Cùng là một căn hộ, lần đầu chủ đầu tư bán cho khách hàng và lần sau khách hàng bán lại cho người khác thuộc hai lớp thị trường khác nhau: sơ cấp và thứ cấp.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu Chuyên đề 11 dùng cách phân loại này theo vòng đời giao dịch.
1. Thị trường sơ cấp là gì?
Thị trường sơ cấp là nơi sản phẩm được đưa ra thị trường lần đầu từ nguồn tạo lập ban đầu hoặc chủ đầu tư.
Ví dụ:
- chủ đầu tư bán căn hộ mới cho khách hàng đầu tiên;
- sản phẩm trong một dự án mới được đưa ra thị trường;
- nhà ở hoặc đất có hạ tầng trong dự án được chào bán lần đầu theo điều kiện pháp luật.
Ở thị trường sơ cấp, người mua thường quan tâm:
- năng lực chủ đầu tư;
- điều kiện sản phẩm được kinh doanh;
- tiến độ dự án;
- hợp đồng mẫu;
- chính sách bán hàng;
- lịch thanh toán;
- cam kết và nghĩa vụ bàn giao.
2. Thị trường thứ cấp là gì?
Thị trường thứ cấp là nơi BĐS hoặc quyền liên quan đã được một chủ thể nắm giữ và sau đó chuyển giao lại.
Ví dụ:
- người mua căn hộ từ chủ đầu tư sau đó bán lại;
- chủ nhà bán nhà phố đã sử dụng;
- người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng lại cho người khác.
Ở thị trường thứ cấp, cần chú ý nhiều đến:
- chủ thể chuyển nhượng;
- giấy chứng nhận/hợp đồng và hồ sơ liên quan;
- thế chấp;
- thuế, phí;
- hiện trạng tài sản;
- giá giao dịch của tài sản tương tự;
- khả năng thương lượng.
3. Một ví dụ rất dễ nhớ
Chủ đầu tư bán căn hộ A cho bà B → sơ cấp.
Bà B sở hữu/giữ quyền hợp pháp rồi bán lại căn hộ A cho ông C → thứ cấp.
Sản phẩm vật lý có thể là cùng một căn hộ nhưng bối cảnh giao dịch, người bán và thông tin cần kiểm tra đã khác.
4. So sánh nhanh sơ cấp và thứ cấp
| Tiêu chí | Sơ cấp | Thứ cấp |
|---|---|---|
| Bản chất | Đưa sản phẩm ra thị trường lần đầu | Chuyển giao lại sản phẩm/quyền đã được nắm giữ |
| Người bán điển hình | Chủ đầu tư/nguồn tạo lập ban đầu | Cá nhân, hộ gia đình, nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu/người có quyền |
| Giá | Thường theo bảng giá/chính sách bán hàng | Thường có không gian thương lượng lớn hơn |
| Thông tin quan trọng | Pháp lý dự án, tiến độ, hợp đồng, chính sách bán | Chủ thể, hiện trạng, quyền, thế chấp, giá so sánh |
| Rủi ro nổi bật | Tiến độ, chất lượng bàn giao, điều kiện dự án/sản phẩm | Hiện trạng, tranh chấp, thế chấp, hồ sơ và lịch sử sử dụng |
5. Sơ cấp không đồng nghĩa “an toàn tuyệt đối”
Sản phẩm mới không có nghĩa người mua có thể bỏ qua việc kiểm tra.
Cần xem:
- điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh;
- hồ sơ dự án;
- tiến độ;
- nội dung hợp đồng;
- nghĩa vụ các bên;
- các điều kiện liên quan đến thanh toán và bàn giao.
6. Thứ cấp không đồng nghĩa “rủi ro cao hơn trong mọi trường hợp”
Thứ cấp có một lợi thế: người mua thường có thể nhìn thấy tài sản thật, môi trường sống và hiện trạng vận hành.
Nhưng cần kiểm tra kỹ:
- quyền của người bán;
- hồ sơ tài sản;
- nghĩa vụ tài chính;
- thế chấp;
- hiện trạng cải tạo;
- các hạn chế nếu có.
7. Vì sao giá sơ cấp và thứ cấp có thể khác nhau?
Giá sơ cấp có thể bao gồm:
- chi phí phát triển dự án;
- chi phí marketing và bán hàng;
- chính sách thanh toán;
- ưu đãi/chiết khấu;
- kỳ vọng của chủ đầu tư.
Giá thứ cấp phản ánh thêm:
- nhu cầu mua lại;
- hiện trạng sử dụng;
- khả năng thương lượng;
- tình trạng tài chính của người bán;
- nguồn cung cạnh tranh trên thị trường.
Vì vậy, không nên mặc định “sơ cấp luôn rẻ hơn” hoặc “thứ cấp luôn rẻ hơn”.
8. Thị trường nào cho dữ liệu giá đáng tin hơn?
Mỗi thị trường có loại dữ liệu khác nhau.
Sơ cấp thường có:
- bảng giá;
- chính sách chiết khấu;
- lịch thanh toán;
- thông tin mở bán.
Thứ cấp có nhiều giá chào cá nhân và thương lượng, nên cần cố gắng tiếp cận giá giao dịch thực tế thay vì chỉ thu thập giá đăng tin.
9. Môi giới cần thay đổi cách làm như thế nào?
Ở sơ cấp
Cần hiểu dự án, sản phẩm, chính sách bán, tiến độ và hồ sơ công bố.
Ở thứ cấp
Cần mạnh về khai thác nguồn hàng, kiểm tra hồ sơ, định giá so sánh, thương lượng và tổ chức giao dịch giữa các cá nhân.
10. Hai thị trường tác động lẫn nhau
Sơ cấp và thứ cấp không tách biệt hoàn toàn.
Nếu chủ đầu tư mở bán sản phẩm mới với giá rất cao, người mua có thể chuyển sang hàng thứ cấp. Ngược lại, nếu thứ cấp tăng mạnh và khan hàng, chủ đầu tư có thể có thêm dư địa định giá sơ cấp.
Do đó, khi phân tích một dự án hoặc khu vực nên theo dõi cả hai lớp thị trường.
Checklist trước khi xác định sơ cấp/thứ cấp
- Sản phẩm có đang được đưa ra thị trường lần đầu không?
- Người bán là chủ đầu tư hay người đã nắm giữ sản phẩm/quyền?
- Cần kiểm tra pháp lý dự án hay pháp lý chủ thể/tài sản?
- Giá là bảng giá bán hàng hay giá thương lượng cá nhân?
- Dữ liệu so sánh nên lấy từ lớp thị trường nào?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Sơ cấp: sản phẩm từ nguồn tạo lập ban đầu/chủ đầu tư ra thị trường lần đầu.
- Thứ cấp: tài sản/quyền đã được nắm giữ rồi chuyển giao lại.
- Hai thị trường khác nhau về người bán, cách định giá, thông tin và rủi ro cần kiểm tra.
- Không nên kết luận một thị trường mà bỏ qua lớp còn lại.
Nguồn tham khảo
- Chuyên đề 11 – Tổng quan chung về thị trường bất động sản, phần thị trường sơ cấp và thứ cấp.
- Tài liệu Phân hệ Thị trường BĐS do giảng viên cung cấp.
Bài tiếp theo: “Thị trường mua bán, cho thuê và thuê mua khác nhau ra sao?”