Thu nhập, việc làm và dân số tác động đến cầu BĐS ra sao?

Một thành phố đông dân chưa chắc có cầu mua nhà mạnh; một thành phố thu nhập cao chưa chắc mọi phân khúc đều tăng giá. Để hiểu cầu BĐS phải nối ba tầng: dân số tạo “bể khách hàng”, việc làm quyết định nơi người dân muốn sống, còn thu nhập quyết định một phần khả năng chi trả (affordability).

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Cập nhật cách diễn giải: Tài liệu môn học dùng khái niệm “đàn hồi thu nhập” và một số hệ số minh họa. Không nên khẳng định BĐS nói chung luôn là “hàng hóa cao cấp” với một hệ số co giãn thu nhập cố định. nhà ở nhu cầu khác nhau theo sở hữu/thuê, phân khúc, thu nhập, quy mô hộ, địa điểm và nguồn cung. Bài này dùng cơ chế kinh tế làm nền và số liệu Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ 2024 như một mốc chính thức để minh họa Việt Nam.

1. Dân số là điểm khởi đầu, không phải kết luận

Nếu số người trong một khu vực tăng, nhu cầu về:

• chỗ ở;
• mặt bằng bán lẻ;
• trường học;
• dịch vụ;
• văn phòng;
• hạ tầng

thường có cơ sở tăng.

Nhưng tổng dân số không cho biết:

• bao nhiêu người lập hộ mới;
• thu nhập của họ;
• họ thuê hay mua;
• họ sống ở đâu;
• phân khúc họ có thể chi trả.

2. Số hộ thường gần với nhu cầu nhà ở hơn tổng dân số

Hai thành phố đều có 1 triệu người:

• Thành phố A: bình quân 4 người/hộ → khoảng 250.000 hộ.
• Thành phố B: bình quân 2,5 người/hộ → khoảng 400.000 hộ.

Cùng dân số nhưng số đơn vị nhà ở cần thiết có thể rất khác.

Do đó người phân tích cần theo dõi:

sự hình thành hộ gia đình (household formation) – quá trình hình thành hộ gia đình.

3. Việt Nam: dân số tăng chậm hơn nhưng số hộ vẫn tăng

Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ 2024 ghi nhận:

• dân số Việt Nam tại 01/04/2024 khoảng 101,1 triệu người;
• giai đoạn 2019–2024 tăng bình quân khoảng 0,99%/năm;
• cả nước có khoảng 28,15 triệu hộ, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019.

Điều này minh họa một nguyên tắc:

cầu nhà ở không thể chỉ dựa vào tốc độ tăng dân số; số hộ và cấu trúc hộ cũng rất quan trọng.

4. Cơ cấu tuổi làm thay đổi loại BĐS được cầu

Nhóm tuổi khác nhau thường có nhu cầu khác nhau:

• người trẻ: thuê nhà, căn nhỏ, gần việc làm;
• hộ có con: diện tích lớn hơn, trường học, tiện ích;
• người trung niên: nâng cấp nhà ở/tích lũy tài sản;
• người cao tuổi: khả năng tiếp cận, y tế, quy mô phù hợp.

Do đó “dân số tăng” chưa đủ; cần hỏi ai đang tăng?

5. Thu nhập tác động đến sức mua theo nhiều kênh

Thu nhập cao hơn có thể:

• tăng khả năng tiết kiệm tiền trả trước;
• tăng khả năng trả nợ;
• mở rộng tập sản phẩm có thể mua;
• làm tăng cầu về diện tích/chất lượng;
• tăng khả năng đầu tư thêm BĐS.

Nhưng tác động không tuyến tính và không giống nhau giữa các nhóm thu nhập.

6. Thu nhập bình quân có thể che mất phân phối thu nhập

Giả sử thu nhập bình quân thành phố tăng 10% do nhóm thu nhập cao tăng mạnh, còn thu nhập trung vị gần như không đổi.

Khi đó:

• cầu cao cấp có thể tăng;
• cầu trung cấp chưa chắc tăng tương ứng;
• khả năng chi trả của người trẻ có thể vẫn xấu.

Vì vậy nên xem:

• trung vị thu nhập;
• distribution;
• thu nhập by loại hộ gia đình;
• tăng trưởng thu nhập so với giá nhà tăng trưởng.

7. Không nên coi mọi BĐS là “luxury good”

Trong kinh tế học, thu nhập độ co giãn của nhà ở có thể khác nhau theo:

• chi tiêu nhà ở;
• diện tích;
• chất lượng;
• ownership;
• phân khúc;
• địa phương.

Phân khúc cao cấp thường nhạy với thu nhập/tài sản hơn nhu cầu chỗ ở tối thiểu, nhưng không có một hệ số cố định áp dụng cho mọi BĐS.

8. Việc làm tạo “anchor” địa lý cho cầu

Người dân thường muốn sống trong phạm vi có thể tiếp cận:

• nơi làm việc;
• cụm công nghiệp;
• trung tâm dịch vụ;
• trường đại học;
• hệ thống giao thông.

Một cụm việc làm mới có thể tạo:

• cầu thuê trước;
• sau đó cầu mua;
• cầu bán lẻ và dịch vụ đi kèm.

9. Chất lượng việc làm quan trọng hơn chỉ số “có việc”

Hai khu vực cùng tạo 20.000 việc làm nhưng:

• một nơi chủ yếu việc làm thu nhập thấp;
• một nơi việc làm chuyên môn cao, thu nhập ổn định.

Cơ cấu cầu nhà ở sẽ khác về:

• giá;
• thuê/mua;
• diện tích;
• vị trí;
• khả năng vay.

10. Mất việc làm tác động cầu nhanh hơn dân số thay đổi

Trong suy giảm kinh tế:

• người dân vẫn đang sống tại thành phố;
• nhưng thu nhập và niềm tin giảm;
• giao dịch nhà ở có thể giảm rất nhanh.

Do đó cầu thị trường có thể suy yếu trước khi dân số giảm rõ rệt.

11. Việc làm ổn định ảnh hưởng khả năng vay

Khả năng mua không chỉ phụ thuộc mức thu nhập hiện tại.

Ngân hàng và chính người mua quan tâm:

• tính ổn định của thu nhập;
• ngành nghề;
• khả năng duy trì việc làm;
• nghĩa vụ nợ khác.

Hai hộ cùng thu nhập 40 triệu/tháng có thể có sức mua khác nhau nếu độ ổn định thu nhập khác.

12. tăng trưởng dân số và tăng trưởng nhu cầu không phải một

Dân số tăng 2% không có nghĩa cầu mua tăng 2%.

Cầu còn chịu:

• sự hình thành hộ gia đình;
• thu nhập;
• tín dụng;
• lãi suất;
• giá;
• tỷ lệ sở hữu hiện có;
• quỹ nhà ở hiện hữu;
• kỳ vọng.

13. hiệu ứng tài sản khác hiệu ứng thu nhập

Thu nhập là dòng tiền.

Tài sản/tài sản là giá trị tích lũy.

Một hộ có thu nhập vừa phải nhưng đang sở hữu tài sản lớn có thể:

• bán tài sản cũ để nâng cấp;
• dùng tài sản làm nguồn vốn;
• mua thêm BĐS.

Do đó nhu cầu analysis nên tách thu nhập và tài sản.

14. sự hình thành hộ gia đình có thể bị trì hoãn

Khi nhà ở quá đắt:

• người trẻ ở cùng gia đình lâu hơn;
• kết hôn muộn;
• thuê ghép;
• trì hoãn tách hộ.

Nhu cầu tiềm năng vẫn tồn tại nhưng số hộ độc lập hình thành chậm hơn.

15. Số hộ nhỏ hơn có thể làm cầu số căn tăng

Nếu quy mô hộ bình quân giảm:

cùng một dân số cần nhiều đơn vị nhà ở hơn.

Đây là lý do thay đổi cấu trúc gia đình có thể quan trọng không kém tăng dân số.

16. Cầu ở thực và cầu đầu tư phản ứng khác với việc làm

Việc làm tăng trực tiếp hỗ trợ:

• cầu thuê;
• cầu mua để ở.

Nhưng nhà đầu tư còn nhìn:

• tốc độ tăng thuê;
• tỷ lệ trống;
• giá;
• nguồn cung dự kiến (pipeline).

Vì vậy employment tăng trưởng là nền tảng nhưng không đủ để quyết định đầu tư.

17. Ví dụ minh họa hai khu vực

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.

Chỉ tiêu	Khu A	Khu B
Dân số tăng	2%	2%
Việc làm tăng	5%	0%
Thu nhập trung vị tăng	6%	1%
Số hộ tăng	4%	1%

Dù dân số cùng tăng 2%, nền cầu nhà ở ở Khu A có thể mạnh hơn đáng kể.

18. danh sách kiểm tra đọc “nhân khẩu – kinh tế”

1. Dân số tăng bao nhiêu?
2. Số hộ tăng bao nhiêu?
3. Quy mô hộ thay đổi?
4. Nhóm tuổi nào tăng?
5. Việc làm tăng ở ngành nào?
6. Thu nhập trung vị?
7. Thu nhập có tăng nhanh hơn giá nhà?
8. Khả năng vay?
9. Cầu thuê và mua thay đổi khác nhau không?

19. Bài tiếp theo: từ “bao nhiêu người” sang “người đang đi đâu”

Dân số không đứng yên trong không gian.

Đô thị hóa và di cư có thể đưa người trẻ, lao động và hộ gia đình đến những cực việc làm mới, làm thay đổi mạnh:

• cầu thuê;
• cầu mua;
• vị trí phát triển nhà ở;
• hạ tầng.

Ghi nhớ trong 30 giây

1. Dân số tạo quy mô khách hàng tiềm năng nhưng số hộ gần với nhu cầu đơn vị nhà ở hơn.
2. Thu nhập hỗ trợ sức mua nhưng cần xem phân phối thu nhập, không chỉ bình quân.
3. Việc làm tạo anchor địa lý và ảnh hưởng độ ổn định thu nhập.
4. Không dùng một hệ số co giãn thu nhập chung cho mọi loại BĐS.
5. Dân số tăng không đồng nghĩa cầu mua tăng cùng tỷ lệ.

Nguồn tham khảo

• Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Chương 4 – Cầu bất động sản.
• Cục Thống kê/Tổng cục Thống kê, Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ năm 2024, công bố 2025.
• Green & Hendershott, Demographic Factors and Real House Prices, NBER.
• Mourouzi-Sivitanidou & Sivitanides, Market Analysis for Real Estate, Routledge.

Bài tiếp theo: “Đô thị hóa và di cư làm thay đổi thị trường nhà ở thế nào?”.