“Thị trường bất động sản đang tăng” là một câu quá rộng để sử dụng trong phân tích. Căn hộ, đất nền, văn phòng, nhà xưởng và bất động sản du lịch có thể vận động hoàn toàn khác nhau trong cùng một thời điểm.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu Chuyên đề 11 nhấn mạnh: không dùng một kết luận cho mọi phân khúc. Phân loại thị trường theo loại sản phẩm giúp xác định đúng đối tượng trước khi phân tích cung, cầu, giá và thanh khoản.
1. Thị trường nhà ở
Nhóm này phục vụ nhu cầu ở và thường bao gồm:
- căn hộ;
- nhà ở riêng lẻ;
- nhà liền kề, biệt thự;
- nhà ở xã hội và các dạng nhà ở khác theo pháp luật.
Những biến số quan trọng thường là:
- thu nhập hộ gia đình;
- khả năng vay;
- lãi suất;
- hình thành hộ mới;
- việc làm;
- hạ tầng và tiện ích;
- khả năng chi trả.
2. Thị trường quyền sử dụng đất và đất có hạ tầng
Đây là nhóm mà người đọc thường gọi ngắn gọn là “đất nền”, nhưng khi phân tích cần xác định chính xác loại quyền và sản phẩm.
Cần phân biệt:
- quyền sử dụng đất của cá nhân/hộ gia đình;
- đất trong dự án có hạ tầng;
- đất theo mục đích sử dụng khác nhau;
- đất có điều kiện pháp lý khác nhau.
Phân khúc này thường nhạy với:
- quy hoạch;
- hạ tầng giao thông;
- khả năng chuyển mục đích;
- tín dụng;
- kỳ vọng tăng giá.
3. Thị trường văn phòng – thương mại – bán lẻ
Nhóm này phục vụ hoạt động kinh doanh. Ví dụ:
- văn phòng;
- cửa hàng;
- mặt bằng bán lẻ;
- trung tâm thương mại;
- một số loại khách sạn và dịch vụ thương mại.
Khác nhà ở, người dùng phân khúc này quan tâm nhiều đến:
- lưu lượng khách;
- khả năng tiếp cận;
- mật độ kinh doanh;
- giá thuê;
- tỷ lệ trống;
- chất lượng khách thuê;
- hiệu quả kinh doanh tại vị trí.
4. Thị trường công nghiệp và logistics
Nhóm này gồm các sản phẩm phục vụ sản xuất, kho vận và chuỗi cung ứng, chẳng hạn:
- đất/khu công nghiệp;
- nhà xưởng;
- kho bãi;
- trung tâm logistics;
- nhà xưởng xây sẵn.
Động lực của phân khúc thường liên quan:
- sản xuất và thương mại;
- hạ tầng cảng, đường bộ, sân bay;
- chuỗi cung ứng;
- nguồn lao động;
- vốn đầu tư doanh nghiệp;
- khả năng kết nối vùng.
5. Thị trường BĐS du lịch – lưu trú
Nhóm này gắn với hoạt động du lịch, lưu trú và nghỉ dưỡng.
Các yếu tố cần quan sát khác với nhà ở thông thường:
- lượng khách;
- mùa vụ;
- công suất phòng;
- doanh thu khai thác;
- thương hiệu vận hành;
- hạ tầng kết nối điểm đến;
- pháp lý sản phẩm.
6. BĐS chuyên biệt
Một số tài sản có công năng đặc thù như:
- bệnh viện;
- trường học;
- cơ sở thể thao;
- nghĩa trang;
- các công trình chuyên dụng khác.
Những tài sản này thường có thị trường hẹp hơn và việc định giá, khai thác cần hiểu sâu công năng chuyên biệt.
7. Vì sao cùng một thành phố nhưng các phân khúc không đi cùng nhau?
Bởi mỗi phân khúc có:
- người mua khác nhau;
- nguồn vốn khác nhau;
- mục đích sử dụng khác nhau;
- độ nhạy với kinh tế khác nhau;
- nguồn cung khác nhau.
Ví dụ, căn hộ có thể được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực trong khi đất nền đầu tư chậm lại; hoặc bất động sản công nghiệp tăng nhu cầu trong lúc bán lẻ gặp khó.
Một con số trung bình của “BĐS” không thể tự động đại diện cho mọi phân khúc.
8. Phân loại và “loại hình” có giống nhau không?
Tài liệu bài giảng phân biệt:
- phân loại là nhóm theo tiêu chí lý thuyết;
- loại hình là dạng thức cụ thể mà thị trường nhìn thấy và giao dịch.
Ví dụ, “BĐS nhà ở” là một nhóm; bên trong có thể có căn hộ, nhà riêng, nhà liền kề, biệt thự…
9. Người môi giới cần dùng phân loại này như thế nào?
Trước khi tư vấn, môi giới nên xác định đúng phân khúc vì:
- khách hàng mục tiêu khác nhau;
- nguồn dữ liệu giá khác nhau;
- cách marketing khác nhau;
- rủi ro pháp lý khác nhau;
- chỉ tiêu phân tích khác nhau.
10. Người phân tích thị trường cần làm gì?
Khi nhận một báo cáo tổng hợp, nên tách dữ liệu ít nhất theo:
- loại sản phẩm;
- khu vực;
- mức giá;
- mục đích sử dụng;
- thị trường sơ cấp/thứ cấp nếu có dữ liệu.
Nếu không tách, một phân khúc lớn có thể “che” biến động của các phân khúc khác.
Checklist trước khi kết luận một phân khúc
- Đang phân tích loại BĐS nào?
- Khách hàng chính là ai?
- Nhu cầu đến từ sử dụng hay đầu tư?
- Nguồn cung hình thành từ đâu?
- Vốn/tín dụng ảnh hưởng ra sao?
- Chỉ tiêu nào phản ánh tốt nhất phân khúc?
- Có thể so trực tiếp với phân khúc khác không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Không dùng một kết luận cho toàn bộ thị trường BĐS.
- Cần tách ít nhất các nhóm: nhà ở – đất/quyền sử dụng đất – thương mại/văn phòng – công nghiệp/logistics – du lịch/lưu trú – chuyên biệt.
- Mỗi phân khúc có cầu, vốn, pháp lý và động lực giá riêng.
Nguồn tham khảo
- Chuyên đề 11 – Tổng quan chung về thị trường bất động sản, phần phân loại thị trường theo loại sản phẩm.
- Tài liệu bài giảng Chương 1 – Tổng quan BĐS và Thị trường BĐS, phần phân loại và loại hình BĐS.
Bài tiếp theo: “Thị trường sơ cấp và thứ cấp khác nhau thế nào?”