Một giao dịch bất động sản nhìn bên ngoài có vẻ chỉ gồm người bán và người mua. Nhưng thực tế, phía sau một thương vụ thường là cả một hệ thống chủ thể tạo lập, tài trợ, kết nối, kiểm tra và điều tiết.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu môn học chia cấu trúc thị trường thành ba nhóm lớn: CUNG ỨNG – CẦU – TRUNG GIAN/HỖ TRỢ.
1. Nhóm cung ứng: những người tạo ra hoặc đưa hàng hóa BĐS ra thị trường
Nhóm cung không chỉ có chủ đầu tư. Một sản phẩm BĐS thường là kết quả của cả chuỗi tạo lập.
Chủ đầu tư / nhà phát triển
Đây là chủ thể tổ chức quá trình hình thành dự án: tiếp cận quỹ đất, chuẩn bị dự án, thu xếp vốn, tổ chức thiết kế – xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.
Trong phân tích thị trường, năng lực của chủ đầu tư ảnh hưởng đến:
- tiến độ nguồn cung;
- chất lượng sản phẩm;
- niềm tin người mua;
- khả năng hoàn thành dự án;
- chiến lược giá và bán hàng.
Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu biến bản vẽ và kế hoạch thành tài sản vật lý. Tiến độ, chất lượng và chi phí thi công có thể tác động trực tiếp đến thời điểm nguồn cung được đưa ra thị trường.
Nhà cung cấp vật liệu, thiết bị và dịch vụ
Giá vật liệu, năng lực chuỗi cung ứng và chi phí thiết bị có thể ảnh hưởng giá thành phát triển dự án. Vì vậy, thị trường BĐS có liên hệ chặt với ngành xây dựng và nhiều ngành phụ trợ.
2. Nhóm cầu: những người mua, sử dụng hoặc đầu tư
Tài liệu chia cầu thành các nhóm như người mua để ở, nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư tổ chức.
Người mua để ở
Nhóm này thường quan tâm mạnh đến:
- khả năng chi trả;
- môi trường sống;
- trường học, việc làm và di chuyển;
- pháp lý và khả năng ở lâu dài;
- khả năng vay.
Nhà đầu tư cá nhân
Nhà đầu tư thường nhìn thêm các yếu tố như dòng tiền, tăng giá, thanh khoản, đòn bẩy tài chính và khả năng thoát vốn.
Nhà đầu tư tổ chức
Các tổ chức thường có tiêu chí đầu tư bài bản hơn về quy mô, lợi suất, rủi ro, quản trị tài sản, thời gian nắm giữ và tính minh bạch dữ liệu.
3. Nhóm trung gian – hỗ trợ: làm cho thị trường vận hành được
Đây là nhóm rất quan trọng vì BĐS có giá trị lớn, thông tin không hoàn toàn đồng đều và pháp lý phức tạp.
Môi giới và sàn giao dịch
Môi giới kết nối nguồn cung với cầu, nhưng vai trò chuyên nghiệp không chỉ là “đưa số điện thoại”. Môi giới còn giúp:
- thu thập và truyền đạt thông tin;
- tổ chức xem tài sản;
- hỗ trợ thương lượng;
- giảm chi phí tìm kiếm;
- kết nối các bên trong quá trình giao dịch.
Ngân hàng và tổ chức tín dụng
Do giá trị BĐS lớn, tín dụng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của người mua và vốn triển khai dự án của doanh nghiệp.
Khi điều kiện tín dụng thay đổi, cả cung và cầu đều có thể thay đổi.
Định giá và tư vấn
Đơn vị định giá, tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư và các chuyên gia khác giúp giảm bất cân xứng thông tin và hỗ trợ ra quyết định.
Cơ quan Nhà nước
Nhà nước vừa thiết lập khuôn khổ pháp lý, vừa thực hiện các chức năng quản lý đất đai, quy hoạch, xây dựng, đăng ký, thuế và nhiều hoạt động liên quan.
Vì vậy, Nhà nước không chỉ là “một bên thủ tục”, mà là chủ thể có ảnh hưởng lớn đến cách thị trường hình thành và vận hành.
4. Một giao dịch thường có cả ba nhóm cùng xuất hiện
Ví dụ một khách hàng mua căn hộ mới:
- cung: chủ đầu tư và các đơn vị tạo ra sản phẩm;
- cầu: người mua;
- trung gian/hỗ trợ: môi giới, ngân hàng, công chứng/đăng ký và các đơn vị liên quan.
Không phải giao dịch nào cũng có đầy đủ cùng một danh sách chủ thể, nhưng cấu trúc ba nhóm giúp nhìn thị trường như một hệ thống.
5. Vì sao phải hiểu vai trò từng chủ thể?
Vì cùng một biến động có thể đến từ những nhóm khác nhau.
Ví dụ nguồn cung giảm có thể do:
- chủ đầu tư thiếu vốn;
- thủ tục kéo dài;
- chi phí xây dựng tăng;
- nhà thầu chậm tiến độ;
- doanh nghiệp chủ động hoãn mở bán.
Cầu giảm có thể do:
- thu nhập giảm;
- lãi suất tăng;
- tâm lý thận trọng;
- giá vượt khả năng chi trả.
Như vậy, muốn hiểu nguyên nhân thị trường phải biết chủ thể nào đang thay đổi hành vi.
6. Xung đột lợi ích có thể xuất hiện ở đâu?
Các chủ thể không phải lúc nào cũng có mục tiêu giống nhau.
- Người bán muốn giá cao.
- Người mua muốn giá hợp lý và rủi ro thấp.
- Ngân hàng quan tâm khả năng trả nợ và giá trị tài sản bảo đảm.
- Môi giới quan tâm khả năng hoàn tất giao dịch.
- Nhà nước quan tâm trật tự, an toàn và mục tiêu quản lý.
Do đó, thị trường cần hợp đồng, quy trình, minh bạch thông tin và các cơ chế kiểm soát để giảm xung đột.
7. Dòng thông tin đi qua các chủ thể như thế nào?
Một thị trường hiệu quả cần thông tin đi từ người tạo lập sản phẩm đến người sử dụng và ngược lại.
Ví dụ:
- chủ đầu tư công bố thông tin dự án;
- môi giới truyền đạt cho khách hàng;
- khách hàng phản hồi về giá và nhu cầu;
- ngân hàng phản ánh khả năng tài trợ;
- dữ liệu giao dịch giúp thị trường điều chỉnh kỳ vọng.
Nếu một mắt xích truyền thông tin sai hoặc thiếu, quyết định của các bên có thể bị lệch.
8. Ai “quyết định giá”?
Không có một chủ thể duy nhất tự quyết định giá thị trường.
Người bán có thể đặt giá chào, nhưng giá giao dịch chỉ hình thành khi có người mua chấp nhận trong điều kiện cụ thể.
Giá còn bị ảnh hưởng bởi:
- cạnh tranh giữa nguồn cung;
- sức mua;
- tín dụng;
- chi phí phát triển;
- kỳ vọng;
- pháp lý;
- thông tin.
9. Checklist nhận diện chủ thể trong một thương vụ
- Ai đang tạo hoặc bán sản phẩm?
- Ai là người mua/người thuê thực sự?
- Ai tài trợ vốn?
- Ai cung cấp thông tin và kết nối?
- Ai thẩm định hoặc tư vấn?
- Ai xác nhận/đăng ký quyền?
- Ai chịu trách nhiệm nếu thông tin sai hoặc nghĩa vụ không được thực hiện?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Thị trường BĐS có ba nhóm lớn: cung – cầu – trung gian/hỗ trợ.
- Nhóm cung tạo ra hoặc đưa tài sản ra thị trường.
- Nhóm cầu mua, thuê, sử dụng hoặc đầu tư.
- Nhóm trung gian/hỗ trợ kết nối, tài trợ, định giá, tư vấn và điều tiết.
- Muốn hiểu biến động thị trường cần biết nhóm chủ thể nào đang thay đổi hành vi.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu bài giảng Chương 1 – Tổng quan BĐS và Thị trường BĐS, phần 1.7 – Cấu trúc thị trường.
- Chuyên đề 11 – Tổng quan chung về thị trường bất động sản.
Bài tiếp theo: “Phân loại thị trường BĐS theo loại sản phẩm”.