Market Value là khái niệm nổi tiếng nhất trong valuation, nhưng không phải cơ sở giá trị duy nhất. Nếu mọi bài toán đều ép về “giá thị trường”, người định giá có thể bỏ qua chính câu hỏi mà khách hàng, chuẩn mực kế toán, pháp luật hoặc quyết định đầu tư đang cần. Bài này đặt các basis cạnh nhau để thấy chúng khác ở giả định về chủ thể, giao dịch và mục đích, chứ không chỉ khác tên.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: Theo cấu trúc IVS có hiệu lực từ 31/01/2025, các IVS-defined bases gồm Market Value, Market Rent, Equitable Value, Investment Value/Worth, Synergistic Value và Liquidation Value. Fair Value theo IFRS không phải một IVS-defined basis; IVS trình bày nó như một basis do hệ chuẩn mực khác định nghĩa. Đây là điểm cần cập nhật so với nhiều tài liệu cũ vốn gom Fair Value ngang hàng như một định nghĩa gốc của IVS.
1. Market Value – giá trị thị trường
Market Value hướng tới một mức ước tính cho việc trao đổi tài sản/quyền tại valuation date giữa người mua và người bán sẵn sàng, trong giao dịch độc lập sau marketing phù hợp, khi các bên hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị cưỡng ép. Điểm quan trọng không nằm ở việc học thuộc câu chữ mà ở logic của giả định thị trường.
Market Value không phải:
- giá rao;
- giá giao dịch bất kỳ;
- giá mà một người mua đặc biệt sẵn sàng trả;
- giá bình quân cơ học của một dataset.
2. Investment Value/Worth – giá trị đối với chủ thể cụ thể
Investment Value/Worth phản ánh giá trị của tài sản đối với một chủ sở hữu hoặc người mua tiềm năng cụ thể cho mục tiêu đầu tư/vận hành của họ. Vì là entity-specific, nó có thể phản ánh:
- chi phí vốn riêng;
- khả năng vận hành;
- chiến lược giữ tài sản;
- thuế hoặc cấu trúc tài chính riêng nếu basis cho phép;
- synergy chỉ chủ thể đó có thể khai thác.
Nếu Investment Value cao hơn Market Value, điều đó không chứng minh thị trường “định giá sai”; nó có thể chỉ cho thấy người mua cụ thể có lợi ích riêng.
3. Equitable Value – giá trị công bằng giữa các bên xác định
Equitable Value tập trung vào sự công bằng/hợp lý giữa những bên được xác định, có tính đến lợi ích tương ứng của họ. Nó khác Market Value ở chỗ không giả định một tập market participants rộng; mối quan hệ và lợi ích của các bên cụ thể có thể là trung tâm của phép đo.
Khái niệm này thường có ý nghĩa trong các giao dịch/giải quyết giữa các bên cụ thể, nhưng cách áp dụng phải bám chuẩn mực và jurisdiction liên quan.
4. Synergistic Value – giá trị cộng hưởng
Synergistic Value xuất hiện khi kết hợp hai hay nhiều tài sản/quyền tạo tổng giá trị lớn hơn tổng giá trị riêng lẻ. Ví dụ hai lô đất liền kề ghép lại cho phép một cấu hình phát triển hiệu quả hơn.
Nếu synergy chỉ khả dụng cho một người mua đặc biệt, phần giá trị tăng thêm không nhất thiết thuộc Market Value. Đây là lý do phải tách special purchaser benefit khỏi bằng chứng thị trường chung.
5. Liquidation Value – giá trị thanh lý
Liquidation Value liên quan đến số tiền có thể thu được khi tài sản hoặc nhóm tài sản được bán trong bối cảnh thanh lý. IVS phân biệt premise có trật tự với tình huống rút ngắn thời gian/forced context; báo cáo phải nêu rõ premise.
Không nên dùng một tỷ lệ “giảm 20% so với Market Value” như công thức phổ quát. Mức chênh phụ thuộc tài sản, thị trường, thời gian marketing, buyer pool và điều kiện bán.
6. Market Rent – giá thuê thị trường
Đối với quyền thuê, câu hỏi không phải lúc nào cũng là “tài sản bán bao nhiêu” mà có thể là “mức thuê thị trường hợp lý tại valuation date là bao nhiêu”. Market Rent là một basis riêng trong IVS. Nó khác rent hiện hữu trong hợp đồng: contractual rent có thể cao/thấp hơn market rent.
7. Fair Value – phải hỏi “theo chuẩn nào?”
“Fair Value” là thuật ngữ dễ gây nhầm vì được dùng trong kế toán và pháp luật với định nghĩa phụ thuộc hệ chuẩn. Trong IFRS 13, Fair Value là một measurement basis dựa trên một orderly transaction giữa market participants tại measurement date. Trong jurisdiction khác, “fair value” có thể có ý nghĩa pháp lý khác.
Vì vậy, không nên viết đơn giản Fair Value = Market Value. Có trường hợp kết quả gần nhau, nhưng source definition, unit of account, market assumptions và reporting purpose phải được kiểm tra.
8. Bảng so sánh nhanh
| Basis | “Ai” là trung tâm? | Câu hỏi điển hình |
|---|---|---|
| Market Value | Market participants theo định nghĩa | Thị trường có thể trao đổi quyền này ở mức nào? |
| Investment Value/Worth | Một owner/prospective owner cụ thể | Tài sản đáng giá bao nhiêu với chủ thể này? |
| Equitable Value | Các bên cụ thể | Mức nào phản ánh hợp lý lợi ích tương ứng giữa các bên? |
| Synergistic Value | Khả năng kết hợp | Kết hợp tài sản/quyền tạo thêm bao nhiêu giá trị? |
| Liquidation Value | Bối cảnh thanh lý | Có thể thu bao nhiêu trong premise thanh lý xác định? |
| Market Rent | Thị trường thuê | Mức thuê thị trường cho quyền sử dụng là bao nhiêu? |
| Fair Value (IFRS) | Market participants theo IFRS 13 | Giá thoát trong orderly transaction phục vụ financial reporting là bao nhiêu? |
9. Cùng phương pháp vẫn có thể cho basis khác
DCF không “thuộc độc quyền” Investment Value. Sales comparison cũng không tự động tạo Market Value. Một method chỉ là công cụ. Điều quyết định là input + assumptions + premise + participant perspective có phù hợp basis hay không.
10. Ví dụ: một trung tâm thương mại
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy. Market Value có thể dựa trên market rent, occupancy ổn định theo thị trường và yield của comparable investments. Một retailer lớn cân nhắc mua cùng tài sản để tích hợp hệ thống phân phối có thể có Investment Value cao hơn nhờ giảm logistics. Nếu chủ sở hữu bị buộc thanh lý nhanh, Liquidation Value lại phản ánh premise khác. Không có lý do để ba con số bắt buộc bằng nhau.
11. Cơ sở giá trị theo pháp luật/chuẩn mực Việt Nam
Đối với hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam, phải dùng đúng cơ sở giá trị và định nghĩa trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam/khung pháp luật áp dụng cho mục đích cụ thể. Thông tư 30/2024/TT-BTC là văn bản trung tâm về cơ sở giá trị; Thông tư 42/2024/TT-BTC bổ sung chuẩn mực cho bất động sản.
IVS/RICS là khung tham chiếu quốc tế rất quan trọng nhưng không thay thế quy định bắt buộc của Việt Nam trong một assignment thuộc phạm vi pháp luật trong nước.
12. Bài 11 sẽ nối sang Highest and Best Use
Khi áp dụng Market Value cho bất động sản, cách sử dụng tạo giá trị cao nhất có thể trở thành một premise quan trọng nếu phù hợp. Nhưng HBU không có nghĩa “cứ nghĩ ra dự án lợi nhuận cao nhất”. Nó phải vượt các kiểm tra về tính pháp lý, khả thi vật lý, khả thi tài chính và năng suất/giá trị. Nội dung này được tách riêng ở Bài 11 để tránh biến Bài 10 thành một bài quá tải.
13. Checklist khi gặp tên một basis
- Nguồn định nghĩa là IVS, IFRS, luật hay chuẩn mực khác?
- Ai là participant/chủ thể giả định?
- Có presumed exchange hay entity-specific benefit?
- Valuation date nào?
- Premise nào?
- Special assumptions nào?
- Method/input có nhất quán với basis không?
14. Không lập “bảng quy đổi” cố định giữa các basis
Không có công thức kiểu Investment Value = Market Value × 1,1 hay Liquidation Value = Market Value × 0,8 áp dụng chung. Chênh lệch phải xuất phát từ assumptions và evidence cụ thể. Các tỷ lệ kinh nghiệm nếu có chỉ là đầu mối kiểm tra, không phải định nghĩa của basis.
15. Reconciliation giữa các basis là khái niệm sai
Reconciliation dùng để cân nhắc các indications of value cùng trả lời một câu hỏi valuation. Không nên “hòa hợp” Market Value và Investment Value thành một con số ở giữa, vì hai basis trả lời hai câu hỏi khác nhau. Nếu cần cả hai, báo cáo nên trình bày tách biệt.
Ghi nhớ trong 30 giây
- Market Value chỉ là một trong nhiều basis of value.
- Investment Value/Worth phản ánh lợi ích của chủ thể cụ thể.
- Synergistic và Liquidation Value trả lời những câu hỏi khác Market Value.
- Market Rent áp dụng cho quyền thuê; contractual rent không mặc nhiên là market rent.
- Fair Value phải xác định theo hệ chuẩn nào; trong IVS hiện hành, Fair Value theo IFRS là basis do hệ khác định nghĩa.
- Basis phải thống nhất với dữ liệu, assumptions, method và report.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, phần giá trị thị trường và giá trị đầu tư.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 102 – Bases of Value, bản hiện hành có hiệu lực từ 31/01/2025.
- RICS, Valuation – Global Standards (Red Book), VPS 2 – Bases of value, assumptions and special assumptions, 2025.
- IFRS Foundation, IFRS 13 Fair Value Measurement.
- Thông tư 30/2024/TT-BTC; Thông tư 42/2024/TT-BTC.
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
Bài tiếp theo: “Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – HBU là gì?”.