Nhiều người khi nghe “thị trường bất động sản” thường nghĩ ngay đến giá nhà đất tăng hay giảm. Nhưng giá chỉ là một kết quả của thị trường, không phải toàn bộ thị trường.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu môn học định nghĩa thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch lợi ích liên quan đến bất động sản, diễn ra trong một khu vực địa lý nhất định và một khoảng thời gian nhất định. Cách hiểu này rộng hơn rất nhiều so với việc chỉ nhìn các tin mua bán.
1. Thị trường BĐS không chỉ là “mua và bán”
Trong thực tế, thị trường còn bao gồm nhiều quan hệ khác như:
- mua bán hoặc chuyển nhượng;
- cho thuê và cho thuê lại;
- thuê mua;
- thế chấp và tài trợ vốn;
- môi giới, tư vấn, định giá;
- quản lý và khai thác tài sản;
- đấu giá và các hình thức giao dịch hợp pháp khác.
Điểm chung của các quan hệ này là chúng đều liên quan đến quyền, lợi ích hoặc khả năng khai thác bất động sản.
2. Vì sao “giá” không phải là toàn bộ thị trường?
Một thị trường có thể có giá chào cao nhưng giao dịch rất ít. Khi đó, nếu chỉ nhìn giá chào sẽ dễ kết luận sai rằng thị trường đang mạnh.
Muốn đọc thị trường đầy đủ hơn cần nhìn đồng thời:
- nguồn cung đang có bao nhiêu sản phẩm;
- cầu có khả năng thanh toán thực sự mạnh đến đâu;
- giao dịch có xảy ra hay không;
- tồn kho có tăng không;
- giá là giá chào, giá thương lượng hay giá giao dịch;
- vốn và tín dụng có dễ tiếp cận không;
- thông tin và pháp lý có đủ minh bạch không.
Giá là kết quả. Thị trường là cả hệ thống tạo ra kết quả đó.
3. Thị trường luôn gắn với một không gian cụ thể
Tài liệu nhấn mạnh rằng thị trường BĐS có tính địa phương rất cao. Vì vậy, không nên coi “thị trường BĐS Việt Nam” như một khối hoàn toàn đồng nhất.
Cần thu hẹp dần phạm vi phân tích:
quốc gia → vùng → tỉnh/thành phố → khu vực → tuyến đường/dự án → tài sản cụ thể.
Một báo cáo cho thấy giá căn hộ của một thành phố tăng không có nghĩa mọi dự án, mọi quận/khu vực hay mọi căn hộ đều tăng giống nhau.
4. Thị trường luôn gắn với thời gian
Cùng một địa điểm nhưng thị trường ở hai thời điểm khác nhau có thể khác hoàn toàn.
Ví dụ, trong giai đoạn tín dụng thuận lợi, cầu đầu tư có thể tăng mạnh. Nhưng khi lãi suất, quy định pháp lý hoặc tâm lý người mua thay đổi, thanh khoản có thể giảm dù tài sản vật lý không thay đổi.
Do đó, khi nói:
“Thị trường khu vực này đang tốt.”
cần hỏi tiếp:
- tốt ở thời điểm nào;
- phân khúc nào;
- theo chỉ tiêu nào;
- dữ liệu nào chứng minh.
5. Một mô hình đơn giản để đọc thị trường
Tài liệu chuyên đề sử dụng sáu nhóm yếu tố dễ nhớ:
CUNG – CẦU – GIÁ/THANH KHOẢN – VỐN – THÔNG TIN – THỂ CHẾ.
Sáu nhóm này không hoạt động riêng biệt.
Ví dụ:
- lãi suất giảm → vốn rẻ hơn → cầu có khả năng thanh toán có thể tăng;
- pháp lý dự án được tháo gỡ → nguồn cung có thể tăng;
- thông tin thiếu minh bạch → chi phí giao dịch và rủi ro tăng;
- nguồn cung thiếu trong khi cầu cao → giá và tốc độ hấp thụ có thể tăng.
6. “Nhu cầu” và “cầu” không giống nhau
Rất nhiều người muốn mua nhà không đồng nghĩa với thị trường có cùng số lượng giao dịch.
Trong kinh tế học thị trường, điều quan trọng hơn là cầu có khả năng thanh toán – tức người có nhu cầu đồng thời có đủ khả năng tài chính hoặc tiếp cận vốn để thực hiện giao dịch.
Đây là lý do một thành phố có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng lượng giao dịch vẫn có thể thấp nếu giá vượt xa khả năng chi trả.
7. Thị trường là một mạng lưới chủ thể
Một giao dịch BĐS hiếm khi chỉ có người bán và người mua. Xung quanh còn có:
- chủ đầu tư;
- nhà thầu;
- ngân hàng;
- môi giới và sàn giao dịch;
- đơn vị tư vấn, định giá;
- cơ quan quản lý;
- đơn vị đăng ký, công chứng và các chủ thể hỗ trợ khác.
Chính mạng lưới này tạo nên cấu trúc của thị trường. Bài tiếp theo sẽ đi sâu vào vai trò từng nhóm.
8. Thị trường BĐS khác chợ hàng hóa thông thường ở đâu?
BĐS có những đặc tính khiến thị trường của nó khác đáng kể:
- tài sản không thể di chuyển đến nơi có người mua;
- mỗi tài sản có tính dị biệt;
- giá trị giao dịch thường lớn;
- pháp lý ảnh hưởng rất mạnh;
- tín dụng và thị trường vốn có vai trò lớn;
- nguồn cung phản ứng chậm;
- thông tin không phải lúc nào cũng đồng đều.
Vì vậy, thị trường cần nhiều hoạt động trung gian như môi giới, định giá, tư vấn pháp lý và tài trợ vốn.
9. Một ví dụ: giá chào tăng nhưng thị trường có thật sự tốt?
Giả sử giá chào căn hộ trong một khu vực tăng 10%, nhưng:
- số giao dịch giảm mạnh;
- thời gian bán kéo dài;
- người bán phải chiết khấu khi ký hợp đồng;
- tồn kho tăng;
- người mua khó vay.
Khi đó, nói “thị trường tăng 10%” chỉ dựa trên giá chào là thiếu.
Cần nhìn cả giá giao dịch và thanh khoản để biết thị trường đang thực sự hấp thụ sản phẩm như thế nào.
10. Checklist đọc nhanh một thị trường BĐS
- Đang nói về khu vực nào?
- Đang nói về thời điểm nào?
- Đang nói về phân khúc nào?
- Nguồn cung đang tăng hay giảm?
- Cầu có khả năng thanh toán ra sao?
- Thanh khoản thực tế thế nào?
- Giá đang dùng là giá gì?
- Tín dụng và vốn có thuận lợi không?
- Có thay đổi pháp lý hoặc quy hoạch nào đáng chú ý?
- Thông tin có đủ tin cậy không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Thị trường BĐS không chỉ là mua bán.
- Giá không phải toàn bộ thị trường.
- Thị trường phải gắn với không gian và thời gian cụ thể.
- Muốn đọc thị trường nên nhìn đồng thời: cung – cầu – giá/thanh khoản – vốn – thông tin – thể chế.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu bài giảng Chương 1 – Tổng quan BĐS và Thị trường BĐS, phần khái niệm thị trường BĐS.
- Chuyên đề 11 – Tổng quan chung về thị trường bất động sản do giảng viên cung cấp.
Bài tiếp theo: “Ai tham gia thị trường BĐS và mỗi chủ thể đóng vai trò gì?”