Nhu cầu và cầu có khả năng thanh toán khác nhau thế nào?

“Rất nhiều người cần nhà” là một nhận định xã hội quan trọng, nhưng chưa đủ để kết luận rằng “cầu mua nhà đang rất lớn”. Trong kinh tế học thị trường, nhu cầu và cầu có khả năng thanh toán không phải một khái niệm. Sự khác biệt này giải thích vì sao một thành phố có thể thiếu nhà phù hợp với người dân nhưng một số dự án vẫn bán chậm.

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Thuật ngữ: Tài liệu môn học dùng cách diễn giải dễ nhớ: cầu hiệu quả = sẵn sàng + có khả năng mua/thuê tại một mức giá, khu vực và thời gian xác định. Bài này tập trung vào ranh giới giữa nhu cầu tiềm năng và sức mua thực; Bài 26 mới phân loại cầu để ở – đầu tư – đầu cơ.

1. “Cần nhà” là một nhu cầu, chưa chắc là một giao dịch có thể xảy ra

Một hộ gia đình có thể:

đang ở chật;
muốn tách hộ;
muốn gần nơi làm việc;
muốn chuyển từ thuê sang sở hữu.

Đó là nhu cầu thật.

Nhưng để biến thành cầu mua trên thị trường, họ còn phải:

chấp nhận mức giá;
có vốn tự có;
có khả năng vay nếu cần;
chịu được khoản trả nợ;
tin tưởng vào quyết định mua;
tìm được sản phẩm phù hợp.

2. Định nghĩa cầu BĐS

Cầu BĐS là lượng sản phẩm mà người mua/người thuê sẵn sàng và có khả năng mua/thuê:

tại một mức giá;
trong một khoảng thời gian;
ở một khu vực;
với một nhóm đặc tính sản phẩm xác định.

Thiếu các điều kiện này, ta chỉ biết “có người muốn”, chưa biết lượng cầu thị trường.

3. Nhu cầu – mong muốn – cầu hiệu quả

Mức	Câu hỏi	Ví dụ
Nhu cầu	Có cần chỗ ở/sử dụng BĐS không?	Gia đình cần thêm phòng ngủ
Mong muốn	Muốn sản phẩm nào?	Muốn căn hộ 3 phòng ngủ gần trung tâm
Cầu hiệu quả	Có sẵn sàng và có khả năng mua ở mức giá đó không?	Có vốn + thu nhập + tín dụng đủ để mua sản phẩm phù hợp

4. Ví dụ rất dễ nhầm

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.

Gia đình A:

thu nhập: 20 triệu/tháng;
vốn tự có: 300 triệu;
muốn căn hộ giá 5 tỷ;
không đủ điều kiện vay phần còn lại.

Gia đình có nhu cầu nhà ở và mong muốn mua, nhưng chưa tạo thành cầu hiệu quả cho căn hộ 5 tỷ.

Nếu có sản phẩm 1,8 tỷ với phương án tài chính phù hợp, gia đình có thể trở thành cầu hiệu quả ở một phân khúc khác.

5. Khả năng thanh toán không chỉ là thu nhập

Sức mua BĐS phụ thuộc:

thu nhập;
vốn tự có;
tài sản sẵn có;
khả năng vay;
lãi suất;
thời hạn vay;
nghĩa vụ nợ khác;
mức trả trước;
khả năng chịu rủi ro.

Hai hộ có cùng thu nhập có thể có khả năng mua nhà rất khác nhau.

6. Giá là điều kiện để xác định cầu

Không có khái niệm “cầu là 10.000 căn” mà không nói ở mức giá nào.

Một thành phố có thể có:

10.000 hộ sẵn sàng mua căn 2 tỷ;
4.000 hộ sẵn sàng mua căn 3 tỷ;
1.000 hộ sẵn sàng mua căn 5 tỷ.

Vì vậy cầu là một quan hệ giữa giá và lượng, không phải một con số cố định.

7. Cầu cũng phải gắn với vị trí

Một người đủ khả năng mua căn 3 tỷ tại khu A không có nghĩa họ tạo cầu cho căn 3 tỷ tại khu B.

Vị trí gắn với:

việc làm;
gia đình;
trường học;
di chuyển;
hạ tầng;
lối sống.

Do đó cầu BĐS mang tính địa phương rất cao.

8. Cầu phải gắn với thời điểm

Người mua hôm nay có thể trì hoãn sáu tháng nếu:

lãi suất tăng;
giá quá cao;
lo ngại kinh tế;
chờ dự án khác;
chờ pháp lý rõ hơn.

Nhu cầu chỗ ở vẫn tồn tại nhưng cầu giao dịch có thể tạm thời co lại.

9. Tính trì hoãn là đặc điểm rất quan trọng của cầu BĐS

Vì BĐS có giá trị lớn, người mua có thể:

tiếp tục thuê;
ở chung;
trì hoãn tách hộ;
mua nhỏ hơn;
chuyển địa bàn;
chờ thêm vốn.

Do đó nhu cầu có thể giảm nhanh khi điều kiện tài chính xấu đi dù “nhu cầu ở” không biến mất.

10. Tín dụng biến nhu cầu thành cầu – hoặc làm quá trình ngược lại

Một hộ có thu nhập tốt nhưng thiếu tiền mặt có thể trở thành người mua nếu tiếp cận được tín dụng phù hợp.

Ngược lại, khi:

lãi suất tăng;
tiêu chuẩn vay chặt hơn;
tỷ lệ cho vay thấp hơn;

cùng một hộ có thể không còn đủ khả năng thanh toán cho sản phẩm trước đó.

Đây là lý do thị trường nhà ở rất nhạy với tín dụng.

11. “Có thể vay được” chưa chắc “có thể chi trả bền vững”

Cầu hiệu quả không nên được hiểu đơn giản là ngân hàng đồng ý cho vay.

Người mua còn phải cân đối:

trả nợ hàng tháng;
chi phí sinh hoạt;
quỹ dự phòng;
biến động lãi suất;
rủi ro thu nhập;
chi phí sở hữu.

Vì vậy khả năng chi trả (affordability) – là khái niệm rộng hơn khả năng vay tại thời điểm xét hồ sơ.

12. Tại sao “thiếu nhà” vẫn có thể đi cùng “tồn kho”?

Đây là nghịch lý bề ngoài rất thường gặp.

Một thị trường có thể:

thiếu nhà giá phù hợp;
nhưng tồn kho nhà cao cấp;
thiếu căn nhỏ;
nhưng dư sản phẩm diện tích lớn;
thiếu ở gần việc làm;
nhưng dư ở xa hạ tầng.

Vấn đề không phải tổng số sản phẩm, mà là sự phù hợp giữa cung và cầu hiệu quả.

13. Survey “anh/chị có muốn mua nhà?” chưa đo được cầu

Nếu khảo sát chỉ hỏi:

“Bạn có muốn mua nhà trong 3 năm tới không?”

kết quả chủ yếu đo ý định/mong muốn.

Muốn gần hơn với cầu hiệu quả cần thêm:

mức giá chấp nhận;
vốn tự có;
thu nhập;
khả năng vay;
thời điểm dự kiến;
địa bàn;
loại sản phẩm.

14. Search nhu cầu không giống cầu có khả năng thanh toán

Lượt tìm kiếm, tin nhắn, đăng ký nhận thông tin và lượt xem dự án có thể phản ánh:

quan tâm;
ý định;
khám phá;
tâm lý.

Nhưng chưa chắc là người mua đủ khả năng.

Các tín hiệu số rất hữu ích, nhưng phải phân biệt mức độ quan tâm với cầu có khả năng thanh toán.

15. Cầu tiềm năng có giá trị gì nếu chưa mua được?

Rất có giá trị.

Nhu cầu chưa chuyển thành cầu hiệu quả cho biết:

khoảng trống khả năng chi trả;
phân khúc đang thiếu;
cơ hội sản phẩm mới;
nhu cầu chính sách nhà ở;
khả năng cầu bật lên khi lãi suất/thu nhập thay đổi.

Nhưng phải đặt đúng tên, không gọi toàn bộ là giao dịch sẵn có.

16. Cầu mua và cầu thuê có thể chuyển hóa lẫn nhau

Khi khả năng mua giảm:

nhu cầu chỗ ở không biến mất;
một phần chuyển sang thị trường thuê.

Do đó lãi suất tăng có thể:

làm cầu mua giảm;
đồng thời hỗ trợ cầu thuê.

Đây là một ví dụ cho thấy phải nhìn toàn hệ thống thị trường nhà ở.

17. Cầu được quan sát qua giao dịch cũng chưa phải toàn bộ cầu

Số giao dịch thấp có thể do:

cầu yếu;
cung quá ít;
sản phẩm không phù hợp;
giá quá cao;
pháp lý làm người mua chờ;
tín dụng hạn chế.

Do đó số giao dịch là kết quả thị trường, không phải phép đo trực tiếp duy nhất của cầu.

18. Ví dụ phân biệt ba nhóm

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.

Nhóm	Muốn mua?	Có khả năng?	Trạng thái
Hộ A	Có	Có ở mức ≤2,5 tỷ	Cầu hiệu quả phân khúc ≤2,5 tỷ
Hộ B	Có	Không ở mức 5 tỷ	Nhu cầu/mong muốn, chưa là cầu hiệu quả ở 5 tỷ
Hộ C	Không muốn mua lúc này	Có tài chính	Chưa tạo cầu giao dịch hiện tại

“Có tiền” một mình cũng chưa đủ; cần cả willingness và ability.

19. Cách đọc một câu “nhu cầu thị trường rất lớn”

Hỏi tiếp:

Nhu cầu hay cầu có khả năng thanh toán?
Ở mức giá nào?
Địa bàn nào?
Loại sản phẩm nào?
Trong thời gian nào?
Vốn tự có bao nhiêu?
Khả năng vay ra sao?
Dữ liệu là khảo sát ý định hay giao dịch thật?

Nếu chưa trả lời được, câu “nhu cầu rất lớn” vẫn còn quá chung.

20. Bài này chưa phân loại động cơ mua

Ở đây ta mới xác định một người có trở thành cầu hiệu quả hay chưa.

Bài tiếp theo mới đi vào:

cầu để ở;
cầu đầu tư;
cầu đầu cơ;

Ba nhóm có động cơ, thời gian nắm giữ và độ nhạy với giá rất khác nhau.

Ghi nhớ trong 30 giây

Nhu cầu nhà ở không đồng nghĩa cầu mua nhà.
Cầu hiệu quả cần cả sẵn sàng và có khả năng mua/thuê.
Khả năng thanh toán phụ thuộc thu nhập, vốn tự có, tín dụng, lãi suất và nghĩa vụ nợ.
Cầu luôn gắn với mức giá, địa điểm, sản phẩm và thời gian cụ thể.
Một thị trường có thể vừa thiếu nhà phù hợp vừa có tồn kho ở phân khúc khác.

Nguồn tham khảo

Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Chương 4 – Cầu bất động sản, phần “Sẵn sàng + Có khả năng”.
Mourouzi-Sivitanidou & Sivitanides, Market Analysis for Real Estate, Routledge.
Các giáo trình kinh tế học vi mô về demand và effective demand, vận dụng cho thị trường BĐS.

Bài tiếp theo: “Cầu để ở – cầu đầu tư – cầu đầu cơ”.