Cùng một căn hộ có thể được bán, cho thuê hoặc tham gia một hình thức thuê mua phù hợp pháp luật. Tài sản vật lý không đổi nhưng quan hệ giao dịch, dòng tiền và chỉ tiêu thị trường cần theo dõi hoàn toàn khác nhau.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu Chuyên đề 11 phân loại thị trường theo hình thức giao dịch gồm: mua bán/chuyển nhượng – cho thuê – cho thuê lại – thuê mua – và các hình thức hợp pháp khác.
1. Thị trường mua bán/chuyển nhượng
Đây là lớp thị trường mà người mua hướng đến việc nhận quyền đối với tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo giao dịch hợp pháp.
Khi phân tích thị trường mua bán, những chỉ tiêu thường quan trọng là:
- giá chào;
- giá thương lượng;
- giá giao dịch;
- số lượng giao dịch;
- thời gian bán;
- tồn kho;
- khả năng vay;
- tình trạng pháp lý.
Điểm dễ nhầm: giá chào không phải giá giao dịch
Một căn nhà đăng 10 tỷ không có nghĩa thị trường đã chấp nhận 10 tỷ.
Để đọc thị trường mua bán cần cố gắng phân biệt:
giá chào ≠ giá thương lượng ≠ giá giao dịch ≠ giá trị.
2. Thị trường cho thuê
Trong giao dịch cho thuê, bên thuê trả tiền để sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian theo thỏa thuận, thay vì mua quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo hình thức chuyển nhượng.
Các chỉ tiêu quan trọng thay đổi rõ rệt:
- giá thuê;
- tỷ lệ trống;
- thời gian tìm khách;
- thời hạn hợp đồng;
- chất lượng khách thuê;
- chi phí vận hành;
- khả năng tăng giá thuê;
- tỷ lệ duy trì khách thuê.
Do đó, một khu vực có giá bán đi ngang nhưng giá thuê tăng vẫn có thể cho thấy nhu cầu sử dụng thực mạnh.
3. Cho thuê lại là gì?
Cho thuê lại xuất hiện khi một chủ thể đang thuê tài sản và, trong điều kiện được phép theo pháp luật và hợp đồng, cho chủ thể khác thuê lại.
Đây là một quan hệ cần xem kỹ:
- hợp đồng thuê gốc;
- quyền cho thuê lại;
- thời hạn còn lại;
- nghĩa vụ giữa các bên;
- mục đích sử dụng tài sản.
Không nên mặc định người đang thuê luôn có quyền cho người khác thuê lại.
4. Thuê mua khác thuê thông thường như thế nào?
Ở mức khái niệm, thuê mua là hình thức kết hợp yếu tố thuê sử dụng trong một thời gian với cơ chế chuyển quyền theo thỏa thuận và quy định pháp luật sau khi các điều kiện được đáp ứng.
Vì có yếu tố hướng đến chuyển quyền, thuê mua khác thuê thông thường ở cấu trúc quyền, nghĩa vụ và dòng tiền.
Khi xem một sản phẩm thuê mua, cần đọc kỹ:
- tổng nghĩa vụ thanh toán;
- phần tiền thuê và phần thanh toán liên quan đến quyền nhận tài sản;
- thời điểm chuyển quyền;
- điều kiện chấm dứt;
- hậu quả khi vi phạm;
- quy định pháp luật áp dụng cho loại sản phẩm đó.
5. Cùng một tài sản nhưng ba thị trường cho ba tín hiệu khác nhau
Giả sử một căn hộ có:
- giá bán không tăng;
- giá thuê tăng;
- tỷ lệ trống giảm.
Điều này có thể cho thấy nhu cầu sử dụng đang tốt dù sức mua tài sản chưa tăng tương ứng.
Ngược lại, giá bán tăng mạnh nhưng giá thuê và thu nhập không tăng tương xứng có thể phản ánh kỳ vọng đầu tư cao hơn mức tăng của nhu cầu sử dụng.
6. So sánh các hình thức giao dịch
| Hình thức | Mục tiêu chính | Chỉ tiêu nổi bật |
|---|---|---|
| Mua bán/chuyển nhượng | Chuyển giao quyền theo giao dịch | Giá giao dịch, thanh khoản, tồn kho, thời gian bán |
| Cho thuê | Quyền sử dụng có thời hạn | Giá thuê, tỷ lệ trống, thời hạn thuê, chi phí vận hành |
| Cho thuê lại | Khai thác quyền thuê trong phạm vi được phép | Hợp đồng gốc, biên lợi nhuận thuê lại, thời hạn còn lại |
| Thuê mua | Sử dụng trước và hướng đến chuyển quyền theo điều kiện | Lịch thanh toán, điều kiện chuyển quyền, nghĩa vụ hợp đồng |
7. Vì sao không nên dùng cùng một chỉ tiêu cho tất cả?
Nếu phân tích thị trường cho thuê mà chỉ nhìn giá bán, ta bỏ qua:
- tỷ lệ trống;
- giá thuê;
- khách thuê;
- chi phí vận hành.
Nếu phân tích thị trường bán mà chỉ nhìn lợi suất thuê, ta có thể bỏ qua thanh khoản và tốc độ hấp thụ.
Hình thức giao dịch quyết định bộ chỉ tiêu cần theo dõi.
8. Người mua và người thuê khác nhau ở động cơ nào?
Người mua có thể theo đuổi:
- nhu cầu ở lâu dài;
- tích lũy tài sản;
- đầu tư;
- kiểm soát tài sản.
Người thuê thường nhấn mạnh:
- tính linh hoạt;
- chi phí sử dụng hàng tháng;
- vị trí;
- chất lượng dịch vụ;
- khả năng chuyển nơi ở/kinh doanh.
Do đó, cùng một sản phẩm nhưng cách định vị, marketing và định giá có thể khác.
9. Nhà đầu tư cần nhìn hai thị trường song song
Nhà đầu tư mua tài sản để cho thuê cần theo dõi cả:
- thị trường mua bán – để biết giá vốn và khả năng thoát vốn;
- thị trường cho thuê – để biết thu nhập và rủi ro vận hành.
Một tài sản giá mua thấp nhưng khó cho thuê chưa chắc hấp dẫn. Ngược lại, tài sản cho thuê tốt nhưng giá mua quá cao có thể cho lợi suất thấp.
10. Cách đọc dữ liệu theo từng thị trường
Đối với mua bán
- ưu tiên giá giao dịch thực tế nếu có;
- theo dõi số giao dịch và thời gian bán;
- phân biệt sơ cấp/thứ cấp.
Đối với cho thuê
- theo dõi giá thuê thực nhận;
- tỷ lệ trống;
- thời gian thuê;
- chi phí vận hành và ưu đãi.
Đối với thuê mua
- đọc kỹ cấu trúc hợp đồng;
- lịch thanh toán;
- điều kiện chuyển quyền;
- rủi ro khi chấm dứt trước hạn.
Checklist xác định đúng loại thị trường
- Khách hàng muốn sở hữu/quyền dài hạn hay chỉ sử dụng?
- Dòng tiền là một lần hay định kỳ?
- Giao dịch có chuyển quyền ngay hay theo điều kiện?
- Chỉ tiêu quan trọng là giá bán hay giá thuê?
- Cần theo dõi thanh khoản hay tỷ lệ trống?
- Hợp đồng cho phép những quyền gì?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Mua bán/chuyển nhượng: trọng tâm là giá và thanh khoản.
- Cho thuê: trọng tâm là dòng tiền, tỷ lệ trống và chất lượng khách thuê.
- Cho thuê lại: phải kiểm tra quyền cho thuê lại.
- Thuê mua: có cấu trúc sử dụng trước và chuyển quyền theo điều kiện.
- Cùng một BĐS nhưng mỗi hình thức giao dịch cần bộ chỉ tiêu phân tích khác nhau.
Nguồn tham khảo
- Chuyên đề 11 – Tổng quan chung về thị trường bất động sản, phần phân loại theo hình thức giao dịch.
- Tài liệu bài giảng hoàn chỉnh phục vụ học viên tự đọc do giảng viên cung cấp.
Sau bài này, nhóm kiến thức nền về cách hiểu và phân loại thị trường đã đủ để chuyển sang chu kỳ BĐS.