu minh họa trong bài dùng để học cách tính và cách đặt câu hỏi. Khi làm hồ sơ thật, phải thay bằng dữ liệu của tài sản, khoản vay, thị trường và văn bản đang có hiệu lực tại ngày phân tích.

12. Bài tập và tình huống thực hành

Tóm tắt bài “Bảng nguồn và sử dụng vốn: đọc một thương vụ BĐS từ cấu trúc tiền vào - tiền ra” trong tối đa 150 từ nhưng phải nêu được biến đầu vào, chỉ tiêu và quyết định được hỗ trợ.
Lập một bảng tính nhỏ với ít nhất 6 kỳ. Mỗi ô giả định phải có đơn vị và ghi nguồn/giả định.
Tạo một trường hợp cơ sở và hai trường hợp bất lợi; chỉ ra biến nào làm kết luận đổi trước.
Chọn một con số trong mô hình và truy ngược toàn bộ đường đi từ nguồn dữ liệu đến kết quả cuối.
Viết ba câu hỏi mà ngân hàng/chủ sở hữu sẽ hỏi trước khi chấp nhận kết quả tính.
Nêu một trường hợp trong đó chỉ tiêu của bài cho tín hiệu tốt nhưng một chỉ tiêu khác cho tín hiệu xấu; giải thích vì sao cần đọc cả hai.

13. Câu hỏi tự kiểm tra

Tôi có thể giải thích công thức bằng lời, không chỉ đọc tên biến không?
Tôi đã xác định đúng mốc thời gian và đơn vị chưa?
Tôi có biết con số nào là dữ liệu thực tế và con số nào là giả định không?
Nếu giả định xấu đi 10–20%, kết luận thay đổi thế nào?
Có chỉ tiêu nào khác cần đọc cùng để tránh kết luận một chiều không?
Tôi có đang biến một hướng dẫn quốc tế thành quy định Việt Nam mà không có căn cứ không?
Kết luận của tôi có nêu điều kiện và giới hạn áp dụng không?

Ghi nhớ trong 30 giây

Bảng nguồn–sử dụng trả lời thương vụ cần bao nhiêu tiền và tiền đến từ đâu.
Tổng nguồn phải bằng tổng sử dụng.
Giá mua không phải toàn bộ nhu cầu vốn.
LTV và tỷ lệ nợ trên tổng chi phí dùng mẫu số khác nhau.
Dự phòng phải gắn với rủi ro và không mặc nhiên là tiền dư.
Số liệu nguồn–sử dụng phải chảy trực tiếp sang lịch nợ và dòng tiền.

Nguồn tham khảo

Nguồn quốc tế được dùng để giải thích khái niệm và thực hành quản trị rủi ro; khi nguồn thuộc Hoa Kỳ, các tỷ lệ/ngưỡng trong tài liệu chỉ có giá trị trong phạm vi nguồn đó và không được coi là chuẩn pháp lý Việt Nam. Các ví dụ số trong bài là tình huống giả lập phục vụ giảng dạy.

Bài tiếp theo: LTV là gì và vì sao tỷ lệ vay trên giá trị tài sản không nói hết rủi ro?