Nói “nguồn cung đang nhiều” vẫn chưa đủ. Người phân tích cần hỏi tiếp: nguồn cung đó đến từ đâu?
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Tài liệu môn học cho phép nhìn nguồn cung theo hai cách bổ sung cho nhau:
- theo trạng thái của hàng hóa trên thị trường: sơ cấp – thứ cấp – tồn kho/dự trữ;
- theo nguồn tạo lập/chủ thể: khu vực Nhà nước – tư nhân – nguồn phi chính thức.
1. Nguồn cung sơ cấp – sản phẩm mới được đưa ra thị trường
Nguồn cung sơ cấp là sản phẩm mới, lần đầu được đưa ra thị trường từ nguồn tạo lập ban đầu.
Nguồn phổ biến:
- chủ đầu tư dự án;
- doanh nghiệp phát triển BĐS;
- dự án nhà ở, thương mại, công nghiệp hoặc các sản phẩm mới khác.
Đây là loại cung phản ánh rõ hoạt động phát triển dự án mới.
Điểm cần quan sát ở cung sơ cấp
- số dự án mở bán mới;
- số sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- giá mở bán;
- tỷ lệ hấp thụ;
- pipeline dự án đang xây dựng;
- tiến độ hoàn thành.
2. Nguồn cung thứ cấp – tài sản được bán lại
Nguồn cung thứ cấp đến từ các tài sản đã được một chủ thể nắm giữ và sau đó đưa ra bán/chuyển nhượng lại.
Nguồn bán có thể là:
- người mua ở thực muốn đổi chỗ ở;
- nhà đầu tư chốt lời;
- nhà đầu tư cần thu hồi vốn;
- doanh nghiệp hoặc tổ chức tái cơ cấu tài sản.
Cung thứ cấp thường phản ứng nhanh hơn cung sơ cấp vì tài sản đã tồn tại và không phải chờ quá trình phát triển dự án từ đầu.
3. Tồn kho/dự trữ – nguồn cung đã có nhưng chưa được hấp thụ
Tồn kho là phần sản phẩm đã tạo lập nhưng chưa bán/cho thuê được hoặc chưa được thị trường hấp thụ.
Nó có vai trò như một “bộ đệm”.
Khi cầu tăng, tồn kho có thể được hấp thụ nhanh mà chưa cần chờ xây dựng mới.
Nhưng nếu tồn kho:
- cao kéo dài;
- absorption thấp;
- vacancy tăng;
thì đây có thể là tín hiệu dư cung.
4. Tồn kho cao có luôn xấu?
Không thể kết luận chỉ từ một con số.
Cần đọc cùng:
- tốc độ bán;
- thời gian tồn kho;
- tốc độ tăng cầu;
- pipeline sắp ra thị trường;
- cơ cấu sản phẩm tồn kho.
Ví dụ, tồn kho 1.000 căn có thể không đáng lo nếu thị trường hấp thụ 500 căn/tháng; nhưng sẽ rất khác nếu chỉ bán được 20 căn/tháng.
5. Vai trò của khu vực Nhà nước trong nguồn cung
Nhà nước không chỉ là cơ quan quản lý. Tùy loại sản phẩm và chính sách, Nhà nước có thể ảnh hưởng hoặc tham gia tạo nguồn cung thông qua:
- quỹ đất và cơ chế đưa đất vào sử dụng;
- đấu giá/đấu thầu theo quy định;
- chương trình nhà ở xã hội;
- nhà ở công, tái định cư và các chương trình đặc thù;
- đầu tư hạ tầng làm mở rộng khả năng phát triển đất.
Vai trò này có thể tác động lớn đến nguồn cung dài hạn.
6. Khu vực tư nhân – nguồn tạo cung thương mại chủ yếu
Doanh nghiệp tư nhân và các chủ thể phát triển dự án là nguồn cung quan trọng của:
- nhà ở thương mại;
- văn phòng;
- trung tâm thương mại;
- khu công nghiệp;
- kho vận;
- BĐS nghỉ dưỡng;
- nhiều sản phẩm chuyên biệt.
Khả năng tạo cung của khu vực này phụ thuộc mạnh vào:
- quỹ đất;
- pháp lý;
- năng lực vốn;
- chi phí xây dựng;
- khả năng bán hàng;
- kỳ vọng lợi nhuận.
7. Nguồn cung phi chính thức là gì?
Trong tài liệu môn học, nguồn cung phi chính thức được dùng để chỉ những tài sản/giao dịch tồn tại trên thực tế nhưng không đi qua đầy đủ kênh pháp lý hoặc thị trường chính thức.
Ví dụ có thể gặp:
- giao dịch bằng giấy tay trong trường hợp không đáp ứng yêu cầu pháp luật;
- công trình chưa hoàn thiện pháp lý;
- tài sản chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được chào giao dịch.
Đây là phần cung có rủi ro cao và không nên được cộng máy móc vào nguồn cung có thể giao dịch hợp pháp.
8. Vì sao cùng một tài sản có thể bị đếm nhiều lần?
Đặc biệt ở thị trường thứ cấp:
- một chủ nhà gửi nhiều môi giới;
- một môi giới đăng nhiều tin;
- tin cũ chưa được gỡ;
- nhiều website sao chép tin.
Vì vậy, 10.000 tin đăng không đồng nghĩa 10.000 BĐS khác nhau.
9. Cần phân biệt stock, flow và pipeline
Stock
Tổng khối lượng tài sản hiện hữu.
Flow
Lượng cung mới đi vào thị trường trong một khoảng thời gian.
Pipeline
Nguồn cung đang trong quá trình phát triển và có khả năng xuất hiện trong tương lai.
Ba khái niệm này giúp tránh nhầm “thành phố có rất nhiều nhà” với “tháng này có rất nhiều sản phẩm mới mở bán”.
10. Nguồn cung trong chu kỳ Mueller
Không phải mọi nguồn cung tăng đều có cùng ý nghĩa.
- Trong Expansion, cung mới tăng là phản ứng bình thường với thị trường chặt.
- Trong Hypersupply, dự án cũ vẫn hoàn thành nhưng cầu chậm lại.
- Trong Recession, khởi công mới giảm nhưng completions cũ vẫn có thể ra hàng.
Do đó, phải biết nguồn cung đó là mới khởi công, đang xây, vừa hoàn thành hay tồn kho.
11. Một bảng đọc nhanh
| Nguồn | Ai tạo ra? | Phản ứng nhanh/chậm? | Điểm cần theo dõi |
|---|---|---|---|
| Sơ cấp | Chủ đầu tư/nhà phát triển | Chậm | Pháp lý, pipeline, mở bán, absorption |
| Thứ cấp | Chủ sở hữu/người có quyền | Nhanh hơn | Tin đăng, giá chào, giao dịch, thời gian bán |
| Tồn kho | Sản phẩm chưa hấp thụ | Có thể giải phóng nhanh | Tuổi tồn kho, absorption, vacancy |
12. Checklist khi thu thập dữ liệu cung
- Đây là sơ cấp hay thứ cấp?
- Có bị trùng tin không?
- Sản phẩm có đủ điều kiện giao dịch không?
- Đây là stock, flow hay pipeline?
- Tồn kho bao lâu?
- Tốc độ hấp thụ thế nào?
- Nguồn cung này có thể thực sự đến tay người mua trong kỳ nghiên cứu không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Nguồn cung không chỉ đến từ dự án mới.
- Ba lớp quan trọng: sơ cấp – thứ cấp – tồn kho/dự trữ.
- Có thể tiếp tục nhìn theo nguồn tạo lập: Nhà nước – tư nhân – phi chính thức.
- Không cộng nguồn phi chính thức hoặc tin đăng trùng vào cung giao dịch hợp pháp một cách máy móc.
- Luôn phân biệt stock – flow – pipeline.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu Chương 3 – Cung Bất động sản do giảng viên cung cấp.
Bài tiếp theo: “Từ quỹ đất đến sản phẩm bán ra thị trường: hành trình hình thành nguồn cung”.