Tạp chí khoa học

Nghiên cứu này trình bày quá trình xây dựng hệ thống định giá đất đai tại Cam Đức – Cam Lâm bằng công nghệ mã nguồn mở, nhằm cung cấp công cụ trực quan và dễ sử dụng cho quản lý, tra cứu, và định giá đất theo thời gian thực. Hệ thống WebGIS sử dụng GeoServer để quản lý dữ liệu không gian, OpenLayers để hiển thị bản đồ, và PostgreSQL/PostGIS để lưu trữ, xử lý dữ liệu. Người dùng có thể tương tác với bản đồ chuyên đề, tìm kiếm thông tin thửa đất và áp dụng các phương pháp định giá như so sánh, thu nhập và thặng dư. Kết quả thử nghiệm cho thấy hệ thống đáp ứng tốt các yêu cầu về tính linh hoạt, độ chính xác và hiệu quả. Hệ thống có tiềm năng mở rộng sang các khu vực khác và các lĩnh vực quản lý không gian khác, hỗ trợ tối ưu hóa quy trình quản lý và định giá đất trong thời kỳ chuyển đổi số.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam giai đoạn 2020-2026 trải qua chu kỳ điển hình gồm 4 giai đoạn: phục hồi sau COVID-19 (Q2/2020-Q4/2021), bùng nổ và lập đỉnh (Q1-Q2/2022), suy thoái - khủng hoảng (Q3/2022-Q4/2023) và phục hồi mới (2024 đến nay). Nghiên cứu này áp dụng mô hình chu kỳ BĐS của Glenn Mueller (1995) để nhận diện và phân tích 4 giai đoạn chu kỳ dựa trên 7 chỉ số vĩ mô: tốc độ tăng trưởng GDP theo quý, tín dụng BĐS, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS, lãi suất điều hành, nguồn cung căn hộ, giá bán sơ cấp và số giao dịch thành công toàn quốc. Kết quả cho thấy các biến cố pháp lý (Tân Hoàng Minh tháng 4/2022; Vạn Thịnh Phát - SCB tháng 10/2022) và cải cách pháp lý (3 luật BĐS hiệu lực 1/8/2024) đóng vai trò khuếch đại cả chiều suy giảm lẫn chiều phục hồi của chu kỳ. Giai đoạn 2024-2025 ghi nhận phục hồi tích cực: GDP 2024 đạt 7,09%, giao dịch toàn quốc năm 2025 đạt 579.718 giao dịch (+7,7%), tín dụng BĐS tăng trên 16%. Tuy nhiên, rủi ro từ áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2026 vẫn đáng chú ý, với tổng giá trị đáo hạn gần 204.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 124.700 tỷ đồng.