Một khu đất trống nằm trong vùng đô thị hóa chưa phải là nguồn cung có thể bán ngay. Giữa “có quỹ đất” và “có sản phẩm đưa ra thị trường” là một chuỗi dài về quy hoạch, pháp lý, vốn và xây dựng.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Đây chính là nguyên nhân quan trọng tạo nên độ trễ của cung BĐS.
1. Bước 1 – Có quỹ đất phù hợp
Quỹ đất là điều kiện đầu tiên nhưng chưa đủ.
Một khu đất muốn trở thành dự án còn phụ thuộc:
- vị trí;
- mục đích sử dụng;
- quy hoạch;
- khả năng tiếp cận hạ tầng;
- tình trạng quyền và hồ sơ;
- khả năng tập hợp quỹ đất.
Do đó, “có đất” không đồng nghĩa “có thể phát triển ngay”.
2. Bước 2 – Phù hợp quy hoạch và định hướng phát triển
Quy hoạch xác định khu vực có thể phát triển theo chức năng nào.
Những câu hỏi cơ bản:
- đất có nằm trong khu vực được phép phát triển loại hình dự kiến không?
- mật độ, chiều cao, hệ số sử dụng đất ra sao?
- hạ tầng kỹ thuật và xã hội có đáp ứng không?
Quy hoạch có thể làm một quỹ đất trở thành cơ hội phát triển – hoặc khiến phương án kinh doanh ban đầu không khả thi.
3. Bước 3 – Hoàn thiện nền tảng pháp lý của dự án
Tùy loại dự án, quá trình này có thể liên quan đến nhiều thủ tục về:
- đầu tư;
- đất đai;
- quy hoạch;
- xây dựng;
- môi trường;
- nhà ở hoặc kinh doanh BĐS.
Trong bài này, điều cần hiểu về mặt thị trường là:
Dự án chưa hoàn thiện các điều kiện cần thiết chưa nên được xem như nguồn cung có thể giao dịch ngay.
4. Bước 4 – Giải phóng mặt bằng và tạo mặt bằng phát triển
Đây có thể là một trong những giai đoạn mất nhiều thời gian nhất.
Những vấn đề thường gặp:
- nhiều chủ sử dụng đất;
- khác biệt về hồ sơ;
- phương án bồi thường;
- tái định cư;
- mốc giới và hiện trạng sử dụng.
Nếu giải phóng mặt bằng chậm, toàn bộ pipeline cung phía sau bị lùi lại.
5. Bước 5 – Thiết kế sản phẩm
Quỹ đất không tự quyết định sản phẩm.
Nhà phát triển phải xác định:
- phân khúc khách hàng;
- loại hình sản phẩm;
- diện tích;
- mật độ;
- tiện ích;
- giá mục tiêu;
- cấu trúc khai thác.
Nếu thiết kế sai nhu cầu, dự án có thể đủ pháp lý và xây xong nhưng vẫn trở thành tồn kho.
6. Bước 6 – Thu xếp vốn
BĐS là ngành thâm dụng vốn.
Một dự án cần tiền cho:
- quỹ đất và nghĩa vụ đất đai;
- tư vấn và thiết kế;
- xây dựng;
- lãi vay;
- marketing và bán hàng;
- hạ tầng và tiện ích.
Nếu doanh nghiệp thiếu vốn, tiến độ xây dựng có thể chậm dù pháp lý đã tương đối hoàn chỉnh.
7. Bước 7 – Thi công xây dựng
Đây là giai đoạn biến dự án từ hồ sơ thành tài sản vật lý.
Tốc độ thi công phụ thuộc:
- năng lực nhà thầu;
- dòng tiền;
- vật liệu;
- nhân công;
- điều kiện kỹ thuật;
- các thủ tục liên quan.
Do thời gian xây dựng dài, quyết định phát triển hôm nay thường tạo ra nguồn cung sau một khoảng trễ đáng kể.
8. Bước 8 – Đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh
Không phải cứ đang xây là có thể bán theo bất kỳ cách nào.
Tùy loại sản phẩm, pháp luật quy định các điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh.
Vì vậy, người phân tích cần phân biệt:
- dự án đang quy hoạch;
- dự án đã chấp thuận;
- dự án đang xây;
- sản phẩm đủ điều kiện bán;
- sản phẩm đã mở bán;
- sản phẩm đã hoàn thành.
Đây là các lớp pipeline hoàn toàn khác nhau.
9. Bước 9 – Mở bán và thị trường quyết định khả năng hấp thụ
Đến đây sản phẩm mới thực sự bước vào cạnh tranh với:
- các dự án sơ cấp khác;
- nguồn hàng thứ cấp;
- các loại tài sản thay thế;
- khả năng tài chính của khách hàng.
Sản phẩm có thể:
- hấp thụ nhanh;
- bán chậm;
- phải tăng ưu đãi;
- trở thành tồn kho.
Do đó, “nguồn cung mới” không đồng nghĩa “nguồn cung đã được thị trường chấp nhận”.
10. Bước 10 – Hoàn thành và bàn giao
Khi dự án hoàn thiện, sản phẩm chuyển từ pipeline sang stock tài sản hiện hữu.
Sau đó, theo thời gian, một phần sản phẩm có thể quay trở lại thị trường dưới dạng cung thứ cấp.
Như vậy, vòng đời cung không kết thúc khi chủ đầu tư bán lần đầu.
11. Bốn lớp cung rất dễ nhầm
| Lớp | Ý nghĩa | Có nên coi là nguồn cung bán ngay? |
|---|---|---|
| Potential supply | Quỹ đất/cơ hội có khả năng phát triển | Không |
| Pipeline | Dự án đang chuẩn bị/đang xây | Chưa chắc |
| New supply | Sản phẩm mới đủ điều kiện và ra thị trường | Có |
| Existing stock | Tài sản hiện hữu | Chỉ khi chủ thể đưa ra giao dịch |
12. Vì sao cung phản ứng chậm với giá?
Giả sử giá căn hộ tăng mạnh hôm nay.
Nhà phát triển có thể quyết định đầu tư thêm, nhưng phải đi qua chuỗi:
quỹ đất → pháp lý → vốn → xây dựng → đủ điều kiện bán.
Trong lúc đó, cầu có thể đã thay đổi.
Đây là lý do nhiều dự án được quyết định khi thị trường đang Expansion nhưng lại hoàn thành lúc demand growth đã chậm lại, tạo nguy cơ Hypersupply.
13. Nút thắt cung thường nằm ở đâu?
Có thể nằm ở bất kỳ mắt xích nào:
- thiếu quỹ đất phù hợp;
- vướng quy hoạch;
- giải phóng mặt bằng;
- thủ tục pháp lý;
- thiếu vốn;
- chi phí xây dựng tăng;
- thiếu cầu ở mức giá dự kiến.
Vì vậy, khi dự báo nguồn cung tương lai, không chỉ đếm số dự án được công bố mà phải đánh giá khả năng đi qua từng nút thắt.
14. Ví dụ cách đọc pipeline
Một địa phương công bố 20 dự án “đang nghiên cứu”. Điều đó chưa có nghĩa 20 dự án sẽ ra hàng trong năm tới.
Cần phân loại:
- bao nhiêu dự án mới ở bước ý tưởng/quy hoạch;
- bao nhiêu đã có quỹ đất tương đối rõ;
- bao nhiêu đang xây;
- bao nhiêu đủ điều kiện bán;
- bao nhiêu dự kiến hoàn thành.
Chỉ như vậy mới đánh giá được cung 1–3 năm tới.
15. Checklist theo dõi hành trình nguồn cung
- Quỹ đất đã sẵn sàng chưa?
- Quy hoạch có phù hợp không?
- Pháp lý dự án ở bước nào?
- Mặt bằng đã giải quyết đến đâu?
- Thiết kế sản phẩm có phù hợp cầu không?
- Chủ đầu tư có đủ vốn không?
- Tiến độ xây dựng thế nào?
- Sản phẩm đã đủ điều kiện đưa ra thị trường chưa?
- Tỷ lệ hấp thụ sau mở bán ra sao?
- Pipeline kế tiếp có lớn hơn tốc độ tăng cầu không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Quỹ đất không phải nguồn cung bán ngay.
- Hành trình điển hình: đất → quy hoạch/pháp lý → mặt bằng → thiết kế → vốn → xây dựng → đủ điều kiện bán → mở bán → bàn giao.
- Độ trễ của chuỗi này là nguyên nhân quan trọng của chu kỳ BĐS.
- Phải phân biệt potential supply – pipeline – new supply – existing stock.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu Chương 3 – Cung Bất động sản do giảng viên cung cấp.
Bài tiếp theo sẽ đi sâu vào các yếu tố làm nguồn cung tăng hoặc giảm và độ co giãn của cung BĐS.