Cầu để ở – cầu đầu tư – cầu đầu cơ

Hai người cùng mua một căn hộ 3 tỷ đồng nhưng hành vi thị trường có thể hoàn toàn khác nhau. Người thứ nhất mua để ở lâu dài. Người thứ hai cho thuê và giữ 10 năm. Người thứ ba mua vì tin rằng ba tháng nữa có thể bán lại cao hơn. Cùng một giao dịch mua, nhưng ba loại cầu này phản ứng rất khác với giá, lãi suất và kỳ vọng thị trường.

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Lưu ý cập nhật: Bài giảng dùng một số tỷ lệ minh họa về tỷ trọng nhà đầu tư/đầu cơ theo chu kỳ. Không nên dùng các tỷ lệ đó như ngưỡng phổ quát cho Việt Nam nếu không có dữ liệu nguồn và định nghĩa nhất quán. Nghiên cứu quốc tế cho thấy đầu cơ có thể khuếch đại cả giao dịch, giá và mức độ nghiêm trọng của chu kỳ, nhưng quy mô khác nhau theo thị trường và thời kỳ.

1. Ba loại cầu khác nhau ở “mục tiêu cuối cùng”

Loại cầu	Mục tiêu chính	Nguồn lợi ích kỳ vọng
Cầu để ở/sử dụng	Tiêu dùng dịch vụ BĐS	Chỗ ở, tiện nghi, vị trí, ổn định cuộc sống
Cầu đầu tư	Nắm giữ tài sản để sinh lợi	Dòng tiền + tăng giá dài hạn
Cầu đầu cơ	Mua chủ yếu vì kỳ vọng bán lại cao hơn	Chênh lệch giá trong thời gian tương đối ngắn

Đây là một phổ liên tục, không phải ba “hộp” hoàn toàn tách biệt.

2. Cầu để ở là cầu đối với dịch vụ sử dụng của BĐS

Người mua để ở quan tâm mạnh đến:

• khoảng cách tới nơi làm việc;
• trường học;
• diện tích và số phòng;
• an ninh;
• hạ tầng;
• môi trường sống;
• khả năng trả nợ;
• pháp lý và độ ổn định dài hạn.

Giá tăng vẫn có thể làm họ trì hoãn, thu hẹp diện tích hoặc chuyển địa bàn, nhưng nhu cầu sử dụng cơ bản không biến mất ngay.

3. Cầu đầu tư không đồng nghĩa cầu đầu cơ

Nhà đầu tư có thể mua BĐS để:

• cho thuê dài hạn;
• tạo dòng tiền;
• bảo toàn tài sản;
• đa dạng hóa danh mục;
• nắm giữ để hưởng tăng trưởng dài hạn.

Họ có thể quan tâm đến:

• tỷ suất thuê;
• chi phí vận hành;
• tỷ lệ trống;
• khả năng tăng giá;
• lãi vay;
• thuế/phí;
• khả năng bán lại.

Chi tiết ra quyết định đầu tư thuộc chuỗi bài Đầu tư BĐS; ở đây chỉ xem hành vi đó như một thành phần của cầu thị trường.

4. Cầu đầu cơ phụ thuộc mạnh hơn vào kỳ vọng bán lại

Đầu cơ thường có đặc điểm:

• thời gian nắm giữ ngắn hơn;
• ít phụ thuộc vào giá trị sử dụng trực tiếp;
• nhạy với tin tức và kỳ vọng tăng giá;
• dễ dùng đòn bẩy nếu tín dụng thuận lợi;
• dễ rút nhanh khi kỳ vọng đảo chiều.

Không phải mọi giao dịch ngắn hạn đều là đầu cơ và không phải mọi nhà đầu tư đều là đầu cơ.

5. Một người có thể mang nhiều động cơ cùng lúc

Ví dụ:

Một gia đình mua căn hộ để ở nhưng cũng tin rằng khu vực sẽ tăng giá.

Đây vừa là:

• cầu sử dụng;
• vừa có thành phần đầu tư.

Muốn phân loại phải hỏi động cơ chi phối quyết định.

6. Thời gian nắm giữ là tín hiệu, nhưng không phải tiêu chí duy nhất

Giữ 10 năm thường gần với đầu tư dài hạn hơn.

Mua rồi bán sau vài tháng có thể gần với đầu cơ hơn.

Nhưng thời gian ngắn có thể do:

• thay đổi việc làm;
• ly hôn;
• khó khăn tài chính;
• chuyển nơi ở.

Vì vậy không nên gán nhãn chỉ từ thời gian giao dịch.

7. Dòng tiền là ranh giới hữu ích

Một nhà đầu tư cho thuê thường hỏi:

Thu nhập ròng từ tài sản có đủ hấp dẫn so với giá mua và chi phí vốn không?

Người đầu cơ thường đặt trọng tâm lớn hơn vào:

Tôi có thể bán lại cho người sau với giá cao hơn bao nhiêu?

Khi dòng tiền yếu nhưng giá vẫn tăng mạnh nhờ kỳ vọng, thị trường cần được quan sát cẩn thận.

8. Cầu để ở thường bền hơn nhưng không phải bất biến

Người mua ở thực vẫn rất nhạy với:

• thu nhập;
• việc làm;
• lãi suất;
• giá nhà;
• khả năng vay;
• vốn tự có.

Nhu cầu chỗ ở có thể tồn tại nhưng giao dịch mua bị hoãn và chuyển thành cầu thuê.

9. Cầu đầu tư nhạy với chênh lệch lợi suất

Nếu:

• lãi vay tăng;
• tỷ suất thuê thấp;
• chi phí giữ tài sản tăng;
• kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn;

nhà đầu tư có thể giảm mua hoặc yêu cầu mức giá tốt hơn.

Do đó cầu đầu tư không chỉ phụ thuộc “giá sẽ tăng hay không”.

10. Cầu đầu cơ có thể khuếch đại thanh khoản khi thị trường đi lên

Khi giá vừa tăng:

1. người mua kỳ vọng tăng tiếp;
2. thêm người tham gia;
3. giao dịch tăng;
4. giá được đẩy cao hơn;
5. kỳ vọng lại mạnh hơn.

Đây là một vòng phản hồi dương.

Nghiên cứu về đầu cơ nhà ở tại Hoa Kỳ cho thấy các khu vực có đợt bùng nổ đầu cơ lớn thường có mức tăng giao dịch và giá mạnh hơn, đồng thời dễ xuất hiện hàng tồn và điều chỉnh mạnh hơn khi chu kỳ đảo chiều.

11. Khi kỳ vọng đảo chiều, cầu đầu cơ có thể rút nhanh

Người mua để ở vẫn cần chỗ ở.

Nhà đầu tư dài hạn có thể tiếp tục nắm giữ nếu dòng tiền ổn.

Nhưng người mua chủ yếu vì kỳ vọng tăng giá có thể:

• ngừng mua;
• đẩy tài sản ra bán;
• cắt lỗ;
• tăng lượng tin đăng.

Do đó đầu cơ làm cầu thị trường có thể biến động nhanh hơn nguồn cung vật chất.

12. Đòn bẩy tài chính làm độ nhạy tăng

Nếu vốn vay chiếm tỷ trọng cao, một thay đổi nhỏ của:

• lãi suất;
• giá tài sản;
• dòng tiền;
• khả năng tái cấp vốn

có thể tạo thay đổi lớn trong lợi nhuận vốn chủ.

Đây là lý do mở rộng tín dụng có thể tương tác với cầu đầu cơ và khuếch đại chu kỳ.

13. Không nên gọi mọi nhà đầu tư là “đầu cơ”

Việc dùng hai từ như nhau dẫn tới sai phân tích.

Một doanh nghiệp mua nhà kho để cho thuê 15 năm và một người mua đất chỉ vì kỳ vọng tháng sau bán lại là hai hành vi thị trường rất khác.

Phân tích cần tách:

• use nhu cầu;
• nhu cầu đầu tư tạo thu nhập;
• nhu cầu đầu cơ dựa trên kỳ vọng bán lại.

14. Cách nhận biết tỷ trọng cầu đầu cơ mà không đoán

Không nên chỉ nhìn lời quảng cáo hoặc mạng xã hội.

Có thể quan sát các tín hiệu:

• tỷ lệ người mua không ở tại tài sản;
• thời gian nắm giữ ngắn;
• mua nhiều tài sản;
• tỷ trọng bán lại nhanh;
• khối lượng giao dịch tăng mạnh cùng kỳ vọng giá;
• mức dùng đòn bẩy;
• giá tăng xa dòng tiền thuê.

Nhưng từng chỉ báo đều cần dữ liệu và định nghĩa rõ.

15. Ví dụ ba người mua cùng một căn hộ

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.

Người mua	Động cơ	Điều họ quan tâm nhất
A	Ở 10 năm	Khoản trả hàng tháng, trường học, đi làm
B	Cho thuê	Tiền thuê ròng, tỷ lệ trống, tăng giá dài hạn
C	Bán lại sau 6 tháng	Kỳ vọng giá và khả năng có người mua sau

Cùng mức giá nhưng độ nhạy với lãi suất, tin tức và biến động thị trường khác nhau.

16. Ba loại cầu tác động đến chu kỳ khác nhau

Cầu để ở: tạo nền sử dụng thật nhưng có thể bị khả năng chi trả (affordability) kìm hãm.

Cầu đầu tư: liên kết thị trường BĐS với lợi suất và chi phí vốn.

Cầu đầu cơ: làm thị trường nhạy hơn với kỳ vọng và momentum.

Một thị trường ổn định thường cần hiểu rõ cả ba thay vì chỉ nhìn tổng số giao dịch.

17. Đừng kết luận động cơ từ một câu hỏi duy nhất

Nếu khảo sát hỏi:

“Anh/chị mua để đầu tư hay để ở?”

và người mua chọn “đầu tư”, vẫn chưa biết:

• đầu tư cho thuê;
• giữ dài hạn;
• lướt sóng;
• giữ tài sản cho con;
• mua để phòng lạm phát.

Nên hỏi thêm thời hạn, dòng tiền và chiến lược thoát.

18. Bài này khác chuỗi bài Đầu tư BĐS thế nào?

Ở đây ta hỏi:

Nhóm người mua này làm đường cầu thị trường thay đổi thế nào?

chuỗi bài Đầu tư BĐS sẽ hỏi:

Một nhà đầu tư cụ thể nên đánh giá dòng tiền, lợi nhuận và rủi ro ra sao?

Ghi nhớ trong 30 giây

1. Cầu để ở, đầu tư và đầu cơ khác nhau trước hết ở động cơ.
2. Đầu tư dài hạn thường quan tâm dòng tiền và giá trị tài sản; đầu cơ phụ thuộc mạnh hơn vào kỳ vọng bán lại.
3. Không phải mọi nhà đầu tư đều là người đầu cơ.
4. Cầu đầu cơ có thể làm khối lượng giao dịch và giá biến động mạnh hơn khi kỳ vọng thay đổi.
5. Không dùng một tỷ lệ “cầu đầu cơ” cố định cho mọi thị trường nếu chưa có dữ liệu đo lường.

Nguồn tham khảo

• Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Chương 4 – Cầu bất động sản.
• Mian & Sufi, Credit Supply and Housing Speculation, NBER.
• DeFusco, Nathanson & Zwick, Speculative Dynamics of Prices and Volume, NBER.
• Gao, Sockin & Xiong, Economic Consequences of Housing Speculation.

Bài tiếp theo: “Thu nhập, việc làm và dân số tác động đến cầu BĐS ra sao?”.