Độ co giãn cung BĐS và ý nghĩa đối với thị trường

Hai thành phố cùng tăng nhu cầu nhà ở 10% nhưng một nơi giá chỉ tăng nhẹ, nơi kia giá tăng rất mạnh. Vì sao? Một phần câu trả lời nằm ở độ co giãn của cung: thị trường nào có thể bổ sung sản phẩm nhanh và nhiều hơn thì cú sốc cầu có xu hướng đi vào lượng nhiều hơn; thị trường bị ràng buộc mạnh thì áp lực dễ đi vào giá.

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Cập nhật cách hiểu: Bài giảng sử dụng các khoảng hệ số minh họa để giúp sinh viên hình dung rằng cung thường kém co giãn trong ngắn hạn và co giãn hơn khi thời gian đủ dài. Không nên lấy các khoảng đó làm “chuẩn” cho mọi địa phương. Nghiên cứu thực nghiệm cho thấy nhà ở nguồn cung độ co giãn khác đáng kể giữa các đô thị và phụ thuộc vào địa hình, quy định, quỹ đất và thời kỳ nghiên cứu.

1. Độ co giãn cung là gì?

Độ co giãn cung theo giá – độ co giãn của nguồn cung theo giá – đo mức thay đổi tương đối của lượng cung khi giá thay đổi.

Công thức cơ bản:

E_s = % thay đổi lượng cung / % thay đổi giá.

Ví dụ minh họa:

Dữ liệu giả lập phục vụ giảng dạy.

Giá tăng 10%.
Lượng cung phản ứng tăng 5%.
E_s ≈ 0,5.

Ta nói cung phản ứng tương đối yếu trước thay đổi giá trong quan sát đó.

2. Co giãn không có nghĩa “cung nhiều hay ít”

Đây là lỗi rất dễ nhầm.

Một thị trường có thể:

đang có nguồn cung rất lớn nhưng khó tăng thêm → cung hiện tại lớn, độ co giãn thấp;
đang có nguồn cung nhỏ nhưng nhiều đất/pháp lý thuận lợi → cung hiện tại nhỏ, độ co giãn dài hạn có thể cao hơn.

Độ co giãn nói về khả năng phản ứng, không chỉ nói về mức cung tại một thời điểm.

3. Tại sao thời gian là biến quan trọng nhất?

Trong vài tháng:

không thể tạo thêm đất;
không thể hoàn tất ngay một dự án lớn;
không thể xây xong hàng nghìn căn hộ.

Vì vậy cung ngắn hạn thường dốc và kém co giãn.

Trong nhiều năm, doanh nghiệp có thể:

phát triển dự án mới;
mở rộng sang khu vực khác;
tái phát triển tài sản cũ;
thay đổi mật độ/công năng nếu quy hoạch cho phép;
đầu tư hạ tầng và mở thêm quỹ đất có thể tiếp cận.

Do đó cung thường co giãn hơn trong dài hạn.

4. “Dài hạn” không có nghĩa cung vô hạn

Kể cả nhiều năm, BĐS vẫn chịu các giới hạn:

địa hình;
ranh giới đô thị;
quy hoạch;
hạ tầng;
môi trường;
quỹ đất;
phản ứng cộng đồng;
chi phí đất và xây dựng.

Vì vậy một đô thị khan hiếm đất trung tâm có thể tiếp tục kém co giãn ngay cả trong dài hạn.

5. Địa hình làm cung khác nhau giữa các thành phố

Nghiên cứu quốc tế về nhà ở nguồn cung cho thấy yếu tố địa lý như biển, núi và diện tích không thể phát triển có thể hạn chế khả năng mở rộng đô thị.

Nếu nhu cầu tăng ở một nơi bị giới hạn mạnh về đất phát triển, phản ứng về lượng có thể nhỏ hơn nơi có quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng tốt.

6. Quy định và pháp lý ảnh hưởng độ co giãn như thế nào?

Các ràng buộc phát triển có thể tác động đến:

thời gian dự án;
mật độ xây dựng;
chi phí đầu vào;
khả năng chuyển đổi công năng;
số lượng dự án đủ điều kiện triển khai.

Khi quy trình kéo dài hoặc khả năng phát triển bị hạn chế, cùng một tín hiệu giá có thể tạo ra ít nguồn cung mới hơn.

7. Hạ tầng có thể làm đường cung “mở ra”

Một khu đất xa trung tâm về khoảng cách vật lý có thể trở nên khả thi khi:

có tuyến metro;
đường vành đai;
cao tốc;
cầu mới;
hệ thống cấp thoát nước;
hạ tầng xã hội.

Hạ tầng không chỉ tác động đến cầu và giá; nó còn có thể làm tăng diện tích đất có khả năng phát triển kinh tế và do đó ảnh hưởng phía cung.

8. Chi phí vốn có thể làm cung ngắn hạn “cứng” hơn

Khi lãi suất và chi phí vốn tăng:

dự án biên lợi nhuận thấp có thể bị hoãn;
chủ đầu tư khó huy động vốn;
tốc độ thi công có thể chậm;
nguồn cung dự kiến (pipeline) được rà soát lại.

Vì vậy giá bán tăng chưa chắc làm lượng cung tăng mạnh nếu chi phí vốn cũng tăng mạnh.

9. Chi phí xây dựng tạo ngưỡng khả thi

Nếu giá bán dự kiến không đủ bù:

chi phí đất;
chi phí xây dựng;
chi phí tài chính;
chi phí bán hàng/quản lý;
rủi ro;

thì dự án có thể chưa được phát triển.

Đây là lý do nguồn cung response phụ thuộc vào giá tương đối so với chi phí, không chỉ mức giá tuyệt đối.

10. Cùng cú sốc cầu, hai thị trường có thể phản ứng khác nhau

Đặc điểm	Thị trường A	Thị trường B
Quỹ đất	Hạn chế	Rộng
Pháp lý/phê duyệt	Chậm	Thuận lợi hơn
Hạ tầng mở rộng	Khó	Có dư địa
Phản ứng cung	Yếu	Mạnh hơn
Khi cầu tăng	Giá dễ chịu áp lực tăng mạnh	Lượng xây mới tăng nhiều hơn

Đây là logic cốt lõi của nguồn cung độ co giãn.

11. độ co giãn giúp giải thích vì sao giá tăng không đồng đều giữa các đô thị

Nếu hai khu vực cùng tăng thu nhập hoặc tăng dân số:

khu vực co giãn cung cao có thể xây thêm nhiều;
khu vực co giãn thấp có thể tăng giá nhiều hơn.

Nghiên cứu Glaeser–Gyourko–Saiz về nhà ở bubbles cũng cho thấy thị trường có cung kém co giãn có xu hướng phản ứng giá mạnh hơn trong các giai đoạn bùng nổ cầu.

12. Nhưng độ co giãn không phải nguyên nhân duy nhất của giá

Giá còn phụ thuộc:

mức cầu;
tín dụng;
thu nhập;
kỳ vọng;
dòng vốn đầu tư;
chi phí;
cấu trúc phân khúc;
tồn kho;
chính sách.

Không nên thấy giá tăng rồi kết luận ngay “do cung kém co giãn”.

13. độ co giãn thay đổi theo phân khúc

Ví dụ:

căn hộ cao tầng có thể tăng mật độ trên cùng một quỹ đất nếu quy hoạch cho phép;
nhà phố trung tâm gần như không thể “sản xuất” thêm vị trí;
logistics ở vùng ven có thể mở rộng theo hạ tầng;
văn phòng hạng A trung tâm có chu kỳ phát triển dài.

Do đó phải xác định đúng sản phẩm + phạm vi địa lý + khoảng thời gian phân tích.

14. độ co giãn của nguồn cung hiện hữu (stock) khác độ co giãn của các tin đăng

Khi giá tăng, nhiều chủ sở hữu có thể đưa tài sản cũ ra bán.

Số tin đăng tăng nhanh nhưng quỹ nhà ở hiện hữu vật chất chưa tăng.

Vì vậy nếu nghiên cứu “cung phản ứng”, cần nói rõ đang đo:

xây dựng mới;
nhà ở nguồn cung hiện hữu;
các căn được chào bán;
các căn sẵn cho thuê.

15. Không nên dùng một hệ số cố định cho cả Việt Nam

Khác biệt giữa:

TP.HCM;
Hà Nội;
đô thị vệ tinh;
thành phố công nghiệp;
thị trường nghỉ dưỡng

là rất lớn về đất, hạ tầng, quy hoạch và loại sản phẩm.

Vì vậy các con số E_s trong bài giảng nên dùng để hình dung cơ chế, không phải để áp máy móc vào định lượng thị trường cụ thể.

16. Một khung đọc nhanh độ co giãn

Khi đánh giá một thị trường, hỏi:

Còn bao nhiêu quỹ đất có thể phát triển?
Quy hoạch cho phép mật độ/công năng nào?
Mất bao lâu để một dự án đi từ chuẩn bị đến thị trường?
Hạ tầng có mở thêm vùng phát triển không?
Chi phí đất/xây dựng/vốn có tăng không?
nguồn cung dự kiến 1–3 năm tới lớn đến đâu?
Phân khúc nào đang thiếu hàng thực sự?
Cung thứ cấp có phản ứng nhanh không?

17. độ co giãn và chu kỳ thị trường

Ở đầu giai đoạn mở rộng:

cầu tăng → tỷ lệ lấp đầy/hấp thụ tăng → giá tăng → cung mới chưa kịp phản ứng.

Sau đó:

chủ đầu tư phản ứng → xây dựng tăng → số sản phẩm hoàn thành tăng.

Nếu cung mới đi vào khi cầu đã chậm lại:

tồn kho/tỷ lệ trống tăng → giá chịu áp lực → dự án mới giảm.

Vì vậy độ co giãn và độ trễ là hai khái niệm gắn chặt với nhau.

18. Đừng biến độ co giãn thành một “chỉ số thần kỳ”

độ co giãn rất hữu ích để hiểu cơ chế nhưng không thay thế:

phân tích nguồn cung dự kiến;
đo hấp thụ;
đo tồn kho;
đọc cầu;
đọc giá;
phân khúc thị trường.

Bài tiếp theo sẽ nối cung với hai chỉ báo vận hành rất quan trọng: tồn kho và khả năng hấp thụ.

Ghi nhớ trong 30 giây

Độ co giãn cung đo mức phản ứng của lượng cung trước thay đổi giá.
Cung BĐS thường kém co giãn trong ngắn hạn và có khả năng phản ứng tốt hơn khi thời gian dài hơn.
Đất đai, quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và xây dựng quyết định mức co giãn.
Thị trường cung kém co giãn thường để cú sốc cầu đi mạnh hơn vào giá.
Không dùng một hệ số độ co giãn cố định cho mọi địa phương/phân khúc.

Nguồn tham khảo

Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Chương 3 – Cung bất động sản, phần độ co giãn cung.
Glaeser, Gyourko & Saiz, Housing Supply and Housing Bubbles.
Gyourko & Molloy, Regulation and Housing Supply.
Glaeser, Gyourko & Saks, Urban Growth and Housing Supply.

Bài tiếp theo: “Tồn kho và khả năng hấp thụ: hai chỉ báo không nên bỏ qua”.