Nếu hỏi “căn nhà này bao nhiêu tiền?” rồi lập tức mở bảng Excel, người định giá đang bắt đầu từ cuối quy trình. Trước khi lựa chọn comparable, cap rate hay chi phí xây dựng, cần xác định cơ sở giá trị – basis of value. Đây là nền tảng nói cho người đọc biết con số được đo trong bối cảnh giả định nào.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: IVS 102 hiện hành dành riêng cho Bases of Value. RICS Red Book 2025 cũng tách VPS 2 cho bases of value, assumptions và special assumptions. Tại Việt Nam, Thông tư 30/2024/TT-BTC ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị thẩm định giá và có hiệu lực từ 01/07/2024. Vì vậy “cơ sở giá trị” không phải phần trang trí của báo cáo mà là điều kiện nền để lựa chọn dữ liệu và phương pháp.
1. Basis of Value trả lời câu hỏi gì?
Basis of Value mô tả bối cảnh đo lường mà giá trị được hình thành. Nó cho biết ta giả định những chủ thể nào, loại giao dịch nào, lợi ích riêng hay thị trường chung, và những tiền đề nào đang được dùng.
Nói đơn giản: method là “tính bằng cách nào”; basis là “đang đo loại giá trị nào”. Hai khái niệm không thể thay thế nhau.
2. Không chọn basis bằng tên phương pháp
| Không đúng | Đúng logic |
|---|---|
| “Basis là phương pháp so sánh.” | So sánh là cách tiếp cận/phương pháp để ước tính một basis đã xác định. |
| “Dùng DCF nên đây là Investment Value.” | DCF có thể dùng trong nhiều basis; assumptions và input phải phù hợp basis. |
| “Có giao dịch thị trường nên chắc chắn là Market Value.” | Giao dịch là evidence; phải kiểm tra điều kiện giao dịch có phù hợp basis hay không. |
3. Vì sao basis phải xác định trước dữ liệu?
Nếu mục tiêu là Market Value, người định giá tìm bằng chứng phản ánh hành vi của market participants. Nếu mục tiêu là Investment Value/Worth cho một nhà đầu tư cụ thể, input có thể phản ánh chi phí vốn, chiến lược vận hành hoặc lợi ích riêng của chủ thể đó. Cùng một Excel nhưng input khác nhau vì câu hỏi khác nhau.
4. Basis phải phù hợp intended use
Một basis không được chọn chỉ vì “quen dùng”. Scope of work cần làm rõ intended use, intended user(s), subject, valuation date và basis. Ví dụ báo cáo tài chính có thể yêu cầu một basis do chuẩn mực kế toán quy định; tranh chấp có thể cần định nghĩa theo pháp luật; đầu tư nội bộ có thể cần entity-specific value.
IVS nhấn mạnh nguồn định nghĩa basis phải được xác định hoặc giải thích. Điều này rất quan trọng vì cùng một từ có thể được định nghĩa khác trong các hệ quy định khác nhau.
5. Basis of Value khác Premise of Value
Basis là loại giá trị đang đo. Premise mô tả bối cảnh sử dụng/giao dịch giả định của tài sản dưới basis đó. IVS 102 đề cập các premise như highest and best use, current/existing use, orderly liquidation hoặc forced sale trong các bối cảnh phù hợp.
Series sẽ dành riêng Bài 11 cho Highest and Best Use (HBU), nên bài này không đi sâu cách kiểm tra HBU.
6. Assumption và Special Assumption nằm ở đâu?
Assumption giúp valuation có thể thực hiện khi một tình trạng được chấp nhận là đúng mà không cần/không thể xác minh đầy đủ trong phạm vi assignment. Special assumption giả định một tình trạng khác với thực tế hiện hữu tại valuation date hoặc một tình huống mà market participants bình thường không mặc định.
Ví dụ, valuation có thể được yêu cầu theo giả định một dự án đã hoàn thành trong tương lai. Nếu dùng giả định như vậy, phải nói rõ để người đọc không nhầm con số với giá trị “as-is” hiện tại.
7. Cơ sở giá trị quyết định cách đọc một con số
Con số 100 tỷ không có đủ ý nghĩa nếu báo cáo không nói đó là:
- Market Value tại một ngày cụ thể;
- Investment Value/Worth đối với một chủ thể cụ thể;
- Liquidation Value theo một premise xác định;
- Fair Value phục vụ reporting theo chuẩn mực áp dụng;
- hay một basis pháp lý/thuế đặc thù.
Vì vậy, khi trích một kết quả valuation ra khỏi báo cáo, phải mang theo ít nhất basis + valuation date + subject.
8. Basis không phải “chọn con số mình muốn”
Việc có nhiều basis không có nghĩa người định giá được tự do chọn basis để làm kết quả cao/thấp theo mong muốn khách hàng. Basis phải xuất phát từ mục đích, chuẩn mực, pháp luật và terms of engagement. Tính độc lập và khả năng giải trình nằm ở chỗ đó.
9. Workflow xác định basis trước khi định giá
- Xác định intended use và intended user.
- Nhận diện subject/right.
- Xác định yêu cầu luật, hợp đồng, kế toán hoặc chuẩn mực.
- Chọn basis phù hợp và trích nguồn định nghĩa.
- Xác định valuation date.
- Xác định premise, assumptions, special assumptions nếu có.
- Sau đó mới thiết kế dữ liệu, approaches, methods và models.
10. Ví dụ: cùng một warehouse, hai basis
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy. Kho logistics đang cho thuê. Một valuation phục vụ giao dịch thị trường có thể dùng market rent, market-derived yield và assumptions phản ánh market participants. Một valuation nội bộ cho doanh nghiệp vận hành kho có thể xét lợi ích riêng về network, chi phí vốn và synergy. Hai mô hình có thể cùng dùng DCF nhưng không nhất thiết cho cùng kết quả vì basis khác.
11. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá Việt Nam
Thông tư 30/2024/TT-BTC là văn bản trung tâm đối với chuẩn mực về phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá. Khi thực hiện hoạt động thẩm định giá chính thức tại Việt Nam, phải dùng thuật ngữ/định nghĩa theo hệ thống chuẩn mực Việt Nam và pháp luật hiện hành; không thể chỉ ghi “theo IVS” rồi bỏ qua quy định trong nước.
Ngược lại, với bài giảng học thuật quốc tế, IVS/RICS giúp sinh viên hiểu cách các khái niệm nối với nhau và vì sao basis luôn đi trước method.
12. Sáu lỗi thường gặp
- Không ghi basis nhưng vẫn kết luận “giá trị”.
- Đồng nhất basis với phương pháp.
- Dùng assumptions của nhà đầu tư riêng cho Market Value.
- Dùng Market Value cho mục đích pháp lý yêu cầu basis khác.
- Thay basis giữa chừng nhưng không đổi input.
- Trích con số khỏi báo cáo mà bỏ valuation date và assumptions.
13. Basis và model governance
Trong môi trường dùng spreadsheet, AVM hoặc AI, basis vẫn phải được thiết lập ở đầu workflow. Model càng tự động, rủi ro “chạy đúng công thức nhưng sai câu hỏi” càng lớn. Một control đơn giản là bắt buộc các trường: intended use, subject, basis, valuation date, currency, assumptions trước khi hệ thống cho phép chạy model.
14. Khi nhiều basis cùng xuất hiện trong một assignment
Có thể một assignment yêu cầu nhiều outputs, ví dụ Market Value và một value theo reporting/regulatory basis. Khi đó nên tách assumptions, inputs và kết quả theo từng basis, không trộn chúng thành một con số trung bình. Báo cáo phải cho người đọc biết mỗi output phục vụ mục đích nào.
Ghi nhớ trong 30 giây
- Basis of Value mô tả nền tảng/bối cảnh của phép đo giá trị.
- Basis khác valuation method.
- Basis phải phù hợp intended use và nguồn định nghĩa phải rõ.
- Basis chi phối dữ liệu, assumptions và cách diễn giải kết quả.
- Premise of value và special assumptions là các lớp liên quan nhưng không đồng nghĩa với basis.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, phần giá trị thị trường, giá trị đầu tư và quy trình.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 101–102, bản hiện hành có hiệu lực từ 31/01/2025.
- RICS, Valuation – Global Standards (Red Book), VPS 1–2, effective 31/01/2025.
- Thông tư 30/2024/TT-BTC, hiệu lực từ 01/07/2024.
Bài tiếp theo: “Giá trị thị trường và các cơ sở giá trị khác nhau thế nào?”.