PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản Dĩ An được đánh giá là một thị trường mới nổi, với việc
xuất hiện những dự án chung cư đầu tiên từ những năm 2017. Tới năm 2020, thị trường
này bùng nổ, nhiều tên tuổi lớn đã đến đây phát triển dự án. Đơn cử, Tập đoàn Bcons từ
năm 2018 tới nay đã có gần 20 dự án bất động sản được cấp phép xây dựng tại Dĩ An,
với hơn 10.000 căn hộ chung cư. Nhờ giá bất động sản thấp nên chỉ trong mấy năm,
phường Dĩ An đã nhanh chóng trở thành tâm điểm đón làn sóng dịch chuyển của người
dân sống tại TP.HCM khi muốn tạo lập chốn an cư.
Tuy nhiên, giá của các căn hộ chung cư tầm trung tại khu vực Dĩ An không đứng
yên mà biến động không ngừng, chịu tác động từ nhiều yếu tố phức tạp. Từ các yếu tố
như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng hay các tiện ích như: trường học, bệnh viện,
trung tâm thương mại... lại chưa thể đáp ứng theo quy hoạch dự án mới. Thực tế cho
thấy, việc xác định các yếu tố thực sự quyết định đến giá của căn hộ vẫn còn rất nhiều
bất cập, dẫn đến sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp trên thị trường, gây ra sự
khó khăn cho người mua để ở, để đầu tư và cả công tác quản lý của Nhà nước.
Theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025 và Nghị quyết số 1685/NQ-
UBTVQH15 chính thức sáp nhập khu vực hai tỉnh giáp ranh vào TP.HCM. Sau khi
chính thức sáp nhập vào TP.HCM từ ngày 01/07/2025, thị trường bất động sản tại Dĩ
An đã có sự chuyển mình mạnh mẽ, trở thành tâm điểm sôi động của khu đô thị vệ tinh.
Dẫn chứng thực tế cho thấy bất động sản tại Dĩ An cùng với lợi thế trực tiếp từ tuyến
Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Vành đai 3 và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn khiến
biên độ tăng giá đang rất hấp dẫn, với mức tăng trung bình 20 - 30% chỉ trong năm 2025,
theo hiệu ứng “vết dầu loang” từ các khu vực lân cận như Thủ Đức.
Việc xác định và đánh giá tác động của các yếu tố trên nhằm giúp làm rõ cơ sở
hình thành giá các căn hộ chung cư ở phân khúc tầm trung và giúp cho người mua nhà,
nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản đưa ra những quyết định kịp thời và đúng
đắn hơn. Đó cũng chính là lý do và mục tiêu cốt lõi để em triển khai nghiên cứu đề tài
“Phân tích các yếu tố tác động đến giá giao dịch căn hộ chung cư tầm trung tại phường
Dĩ An - TP.HCM”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Xác định và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố như vị
trí, diện tích, tiện ích, pháp lý... đến giá giao dịch căn hộ chung cư tầm trung trên địa
bàn phường Dĩ An - TP.HCM.
Các mục tiêu cụ thể:
- Thực trạng thị trường căn hộ tầm trung tại phường Dĩ An giai đoạn 2024 - Quý
I/2026.
- Xác định các nhóm yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến giá các căn hộ chung cư tầm
trung.
- Phân tích mức độ tác động của từng yếu tố đến giá giao dịch căn hộ chung cư
tầm trung.
- Đề xuất giải pháp nhằm hỗ trợ người mua nhà, nhà đầu tư và nhà phát triển bất
động sản trong việc định giá và lựa chọn căn hộ phù hợp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng:
- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến giá giao dịch căn hộ chung cư
tầm trung tại phường Dĩ An.
- Đối tượng khảo sát: Người đang sinh sống tại chung cư, người có nhu cầu mua
căn hộ, các nhà đầu tư bất động sản, các chuyên viên môi giới tại các dự án chung cư
tầm trung trên địa bàn phường Dĩ An.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Các dự án chung cư tầm trung trên địa bàn phường Dĩ An.
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu nghiên cứu thu thập từ năm 2024 - Quý I/2026.
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu tập trung vào tác động của bốn nhóm yếu tố chính:
(i) yếu tố nội tại (đặc điểm vật lý và tiện ích trong khuôn viên dự án); (ii) yếu tố vị trí
(khoảng cách đến trung tâm và hạ tầng giao thông); (iii) yếu tố tiện ích ngoại khu (cơ sở y tế, giáo dục, thương mại, công viên, khu công nghiệp); (iv) yếu tố pháp lý và uy tín
chủ đầu tư.