MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh theo hướng đô thị hóa
và hội nhập quốc tế, thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam nói chung và tại
Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ngày càng trở nên sôi động. Đặc biệt, mặt bằng kinh
doanh như nhà phố, shophouse hay các cửa hàng bán lẻ đang có nhu cầu thuê rất lớn do
sự mở rộng của các hoạt động kinh doanh, dịch vụ và tiêu dùng.
Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM lại có sự biến động khá lớn
và khác biệt rõ rệt giữa các khu vực, tuyến đường hoặc vị trí cụ thể. Dữ liệu thực tế của
thị trường giai đoạn 2024–2026 cho thấy những diễn biến nghịch lý và sự phân hóa sâu
sắc. Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ Online(2025), trước đây mức giá mặt bằng cho thuê
trung bình tại TP.HCM dao động trong khoảng 108–116 triệu đồng/tháng/mặt bằng ,
nhưng đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình đã bật tăng mạnh lên mốc 135 triệu
đồng/tháng/mặt bằng. Dù giá rao thuê neo ở mức cao, áp lực từ việc sức mua suy yếu
và hành vi tiêu dùng dịch chuyển mạnh sang các kênh trực tuyến đã khiến nhu cầu tìm
thuê nhà phố tại TP.HCM sụt giảm sâu từ 20% đến 28% trong ba năm gần đây. Hệ quả
là làn sóng trả mặt bằng diễn ra trên diện rộng, buộc nhiều tuyến đường trung tâm phải
giảm giá thuê từ 30% đến 50% để giữ chân khách thuê.
Trên thực tế, việc xác định giá thuê hiện nay phần lớn vẫn dựa vào kinh nghiệm,
cảm tính hoặc tham khảo từ thị trường mà chưa có nhiều nghiên cứu định lượng cụ thể
để phân tích một cách khoa học. Điều này gây ra khó khăn cho cả người thuê lẫn nhà
đầu tư trong việc đưa ra quyết định phù hợp, đồng thời cũng làm giảm tính minh bạch
của thị trường. Xuất phát từ thực tế đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
thuê mặt bằng kinh doanh là rất cần thiết. Đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Phường Thạnh Mỹ Tây - TP.HCM bằng mô hình hồi
quy” được thực hiện nhằm xác định những yếu tố chính tác động đến giá thuê và đo
lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố bằng phương pháp phân tích định lượng.
Phường Thạnh Mỹ Tây được chọn làm địa bàn nghiên cứu vì mang tính đại diện
cao cho xu hướng phát triển hạ tầng và sáp nhập đô thị hiện nay. Đây là phường mới
hình thành từ việc sáp nhập các phường 19, 22 và 25, có diện tích khoảng 4,4 km2 và
quy mô dân số khoảng 152.000 người, nằm ở cửa ngõ phía đông nam quận Bình Thạnh,
tiếp giáp Quận 1 và kết nối thuận tiện qua các trục Điện Biên Phủ, Nguyễn Hữu Cảnh.
Khu vực tập trung mật độ thương mại cao với nhiều trung tâm thương mại lớn và lượng
khách hàng tiềm năng dồi dào từ các trường đại học và khu đô thị cao cấp lân cận, đồng
thời có nguồn dữ liệu giá thuê phong phú, thuận lợi cho việc thu thập và phân tích.
Đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn. Về mặt lý luận, nghiên
cứu góp phần làm rõ hơn việc ứng dụng các phương pháp định lượng trong phân tích thị
trường bất động sản thương mại. Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu có thể giúp nhà
đầu tư hiểu rõ hơn các yếu tố quyết định giá thuê để đưa ra lựa chọn đầu tư hợp lý, đồng
thời giúp các doanh nghiệp kinh doanh lựa chọn mặt bằng phù hợp với chi phí và mục
tiêu hoạt động. Ngoài ra, nghiên cứu cũng có thể cung cấp thông tin tham khảo cho các
cơ quan quản lý trong việc xây dựng chính sách và quy hoạch phù hợp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng kinh
doanh tại Phường Thạnh Mỹ Tây - TP.HCM bằng mô hình hồi quy đa biến.
Mục tiêu Cụ thể:
- Xây dựng bộ dữ liệu (khoảng 150 mẫu) gồm các biến như biến giá thuê (biến phụ
thuộc) và biến độc lập phản ánh đặc điểm mặt bằng, vị trí, giao thông và môi trường
kinh doanh.
- Xác định các yếu tố thực sự ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng kinh doanh thông
qua mô hình hồi quy.
- Đo lường mức độ và chiều tác động của từng yếu tố, đồng thời kiểm định độ phù
hợp và ý nghĩa thống kê của mô hình bằng phần mềm SPSS.
- Đánh giá kết quả, đối chiếu với thực tế thị trường và đề xuất kiến nghị cho nhà
đầu tư, người thuê và các đối tượng quan tâm.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng
kinh doanh tại Phường Thạnh Mỹ Tây - Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung vào mối
quan hệ giữa giá thuê (biến phụ thuộc) và các yếu tố như diện tích, vị trí, giao thông, cơ
sở hạ tầng và một số đặc điểm khác của mặt bằng (các biến độc lập).
b. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn phường Thạnh Mỹ Tây,
Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là khu vực có hoạt động kinh doanh thương mại và dịch
vụ tương đối phát triển, tập trung nhiều cửa hàng bán lẻ, quán ăn, quán cà phê và các
loại hình dịch vụ phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân cũng như sinh viên. Việc lựa
chọn khu vực này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu thập dữ liệu, đồng thời
phản ánh tương đối rõ thực trạng giá thuê mặt bằng kinh doanh tại một khu vực đô thị
đang phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh.
Về thời gian: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2024–2025; dữ liệu sơ cấp
được thu thập và phân tích chủ yếu trong giai đoạn năm 2025 và đầu năm 2026, phản
ánh tình hình giá thuê mặt bằng kinh doanh trong giai đoạn gần đây.
Về nội dung: Đề tài tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt
bằng kinh doanh thông qua mô hình hồi quy tuyến tính đa biến. Sử dụng phần mềm
SPSS để xử lý và phân tích dữ liệu. Các bước thực hiện bao gồm: thu thập dữ liệu, làm
sạch và mã hóa, tạo biến giả (dummy), sau đó sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện
các mô hình như thống kê mô tả, kiểm định và hồi quy tuyến tính... nhằm xác định các
yếu tố có ý nghĩa thống kê.