Khi áp dụng cách tiếp cận từ chi phí, nhiều người bắt đầu rất nhanh bằng công thức “diện tích sàn × đơn giá xây dựng”. Công thức này tiện cho bài tập nhập môn nhưng chưa đủ để lập một chỉ báo giá trị có chất lượng. Công trình không chỉ được tạo nên bởi gạch, thép, bê tông và nhân công trực tiếp. Để một tài sản mới có thể hình thành, vận hành và sẵn sàng tạo ra công dụng tương đương với tài sản cần định giá, còn có thiết kế, tư vấn, quản lý, vận chuyển, lắp đặt, thuế không được hoàn lại, chi phí tài chính trong thời gian xây dựng, lợi nhuận của các chủ thể tham gia và nhiều khoản hợp lý khác. Bài toán đúng không phải là cộng càng nhiều chi phí càng tốt, mà là xác định đúng chi phí mà một người tham gia thị trường hợp lý phải bỏ ra để tạo được tài sản tương đương tại ngày định giá.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: Thông tư 32/2024/TT-BTC đang là chuẩn mực Việt Nam trực tiếp quy định cách tiếp cận từ chi phí; Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định riêng về thẩm định giá bất động sản. Chuẩn mực Việt Nam yêu cầu chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế phải được xác định trên cơ sở thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trừ trường hợp pháp luật quy định sử dụng định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Vì vậy, không nên lấy nguyên tổng mức đầu tư lịch sử hoặc một đơn giá cũ rồi coi đó là chi phí hiện hành.
1. Trước hết phải biết đang tính “chi phí” cho mục đích nào
Bài 34 đã phân biệt hai khái niệm: chi phí tái tạo là chi phí để tạo ra tài sản giống hệt tài sản cần định giá khi mới 100%; chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản mới 100% có chức năng, công dụng tương tự. Bài 36 đi tiếp một bước: khi đã chọn loại chi phí phù hợp, những khoản nào phải đi vào phép tính?
Câu trả lời phụ thuộc vào bốn yếu tố:
- cơ sở giá trị và mục đích định giá;
- tài sản đang được giả định tái tạo hay thay thế;
- mức độ hoàn thiện cần thiết để tài sản có thể đưa vào sử dụng;
- những khoản mà thị trường thực tế phải chi để tạo ra tài sản tương đương tại ngày định giá.
Do đó, không tồn tại một danh sách chi phí “đóng đinh” cho mọi công trình. Danh sách dưới đây là khung phân tích; từng nhiệm vụ phải kiểm tra lại phạm vi cụ thể.
2. Nhóm chi phí trực tiếp: phần dễ nhìn thấy nhất
Chi phí trực tiếp gắn với việc tạo ra các bộ phận vật chất của công trình. Thường bao gồm:
- vật liệu xây dựng;
- nhân công thi công;
- máy và thiết bị thi công;
- vận chuyển vật liệu, thiết bị đến công trường;
- lắp đặt hệ thống kỹ thuật;
- chạy thử, hiệu chỉnh khi cần;
- các hạng mục kết cấu, hoàn thiện và phụ trợ nằm trong phạm vi tài sản.
Đây là lý do phép tính “đơn giá/m² × diện tích sàn” có thể dùng như một cách ước tính sơ bộ: đơn giá tổng hợp thường đã phản ánh nhiều chi phí trực tiếp. Nhưng người định giá phải hiểu đơn giá đó đã bao gồm gì. Nếu bảng đơn giá chỉ phản ánh phần xây dựng cơ bản mà chưa có hệ thống điều hòa trung tâm, thang máy, phòng cháy, thiết bị chuyên dùng hoặc hạ tầng ngoài nhà, việc áp dụng máy móc sẽ làm thiếu chi phí.
3. Chi phí gián tiếp: dễ bị bỏ quên nhưng có thể rất lớn
Một công trình không thể hoàn thành chỉ bằng vật liệu và thợ xây. Chuẩn mực Việt Nam yêu cầu xem xét các thành phần như thiết kế, tư vấn, quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất/thi công, thuế không hoàn lại và các khoản phí phù hợp. Với bất động sản, có thể nhóm các khoản này thành:
| Nhóm | Ví dụ | Câu hỏi kiểm tra |
|---|---|---|
| Thiết kế và tư vấn | Thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện, tư vấn kỹ thuật | Chi phí có cần thiết để tạo tài sản tương đương không? |
| Quản lý | Quản lý dự án, quản lý công trường, điều phối | Đã nằm trong đơn giá tổng hợp hay chưa? |
| Pháp lý và thủ tục | Một số khoản phí, lệ phí hợp pháp liên quan việc hình thành công trình | Có thuộc phạm vi chi phí tạo tài sản theo nhiệm vụ không? |
| Tài chính trong thời gian xây dựng | Chi phí vốn hợp lý trong thời gian tạo lập | Thời gian xây dựng và tiến độ giải ngân có thực tế không? |
| Thuế không được hoàn lại | Khoản thuế thực sự cấu thành chi phí | Có đang cộng cả khoản được khấu trừ/hoàn lại không? |
| Kiểm định, lắp đặt, chạy thử | Thử tải, vận hành thử hệ thống | Công trình có cần bước này để đạt trạng thái sử dụng không? |
Nguyên tắc quan trọng là không cộng hai lần. Nếu suất vốn đầu tư đã bao gồm chi phí thiết kế, quản lý và lợi nhuận nhà thầu, không được cộng lại các khoản đó chỉ vì chúng xuất hiện trong một bảng chi phí khác.
4. Lợi nhuận nhà thầu và lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư
Chi phí tạo tài sản trên thị trường không nhất thiết bằng tổng các hóa đơn đầu vào. Các chủ thể tổ chức xây dựng, sản xuất hoặc phát triển tài sản thường yêu cầu một khoản lợi nhuận hợp lý. Thông tư 32/2024/TT-BTC nêu lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư là một thành phần cần xem xét trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế.
Điểm cần phân biệt:
- lợi nhuận nhà thầu có thể đã nằm trong báo giá hoặc đơn giá xây dựng;
- lợi nhuận của chủ thể tạo lập tài sản phản ánh phần thưởng kinh tế cần thiết để tổ chức việc tạo ra tài sản;
- không được mặc định một tỷ lệ giống nhau cho nhà ở riêng lẻ, trường học, nhà máy, khách sạn hay trung tâm thương mại;
- nếu nguồn chi phí đã bao gồm lợi nhuận phù hợp thì không cộng lần hai.
Trong thực hành, tỷ lệ phải có căn cứ từ dữ liệu, định mức hợp lệ hoặc bằng chứng phù hợp với loại tài sản và thị trường.
5. Chi phí đất có nằm trong “chi phí công trình” không?
Không nên trộn hai lớp này. Với bất động sản gồm đất và công trình, cách trình bày thông dụng là:
Chỉ báo giá trị BĐS = Giá trị đất + Chi phí mới của công trình – Hao mòn/giảm giá của công trình.
Giá trị đất thường được ước tính riêng trên cơ sở sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phù hợp. Bởi vậy, giá mua đất, tiền bồi thường lịch sử hay giá đất trong sổ sách của chủ sở hữu không phải là “chi phí xây dựng công trình”. Nếu trộn chúng vào một đơn giá/m² xây dựng rồi lại cộng giá trị đất, kết quả sẽ bị tính trùng.
6. Chi phí lịch sử và chi phí tại ngày định giá là hai chuyện khác nhau
Một căn nhà xây năm 2012 hết 2 tỷ đồng không có nghĩa chi phí tái tạo hoặc thay thế năm 2026 là 2 tỷ. Giá vật liệu, tiền công, tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ, quy định an toàn, mức hoàn thiện và điều kiện thị trường đã thay đổi.
Khi dùng hồ sơ chi phí lịch sử, phải xem nó là một nguồn dữ liệu cần chuẩn hóa, không phải con số kết luận. Ít nhất phải kiểm tra:
- chi phí lịch sử có đầy đủ hay chỉ là phần hợp đồng xây lắp chính;
- có khoản bất thường do chủ nhà tự mua vật tư, được tài trợ hoặc đổi hàng không;
- mức giá đã thay đổi thế nào đến ngày định giá;
- tiêu chuẩn công trình hiện tại có còn giống tài sản cần mô phỏng không;
- có chi phí nào thuộc sửa chữa/bảo trì sau này nhưng bị gộp vào chi phí tạo lập ban đầu không.
7. Chi phí bất thường không nên biến thành giá trị
Một dự án có thể tốn thêm tiền vì thi công sai, phải làm lại; mua vật tư quá đắt; quản lý yếu; kéo dài thời gian do tranh chấp nội bộ; hoặc chọn giải pháp kỹ thuật không cần thiết. Những khoản đó là chi phí thực tế của chủ sở hữu nhưng không mặc nhiên là chi phí mà người tham gia thị trường hợp lý phải bỏ ra.
Đây là khác biệt cốt lõi giữa kế toán chi phí và định giá. Định giá hỏi: “để có tài sản tương đương tại ngày định giá, thị trường cần bao nhiêu?”, chứ không hỏi: “chủ cũ đã tiêu bao nhiêu?”.
8. Ba cách ước tính chi phí thường gặp
8.1. Đơn giá so sánh theo đơn vị
Dùng đơn giá trên một đơn vị như m² sàn, m³, giường bệnh, chỗ đậu xe hoặc đơn vị công năng phù hợp. Nhanh và hữu ích khi có dữ liệu công trình tương đồng, nhưng phải chuẩn hóa chất lượng, thời điểm, quy mô và phạm vi chi phí.
8.2. Phân chia theo bộ phận
Tách công trình thành móng, khung, tường, mái, hoàn thiện, cơ điện, hạ tầng... rồi ước tính từng phần. Cách này minh bạch hơn khi tài sản khác biệt nhiều về cấu tạo.
8.3. Bóc tách chi tiết
Dựa trên khối lượng và đơn giá từng công tác. Độ chi tiết cao nhưng đòi hỏi dữ liệu và năng lực kỹ thuật lớn; không phải nhiệm vụ định giá nào cũng cần đi đến mức này.
9. Ví dụ: từ đơn giá xây dựng đến chi phí thay thế đầy đủ
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy.
Một nhà ở có 220 m² sàn. Khảo sát cho thấy chi phí xây dựng trực tiếp của tài sản thay thế tương đương khoảng 9,0 triệu đồng/m².
| Khoản mục | Giá trị giả lập |
|---|---|
| Chi phí xây dựng trực tiếp | 220 × 9,0 = 1.980 triệu đồng |
| Thiết kế, tư vấn, quản lý và khoản gián tiếp phù hợp | 180 triệu đồng |
| Chi phí tài chính hợp lý trong thời gian xây dựng | 70 triệu đồng |
| Lợi nhuận hợp lý chưa nằm trong các khoản trên | 170 triệu đồng |
| Chi phí thay thế mới ước tính | 2.400 triệu đồng |
Nếu chỉ dùng 220 × 9 triệu = 1,98 tỷ đồng, người học sẽ thiếu 420 triệu đồng trong ví dụ này. Nhưng nếu đơn giá 9 triệu ban đầu đã là suất vốn tổng hợp bao gồm các khoản gián tiếp và lợi nhuận, việc cộng 420 triệu lại sẽ gây tính trùng. Không có con số đúng trước khi hiểu phạm vi của nguồn dữ liệu.
10. Cần kiểm tra “đã bao gồm/chưa bao gồm” cho từng nguồn
Một hồ sơ chi phí tốt nên có cột giải thích phạm vi:
| Nguồn | Đã bao gồm | Chưa bao gồm | Cách xử lý |
|---|---|---|---|
| Báo giá nhà thầu | Vật liệu, nhân công, lợi nhuận nhà thầu | Có thể chưa có thiết kế, tài chính | Bổ sung có căn cứ |
| Suất vốn đầu tư | Tùy công bố | Tùy phạm vi công bố | Đọc thuyết minh trước khi dùng |
| Hợp đồng cũ | Theo phạm vi hợp đồng | Có thể thiếu nhiều khoản ngoài hợp đồng | Chuẩn hóa về ngày định giá |
| Bóc tách kỹ thuật | Các hạng mục được bóc | Chi phí ngoài phạm vi bóc | Đối chiếu với tổng chi phí thị trường |
11. Chi phí càng cao có làm giá trị càng cao?
Không. Chi phí mới chỉ là điểm xuất phát. Bài 37–39 sẽ cho thấy công trình có thể mất giá trị do xuống cấp vật lý, bất hợp lý chức năng và tác động kinh tế bên ngoài. Ngoài ra, một công trình có mức đầu tư vượt nhu cầu của phân khúc có thể không thu hồi đủ chi phí đã bỏ ra. Vì vậy:
Chi phí tạo lập ≠ giá trị đóng góp ≠ giá trị thị trường.
12. Checklist trước khi chốt chi phí công trình
- Đang dùng chi phí tái tạo hay chi phí thay thế?
- Nguồn đơn giá là tại ngày định giá hay đã được cập nhật về ngày định giá?
- Đơn giá đã bao gồm vật liệu, nhân công, máy, vận chuyển và lắp đặt chưa?
- Thiết kế, tư vấn, quản lý và chi phí tài chính đã nằm trong nguồn chưa?
- Thuế/phí nào thực sự cấu thành chi phí, khoản nào được hoàn/khấu trừ?
- Lợi nhuận nhà thầu hoặc nhà đầu tư đã tính chưa, có bị tính hai lần không?
- Có khoản bất thường của chủ sở hữu cần loại khỏi chi phí thị trường không?
- Giá trị đất có được tách riêng và nhất quán với cách sử dụng của công trình không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Chi phí công trình không chỉ là vật liệu và nhân công.
- Thông tư 32/2024/TT-BTC yêu cầu xem xét nhiều thành phần như thiết kế, tư vấn, quản lý, tài chính, thuế không hoàn lại, lắp đặt, chạy thử và lợi nhuận phù hợp.
- Phải đọc phạm vi của đơn giá để tránh bỏ sót hoặc tính trùng.
- Chi phí lịch sử của chủ sở hữu không mặc nhiên là chi phí tại ngày định giá.
- Chi phí bất thường do quản lý kém không mặc nhiên tạo thêm giá trị.
- Sau khi xác định chi phí mới vẫn phải trừ hao mòn/giảm giá.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, phần phương pháp chi phí.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
- Bộ Tài chính, Thông tư 32/2024/TT-BTC, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí, hiệu lực 01/07/2024.
- Bộ Tài chính, Thông tư 42/2024/TT-BTC, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản, hiệu lực 05/08/2024.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 103, hiệu lực 31/01/2025.
- RICS, RICS Valuation – Global Standards, 2025.
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
Bài tiếp theo: “Hao mòn vật lý của công trình được xác định thế nào?”.