Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – HBU là gì?

Ở Bài 10, chúng ta đã thấy một bất động sản có thể được xem xét theo các cơ sở giá trị khác nhau. Nhưng ngay cả khi đã chốt Market Value, vẫn còn một câu hỏi rất quan trọng: thị trường sẽ nhìn tài sản này theo cách sử dụng nào? Một khu đất đang làm kho chưa chắc được thị trường trả giá như một khu đất chỉ có thể tiếp tục làm kho; ngược lại, cũng không thể mặc nhiên định giá nó như đất ở cao tầng chỉ vì người chủ “mong sau này chuyển được”. Khái niệm giúp giải quyết câu hỏi đó là Highest and Best Use – HBU, thường dịch là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Cập nhật 2026: IVS hiện hành, có hiệu lực từ 31/01/2025, quy định trong IVS 102 rằng Highest and Best Use là cách sử dụng, từ góc nhìn của các market participants, tạo ra giá trị cao nhất cho tài sản. Việc sử dụng đó phải có thể thực hiện được về mặt vật lý, được pháp luật cho phép, khả thi về tài chính và dẫn đến giá trị cao nhất. HBU có thể chính là cách sử dụng hiện tại; nếu chuyển sang cách sử dụng khác, chi phí chuyển đổi phải được tính đến.

1. HBU không có nghĩa là “xây được nhiều nhất”

Một ngộ nhận phổ biến là cứ xây cao hơn, mật độ lớn hơn hoặc chuyển sang công năng “sang” hơn thì giá trị sẽ cao hơn. HBU không hoạt động như vậy. Một phương án chỉ đáng xem xét khi vượt qua đồng thời các lớp kiểm tra: có thể làm về mặt vật lý, được phép về mặt pháp lý, có thể tạo hiệu quả tài chính và cuối cùng tạo ra giá trị cao nhất so với các phương án khả thi khác.

Ví dụ, một lô đất 700 m² nằm trên tuyến đường thương mại có thể đủ diện tích để xây tòa nhà văn phòng. Nhưng nếu quy hoạch không cho phép, phương án đó dừng ngay ở lớp pháp lý. Nếu pháp lý cho phép nhưng nhu cầu thuê yếu, chi phí xây dựng cao và dòng tiền không đủ bù vốn, phương án có thể không vượt qua lớp tài chính. HBU là một bài toán sàng lọc có kỷ luật, không phải một câu chuyện về tiềm năng tưởng tượng.

2. Bốn câu hỏi cốt lõi của HBU

Thứ tự trên mang tính logic: một phương án không hợp pháp thì không cần “cứ tính thử lợi nhuận xem sao” để dùng làm Market Value hiện tại. Tương tự, một ý tưởng hợp pháp nhưng không đủ cầu thị trường cũng không tự biến thành HBU.

3. HBU có thể chính là cách sử dụng hiện tại

HBU không mặc nhiên yêu cầu thay đổi công năng. Một nhà phố đang khai thác bán lẻ tốt, phù hợp quy hoạch, có dòng tiền cạnh tranh và không có phương án thay thế nào tạo giá trị cao hơn sau chi phí chuyển đổi thì current use chính là highest and best use. Đây là điểm rất quan trọng để tránh “định giá bằng kỳ vọng phát triển” cho mọi tài sản.

4. Cần tách “khả năng pháp lý hiện tại” khỏi “kỳ vọng thay đổi pháp lý”

IVS cho phép khi xem xét HBU phải lưu ý các hạn chế pháp lý và cả khả năng những hạn chế đó thay đổi. Nhưng điều này không đồng nghĩa mọi tin đồn quy hoạch đều trở thành cơ sở định giá. Nếu thị trường thực sự phản ánh xác suất thay đổi quy hoạch, người định giá phải chứng minh bằng bằng chứng thị trường, tính nhất quán của dữ liệu và cách market participants nhìn nhận rủi ro đó.

Trong bối cảnh Việt Nam, càng phải phân biệt rõ quyền hiện hữu với khả năng xin chuyển mục đích, điều chỉnh quy hoạch hay phát triển trong tương lai. Tài liệu chuyên đề của Nguyễn Mạnh Hùng cũng nhấn mạnh không thể định giá đất nông nghiệp như đất thương mại chỉ vì “sau này có thể chuyển”.

5. Chi phí chuyển đổi là một phần của câu chuyện HBU

Giả sử một nhà xưởng cũ có thể chuyển thành khu thương mại. Nếu để đạt phương án mới phải phá dỡ công trình, xử lý nền, xin thủ tục, chờ 24 tháng và đầu tư hạ tầng lớn, những chi phí và thời gian đó làm giảm giá trị hiện tại của cơ hội chuyển đổi. Vì vậy, giá trị của HBU không phải giá bán của sản phẩm tương lai trừ đi vài khoản chi phí sơ sài.

Phần tính toán sâu của đất phát triển sẽ nằm ở nhóm bài phương pháp thặng dư 49–56. Ở đây chỉ cần nhớ: nếu HBU khác current use thì valuation phải phản ánh chi phí, thời gian và rủi ro để đi từ trạng thái hiện tại sang trạng thái đó.

6. “Đất trống” và “tài sản đã cải tạo” có thể dẫn đến cách nhìn khác nhau

Trong thực hành appraisal truyền thống, người định giá thường phân tích HBU của đất như thể trống và HBU của bất động sản trong trạng thái đã có công trình. Mục đích là trả lời hai câu hỏi khác nhau: nếu không bị ràng buộc bởi công trình hiện hữu, đất nên được dùng thế nào? và với công trình đang có, nên tiếp tục, cải tạo, chuyển đổi hay phá dỡ?

Đây là cách tư duy rất hữu ích, nhưng không phải công thức máy móc. Nếu công trình hiện hữu vẫn đóng góp giá trị lớn, việc phá bỏ chỉ hợp lý khi lợi ích từ phương án thay thế vượt được phần giá trị bị mất và toàn bộ chi phí chuyển đổi.

7. HBU là kết luận dựa trên thị trường, không phải sở thích của chủ tài sản

Chủ đất có thể muốn xây khách sạn; người mua khác có thể muốn làm căn hộ; người định giá không chọn theo sở thích cá nhân. Với Market Value, câu hỏi là market participants điển hình sẽ nhìn tài sản như thế nào tại valuation date. Phân tích thị trường ở đây là đầu vào của valuation, không phải một series Phân tích TTBĐS thu nhỏ.

8. Ví dụ minh họa HBU

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy.

Một khu đất 1.000 m² hiện có nhà kho cũ. Có ba phương án:

• A – tiếp tục làm kho: hợp pháp, không cần đầu tư lớn, giá trị ước tính 25 tỷ.
• B – cải tạo thành showroom: hợp pháp, chi phí cải tạo 4 tỷ, sau phân tích thị trường tạo giá trị ròng 31 tỷ.
• C – xây căn hộ 12 tầng: về vật lý có thể hình dung, nhưng chỉ tiêu quy hoạch hiện hành không cho phép.

Phương án C không thể được chọn chỉ vì con số bán căn hộ hấp dẫn. Giữa A và B, nếu các giả định tài chính của B được thị trường hỗ trợ thì B có thể là HBU. Nếu chi phí cải tạo tăng mạnh hoặc nhu cầu showroom suy yếu, kết luận có thể quay về A.

9. Những lỗi HBU thường gặp

1. Chọn phương án “hoành tráng nhất” thay vì phương án tạo giá trị cao nhất.
2. Dùng quy hoạch kỳ vọng như thể đã có hiệu lực.
3. Bỏ qua chi phí phá dỡ, chuyển đổi và thời gian.
4. Không kiểm tra nhu cầu thị trường và khả năng hấp thụ.
5. Đưa lợi thế riêng của một chủ thể vào Market Value mà không chứng minh đó là quan điểm của market participants.
6. Mặc định current use luôn sai hoặc luôn đúng.

10. HBU liên kết với các bài sau như thế nào?

HBU tạo nền logic cho nguyên tắc thay thế, kỳ vọng, đóng góp và cân bằng. Nó cũng tác động tới việc chọn comparable, dự báo thu nhập, ước tính chi phí và đánh giá đất phát triển. Tuy nhiên HBU không thay thế phương pháp định giá; nó xác định premise/cách sử dụng hợp lý để các phương pháp sau đó đo đúng đối tượng.

Ghi nhớ trong 30 giây

1. HBU là cách sử dụng tạo giá trị cao nhất từ góc nhìn market participants.
2. Phải xem xét khả năng vật lý, pháp lý, tài chính và giá trị cao nhất.
3. Current use có thể chính là HBU.
4. Kỳ vọng thay đổi quy hoạch không được coi như quyền đã tồn tại nếu chưa có căn cứ thị trường và pháp lý phù hợp.
5. Nếu HBU đòi hỏi chuyển đổi, phải tính chi phí, thời gian và rủi ro chuyển đổi.
6. HBU là nền tảng cho valuation, không phải một phương pháp định giá độc lập.

Nguồn tham khảo

• Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, Tuần 1 – nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
• IVSC, International Valuation Standards, IVS 102 Bases of Value – Highest and Best Use, bản có hiệu lực từ 31/01/2025.
• RICS, Valuation – Global Standards (Red Book), bản có hiệu lực từ 31/01/2025.
• Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
• Appraisal Institute, Basic Appraisal Principles và tài liệu hướng dẫn về market analysis/HBU.

Bài tiếp theo: “Nguyên tắc thay thế trong định giá BĐS”.