1. Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế thị trường, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và là tài sản
bảo đảm phổ biến nhất trong hoạt động tín dụng. Vì vậy, việc xác định chính xác, khách
quan giá trị thị trường của bất động sản không chỉ phục vụ mua bán, chuyển nhượng mà
còn là cơ sở để tổ chức tín dụng quyết định hạn mức cho vay và kiểm soát rủi ro. Trong
các loại bất động sản, dự án khu nhà ở thương mại là tài sản có cấu trúc pháp lý phức
tạp và chịu tác động tổng hợp của vị trí, quy hoạch, hạ tầng, năng lực chủ đầu tư, tiến
độ triển khai và biến động cung - cầu. Do đó, thẩm định giá loại tài sản này đòi hỏi
phương pháp khoa học, dữ liệu thị trường đáng tin cậy và quy trình nghiệp vụ chặt chẽ
để kết quả phản ánh sát giá trị thị trường.
Tuy nhiên, thực tiễn định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trường còn
thiếu minh bạch về dữ liệu giao dịch. Theo Savills Vietnam (2025), quý I/2025 thị
trường căn hộ chỉ ghi nhận khoảng 1.400 giao dịch trên nguồn cung sơ cấp khoảng 5.000
căn, trong khi nguồn cung mới chỉ khoảng 800 căn (giảm 70% so với quý trước) và tỷ
lệ hấp thụ khoảng 23%. Theo Knight Frank (2025), giá chào bán căn hộ sơ cấp khoảng
3.729 USD/m2 (tương đương 90 - 95 triệu đồng/m2) nhưng khối lượng giao dịch giảm
khoảng 47% so với cuối năm 2024, cho thấy khoảng cách đáng kể giữa giá chào bán và
giá giao dịch thực tế. Bối cảnh dữ liệu hạn chế và thiếu minh bạch khiến việc lựa chọn
phương pháp và xác định giá trị thị trường của các dự án quy mô lớn trở nên khó khăn
hơn.
Khó khăn này đặc biệt rõ với dự án khu nhà ở thương mại đang trong quá trình
triển khai: trên thị trường gần như không có tài sản tương đồng về quy mô, pháp lý và
mức độ hoàn thiện để áp dụng trực tiếp phương pháp so sánh. Trong trường hợp đó,
cách tiếp cận từ thu nhập với phương pháp thặng dư - ước tính giá trị tài sản trên cơ sở
chênh lệch giữa doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án - là cách tiếp cận
phù hợp nhất, đồng thời có thể sử dụng phương pháp so sánh để kiểm chứng độ tin cậy
của kết quả. Đây cũng là hướng tiếp cận mà đề tài lựa chọn.
Trong thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, tác giả nhận
thấy thẩm định giá bất động sản phục vụ bảo đảm tín dụng là nghiệp vụ trọng tâm, được
thực hiện thường xuyên nhưng quy trình áp dụng phương pháp vẫn cần tiếp tục chuẩn
hóa để nâng cao tính nhất quán và độ tin cậy. Xuất phát từ thực tiễn đó, đề tài “Thẩm
định giá dự án Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside tại TP.HCM cho mục đích
làm tài sản bảo đảm” được lựa chọn nhằm vận dụng cơ sở khoa học và pháp lý vào một
dự án cụ thể, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng và độ tin cậy của công tác
thẩm định giá phục vụ hoạt động tín dụng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Xác định giá trị thị trường của dự án Khu nhà ở thương mại
Phú Định Riverside tại thời điểm thẩm định, phục vụ mục đích làm tài sản bảo đảm,
thông qua việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá phù hợp, bảo đảm kết
quả có cơ sở khoa học, sát thực tế và đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ tín dụng.
Mục tiêu cụ thể
- Xác định giá trị thị trường của dự án bằng phương pháp thặng dư.
- Đánh giá mức độ tin cậy của kết quả định giá thông qua phương pháp so sánh và
phân tích độ nhạy.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá dự án khu
nhà ở thương mại phục vụ mục đích bảo đảm tín dụng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá dự án Khu nhà ở thương mại Phú
Định Riverside cho mục đích làm tài sản bảo đảm.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Dự án Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside tại phường
Phú Định, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 03/2026 đến tháng 06/2026; số
liệu thị trường được thu thập và cập nhật đến thời điểm thẩm định giá (tháng 05/2026).
- Phạm vi nội dung: Thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu pháp lý - quy hoạch - thị
trường liên quan; lựa chọn và áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị tài sản;
sử dụng phương pháp so sánh và phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ tin cậy của kết
quả; đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình, phương pháp thẩm định giá.