1. Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, bất động sản được xem là một trong những
loại tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã
hội. Không chỉ phục vụ nhu cầu ở, sản xuất và kinh doanh, bất động sản còn là loại tài
sản phổ biến được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của ngân
hàng. Trong bối cảnh nhu cầu vay vốn ngày càng gia tăng, việc sử dụng bất động sản
làm tài sản thế chấp giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro và nâng cao khả năng
thu hồi nợ. Do đó, việc ước tính giá trị của bất động sản một cách khách quan và chính
xác trở thành yêu cầu quan trọng trong quá trình cấp tín dụng. Chính vì vậy, hoạt động
thẩm định giá bất động sản ngày càng giữ vai trò thiết yếu trong hệ thống tài chính –
ngân hàng. Trên thực tế, bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong các loại tài sản bảo
đảm của các khoản vay ngân hàng. Theo báo cáo tài chính năm 2025 của bốn Ngân hàng
thương mại nhà nước có quy mô lớn nhất Việt Nam gồm Vietcombank, BIDV,
VietinBank và Agribank, tài sản bảo đảm bằng bất động sản luôn chiếm tỷ trọng chủ
yếu trong danh mục tài sản bảo đảm cho các khoản cấp tín dụng. Kết quả tính toán trung
bình từ số liệu của bốn ngân hàng cho thấy bất động sản chiếm khoảng 76% tổng giá trị
tài sản bảo đảm, phản ánh mức độ phổ biến của loại tài sản này trong hoạt động tín dụng
ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị của bất động sản được xác định trong
quá trình thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cho vay của ngân hàng, bao
gồm hạn mức tín dụng, thời hạn vay cũng như mức độ rủi ro của khoản vay. Trong bối
cảnh đó, thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng nhằm ước tính giá trị thị
trường của tài sản thế chấp tại một thời điểm nhất định. Kết quả thẩm định giá là cơ sở
để ngân hàng quyết định hạn mức cho vay, đồng thời giúp các bên liên quan đánh giá
mức độ an toàn của khoản tín dụng. Một kết quả thẩm định giá chính xác và khách quan
sẽ góp phần hạn chế rủi ro tín dụng, nâng cao tính minh bạch của thị trường và hỗ trợ
quá trình ra quyết định của các tổ chức tài chính.
Tuy nhiên, trong thực tế hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam vẫn
còn tồn tại nhiều khó khăn và hạn chế. Thị trường bất động sản chưa có hệ thống dữ liệu
giao dịch đầy đủ và minh bạch, nhiều thông tin về giá chuyển nhượng thực tế chưa được
công khai rộng rãi. Việc thu thập thông tin thị trường và lựa chọn tài sản so sánh trong
phương pháp so sánh thường phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và đánh giá chủ quan
của thẩm định viên. Những yếu tố này có thể dẫn đến sự chênh lệch giữa giá trị thẩm
định và giá trị giao dịch thực tế của bất động sản, từ đó làm gia tăng rủi ro cho các tổ
chức tín dụng cũng như ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu và phân tích hoạt động thẩm định giá bất động
sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại các doanh nghiệp thẩm định giá là cần thiết nhằm
đánh giá thực trạng, nhận diện những hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng
thẩm định giá. Xuất phát từ những lý do trên, đề tài “Phân tích hoạt động thẩm định giá
bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Công ty Cổ phần V-LINK” được tác giả
lựa chọn nghiên cứu. Thông qua việc phân tích thực tế hoạt động thẩm định tại doanh
nghiệp, đề tài nhằm làm rõ quy trình, phương pháp và những vấn đề còn tồn tại trong
quá trình thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn, từ đó đề xuất
một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả và độ chính xác của hoạt động thẩm định
giá trong thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu tổng quát là phân tích hoạt động thẩm định giá bất động sản cho mục
đích thế chấp vay vốn tại Công ty Cổ phần V-LINK.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích
thế chấp vay vốn tại Công ty Cổ phần V-LINK.
- Phân tích quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp
vay vốn tại Công ty Cổ phần V-LINK.
- Áp dụng quy trình thẩm định giá để ước tính giá trị của các bất động sản cho mục
đích thế chấp vay vốn.
- Đánh giá kết quả phân tích và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động
thẩm định giá tại Công ty Cổ phần V-LINK.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động thẩm định giá phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần V-LINK.
- Phạm vi thời gian: từ tháng 01 năm 2025 đến tháng 05 năm 2026.
- Phạm vi nội dung:
+ Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần V-LINK.
+ Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng tại Công ty Cổ
phần V-LINK.
+ Kết quả thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn