Một căn nhà được giao dịch với giá 12 tỷ đồng. Câu hỏi tưởng đơn giản: “Trong 12 tỷ đó, đất bao nhiêu, nhà bao nhiêu?” Thực tế đây là bài toán khó, vì thị trường thường mua một bất động sản thống nhất, không mua đất và công trình bằng hai hóa đơn độc lập. Việc tách giá trị chỉ có ý nghĩa khi có mục đích rõ ràng, phương pháp phù hợp và tránh biến phép cộng kế toán thành kết luận giá trị.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: Trong cách tiếp cận từ chi phí, việc ước tính giá trị đất và phần giá trị còn lại của công trình là bước nền. Chuẩn mực hiện hành yêu cầu các giả định, nguồn dữ liệu và phương pháp phải nhất quán với đối tượng quyền và cơ sở giá trị. Bài này tập trung vào logic cấu phần trong định giá BĐS; Bài 77 của series sẽ đi sâu riêng phương pháp chiết trừ để xác định giá trị đất từ giao dịch có tài sản trên đất.
1. Vì sao cần tách đất và công trình?
Có nhiều mục đích:
- áp dụng cách tiếp cận từ chi phí;
- phân tích phần đóng góp của công trình;
- kiểm tra giá giao dịch của tài sản có công trình khi cần suy ra đất;
- phân bổ giá trị cho mục đích kế toán, bảo hiểm hoặc quản trị;
- phân tích phương án cải tạo, phá dỡ hoặc tái phát triển.
Nhưng mục đích khác nhau có thể dẫn tới cách tách khác nhau. Không nên dùng một kết quả phân bổ cho mọi mục đích.
2. Đất không phải là “phần còn lại sau khi trừ nhà” trong mọi trường hợp
Trong cách tiếp cận chi phí, thông thường người định giá ước tính giá trị đất như đất trống theo sử dụng tốt nhất phù hợp, sau đó cộng phần đóng góp của công trình. Đây khác với việc lấy tổng giá trị BĐS rồi trừ một con số “giá trị nhà” tùy ý.
Nếu công trình hiện hữu không phù hợp với sử dụng tốt nhất, giá trị đất có thể phản ánh tiềm năng khác và chi phí phá dỡ/giải phóng có thể trở thành yếu tố cần xem xét.
3. Bước một: xác định đúng quyền đối với đất
Giá trị đất chỉ có ý nghĩa khi loại quyền được xác định rõ. Cần kiểm tra:
- mục đích sử dụng đất;
- thời hạn;
- quyền và hạn chế quyền;
- quy hoạch và khả năng sử dụng;
- diện tích được công nhận và diện tích thực tế;
- điều kiện giao dịch và các nghĩa vụ liên quan.
Nếu quyền đất của tài sản cần định giá khác quyền của giao dịch đất trống dùng làm so sánh, phải phân tích trước khi sử dụng.
4. Bước hai: ước tính giá trị đất
Tùy dữ liệu và nhiệm vụ, giá trị đất có thể được ước tính từ bằng chứng thị trường của đất trống hoặc các phương pháp phù hợp khác. Trong một khu dân cư có nhiều giao dịch đất trống tương đồng, phương pháp so sánh thường trực quan. Với khu đất phát triển, có thể cần các kỹ thuật khác.
Điểm quan trọng là giá trị đất phải nhất quán với sử dụng tốt nhất và cùng ngày định giá với phần công trình.
5. Bước ba: xác định chi phí mới của công trình
Sau khi tách đất, người định giá ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế của công trình tại ngày định giá. Bài 34 đã giải thích cách lựa chọn giữa hai loại chi phí; Bài 36 sẽ đi sâu các cấu phần chi phí phải đưa vào.
Không nên lấy tổng tiền chủ sở hữu đã chi từ nhiều năm trước, vì chi phí lịch sử không phản ánh mức giá vật liệu, nhân công, quy mô, công nghệ và điều kiện hiện tại.
6. Bước bốn: trừ hao mòn/giảm giá tích lũy
Phần công trình còn lại không bằng chi phí mới. Cần xem ba nhóm lớn:
- Hao mòn vật lý: xuống cấp do tuổi và sử dụng.
- Hao mòn chức năng: thiết kế hoặc công năng không còn phù hợp.
- Hao mòn kinh tế bên ngoài: yếu tố ngoài tài sản làm giảm giá trị.
Ba nhóm này là nội dung của Bài 37–39. Ở đây cần nhớ rằng chúng có thể chồng lấn; phải tránh trừ một ảnh hưởng hai lần.
7. Công thức khái quát
Có thể mô tả:
Giá trị phần công trình = Chi phí mới phù hợp – Hao mòn/giảm giá tích lũy.
Giá trị BĐS theo cách tiếp cận chi phí = Giá trị đất + Giá trị phần công trình + các cấu phần phù hợp khác.
“Các cấu phần khác” có thể gồm hạng mục phụ trợ hoặc điều chỉnh cần thiết, tùy phạm vi nhiệm vụ. Không được cộng tùy tiện mọi khoản chi của chủ sở hữu.
8. Ví dụ minh họa
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy.
Một nhà ở có:
- giá trị đất ước tính từ giao dịch đất trống tương đồng: 7,2 tỷ đồng;
- chi phí thay thế mới của công trình: 4,0 tỷ đồng;
- hao mòn vật lý: 0,6 tỷ;
- hao mòn chức năng: 0,25 tỷ;
- không phát hiện hao mòn kinh tế bên ngoài đáng kể.
Phần công trình còn lại = 4,0 – 0,6 – 0,25 = 3,15 tỷ đồng.
Chỉ báo theo cách tiếp cận chi phí = 7,2 + 3,15 = 10,35 tỷ đồng.
Đây chưa phải “chân lý”. Cần kiểm tra với giao dịch nhà tương tự nếu có. Nếu thị trường chỉ giao dịch quanh 9,5 tỷ, phải xem lại đất, chi phí mới, hao mòn hoặc khả năng tài sản đang bị đầu tư vượt mức.
9. Vì sao không nên cộng cơ học?
Giá trị toàn bộ có thể không bằng tổng hai con số được ước tính độc lập nếu các giả định không nhất quán. Ví dụ:
- giá trị đất được ước tính theo phương án phát triển tối ưu nhưng công trình hiện hữu lại thuộc phương án cũ;
- chi phí công trình tính theo tiêu chuẩn rất cao nhưng phân khúc thị trường không trả cho chất lượng đó;
- giá đất đã phản ánh lợi thế hai mặt tiền, trong khi giá trị công trình lại cộng thêm một khoản lợi thế thương mại tương tự;
- đất và công trình sử dụng các thời điểm giá khác nhau.
Sự nhất quán quan trọng hơn phép cộng.
10. Phân biệt với phương pháp chiết trừ để định giá đất
Trong bài này, việc tách đất – công trình được trình bày như một cấu trúc của cách tiếp cận chi phí. Khi định giá đất từ giao dịch BĐS có tài sản gắn liền với đất, người định giá có thể cần chiết trừ giá trị tài sản trên đất để suy ra phần đất. Đó là một bài toán riêng với yêu cầu dữ liệu và pháp lý riêng; series dành Bài 77 để đi sâu.
Không nên học Bài 35 rồi suy luận rằng mọi giao dịch có nhà đều có thể lấy “giá bán – chi phí xây dựng” để ra giá đất. Công trình phải được tính theo giá trị còn lại phù hợp, không phải chi phí mới hoặc chi phí lịch sử.
11. Tài sản có công trình nhưng giá trị công trình có thể bằng 0 hoặc âm?
Có thể xảy ra về mặt kinh tế. Nếu công trình không còn hữu ích và người mua dự kiến phá bỏ để sử dụng đất theo phương án khác, công trình có thể không tạo giá trị dương; thậm chí chi phí phá dỡ và xử lý có thể làm giảm giá trị của tài sản so với đất sạch.
Đây là lý do sử dụng tốt nhất phải được xem trước, không phải sau khi tính xong.
12. Tách giá trị trong chung cư và tài sản sở hữu chung có giống nhà đất riêng lẻ?
Không nên máy móc. Đối với căn hộ, người mua nhận một quyền đối với căn hộ gắn với phần sở hữu chung/quyền sử dụng chung theo cấu trúc pháp lý của dự án. Việc “tách giá đất của căn hộ” bằng phép chia đơn giản có thể không phản ánh cách thị trường định giá. Phải căn cứ mục đích của việc phân bổ và khuôn khổ áp dụng.
13. Checklist thực hành
- Đã xác định đúng quyền đối với đất chưa?
- Giá trị đất phản ánh sử dụng tốt nhất nào?
- Chi phí mới dùng tái tạo hay thay thế, vì sao?
- Đã trừ đủ ba nhóm hao mòn mà không tính trùng chưa?
- Công trình hiện hữu có thực sự tạo giá trị dương không?
- Các cấu phần cùng ngày định giá và cùng cơ sở giá trị không?
- Có bằng chứng thị trường để kiểm tra tổng kết quả không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Thị trường mua một bất động sản thống nhất; tách đất – công trình là công cụ phân tích.
- Trong cách tiếp cận chi phí, thường ước tính đất trước rồi cộng phần công trình còn lại.
- Phần công trình = chi phí mới phù hợp – hao mòn/giảm giá tích lũy.
- Giá trị đất phải nhất quán với sử dụng tốt nhất.
- Không lấy chi phí lịch sử hoặc chi phí xây mới nguyên trạng làm “giá trị nhà”.
- Bài toán chiết trừ để định giá đất sẽ được trình bày riêng ở Bài 77.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, phần phương pháp chi phí và tách đất – công trình.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
- Bộ Tài chính, Thông tư 32/2024/TT-BTC, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí, hiệu lực 01/07/2024.
- Bộ Tài chính, Thông tư 42/2024/TT-BTC, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản, hiệu lực 05/08/2024.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 103 và IVS 400, hiệu lực 31/01/2025.
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
Bài tiếp theo: “Những loại chi phí nào phải tính vào giá trị công trình?”.