Nửa đầu năm 2026 khép lại với nhiều tín hiệu trái chiều: nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt mức cao kỷ lục, hàng loạt chính sách mới về đất đai, xây dựng có hiệu lực, nhưng thanh khoản bất động sản 2026 lại có dấu hiệu chững lại rõ rệt so với giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025. Vậy đâu là nguyên nhân khiến dòng tiền vào bất động sản chậm lại, và thị trường nửa cuối năm sẽ diễn biến ra sao? Bài viết sau đây tổng hợp và phân tích các số liệu, báo cáo mới nhất để giúp người mua, nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện hơn.
Bức tranh thanh khoản bất động sản 2026 qua các con số
Theo báo cáo của VTV dẫn số liệu từ CBRE công bố ngày 8/7/2026, trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung chung cư mở bán tại Hà Nội đã đạt 16.600 căn - mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Dự báo cả năm 2026, Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 39.000 căn hộ mới, vượt qua đỉnh của năm 2019.
Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ tiêu thụ lại giảm sâu. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ các đợt mở bán hiện chỉ còn dưới 70% (bán được hơn 5.800 căn trong quý II/2026), giảm mạnh so với mức 90-95% của giai đoạn 2024-2025. Đáng chú ý hơn, lượng giao dịch bất động sản gắn liền với đất đã giảm tới 74% so với cùng kỳ năm trước - một con số cho thấy thanh khoản bất động sản 2026 đang thực sự bị siết lại ở phân khúc đất nền và nhà đất riêng lẻ.
Trong khi đó, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội vào giữa năm 2026 đã vọt lên mức 95 triệu đồng/m2, tăng 12% theo quý và 21% so với cùng kỳ. Theo số liệu của Bộ Xây dựng công bố cho quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thậm chí đã lên tới 128 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m². Giá tăng nhanh trong khi sức mua chững lại chính là mâu thuẫn cốt lõi khiến thị trường khó duy trì đà thanh khoản như trước.
Vì sao thanh khoản bất động sản 2026 chững lại dù nguồn cung tăng kỷ lục?
Có ba nhóm nguyên nhân chính khiến thanh khoản bất động sản 2026 không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung:
- Giá bán vượt xa khả năng chi trả: Theo Báo Đầu tư, chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 đã lên tới 30,2 năm, tăng mạnh so với mức 23,5 năm của năm 2023. Việt Nam hiện đứng thứ 10 trong số các quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất thế giới. Khi người mua ở thực phải tích lũy hơn 30 năm thu nhập mới đủ mua một căn hộ, sức cầu thực tế tất yếu suy giảm.
- Đà tăng giá kéo dài từ 2025: Theo S&I Ratings, giá bất động sản Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung hạn chế. Mức tăng này khiến nhiều người mua chọn cách chờ đợi, quan sát thêm thay vì xuống tiền ngay, góp phần làm chậm thanh khoản trong nửa đầu 2026.
- Tâm lý thận trọng trước biến động chính sách: Việc TP.HCM lấy ý kiến hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới với mức cao nhất lên tới 10,56 lần cho đất nông nghiệp, áp dụng từ 1/7/2026 cho 168 phường, xã, đặc khu, cũng khiến nhiều nhà đầu tư và người mua đất nền tạm dừng giao dịch để chờ mức giá và chi phí thực tế được làm rõ.
Áp lực lãi suất vay mua nhà - rào cản lớn với thanh khoản
Một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến thanh khoản bất động sản 2026 chính là mặt bằng lãi suất vay mua nhà thương mại vẫn neo ở mức cao. Theo khảo sát của Thương Gia Online, lãi suất vay mua nhà năm 2026 phổ biến từ 8-10%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, thậm chí một số ngân hàng áp dụng mức lãi suất lên tới 15-16%/năm. Với mức lãi suất này, chi phí vay vốn trở thành gánh nặng lớn, khiến nhiều người mua ở thực buộc phải trì hoãn quyết định xuống tiền.
Ở chiều ngược lại, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái hỗ trợ nhóm khách hàng trẻ thông qua Công văn 5341/NHNN-CSTT, quy định mức lãi suất 6,5%/năm cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang; mức 7,0%/năm áp dụng cho chủ đầu tư, thời gian áp dụng từ 1/7 đến 31/12/2026. Chính sách này phần nào giúp phân khúc nhà ở xã hội duy trì thanh khoản tốt hơn so với phân khúc thương mại cao cấp.
Người có nhu cầu vay vốn mua nhà trong giai đoạn này nên tìm hiểu kỹ các gói tín dụng ưu đãi đang triển khai. Bạn đọc có thể tham khảo thêm các tin đăng bất động sản mới cập nhật trên BDS NL để nắm bắt mặt bằng giá và các dự án còn quỹ căn phù hợp với ngân sách vay.
Sự phân hóa rõ nét giữa Hà Nội và TP.HCM
Một điểm đáng chú ý trong bức tranh thanh khoản bất động sản 2026 là sự dịch chuyển nhu cầu tìm kiếm giữa hai thị trường lớn. Theo dữ liệu từ VnEconomy và Batdongsan.com.vn, TP.HCM mới hiện chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đang dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm cả nước. Ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm.
Sự dịch chuyển này phần nào phản ánh việc giá nhà tại Hà Nội đã tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, khiến người mua chuyển hướng quan tâm sang thị trường phía Nam - nơi theo báo cáo của MBS, giá nhà ở tại TP.HCM trong quý I/2026 thậm chí đã giảm nhẹ 2% so với cuối năm 2025, còn giá đất nền Hà Nội giảm 4% trong cùng giai đoạn. Đây có thể là cơ hội cho những người mua ở thực đang tìm kiếm mức giá hợp lý hơn tại khu vực phía Nam.
Làn sóng sàng lọc doanh nghiệp - hệ quả tất yếu của thanh khoản chậm
Khi thanh khoản bất động sản 2026 chững lại, hệ quả trực tiếp là làn sóng đào thải doanh nghiệp yếu kém trong ngành. Theo VTV, trong 6 tháng đầu năm đã có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 120% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, số doanh nghiệp thành lập mới vẫn đạt 3.192 đơn vị, tăng 23%, cho thấy thị trường vẫn thu hút dòng vốn mới, chỉ là quá trình sàng lọc đang diễn ra gay gắt hơn.
Ở cấp độ vĩ mô, quý I/2026 cả nước ghi nhận hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn. Tuy nhiên, trên phạm vi toàn quốc vẫn còn khoảng 2.991 trong tổng số 3.297 dự án gặp vướng mắc pháp lý - một trong những nguyên nhân sâu xa khiến nguồn cung thực sự đưa ra thị trường bị hạn chế, dù số dự án đăng ký triển khai không hề ít.
Chính sách mới có gỡ khó được thanh khoản nửa cuối 2026?
Từ 1/7/2026, Luật Xây dựng sửa đổi đã mở rộng đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm 8 trường hợp mới, đặc biệt là công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với tổng diện tích sàn dưới 500m². Đây được xem là bước cải cách thủ tục hành chính có thể giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án nhà ở riêng lẻ, gián tiếp hỗ trợ thanh khoản ở phân khúc nhà phố, đất nền có xây dựng.
Song song đó, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp không thường lệ tháng 8/2026. Nếu được thông qua, các sửa đổi này kỳ vọng sẽ tháo gỡ một phần vướng mắc pháp lý cho hàng nghìn dự án đang đình trệ, từ đó cải thiện nguồn cung hợp pháp và góp phần ổn định lại thanh khoản bất động sản 2026 trong các quý còn lại của năm.
Người mua và nhà đầu tư quan tâm đến các dự án cụ thể có thể theo dõi thêm thông tin dự án và bảng giá cập nhật tại BDS NL để có cơ sở so sánh trước khi ra quyết định.
Dự báo và lời khuyên cho người mua, nhà đầu tư nửa cuối 2026
Nhìn chung, thanh khoản bất động sản 2026 nửa cuối năm nhiều khả năng vẫn chịu áp lực từ ba yếu tố: mặt bằng giá neo cao vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua, lãi suất vay vốn thương mại vẫn ở ngưỡng đắt đỏ, và các vướng mắc pháp lý dự án chưa được giải quyết triệt để dù chính sách mới đang được xây dựng. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 6,5%/năm cho người dưới 35 tuổi, cùng với thị trường TP.HCM đang có dấu hiệu điều chỉnh giá hợp lý hơn, có thể là những điểm sáng hiếm hoi giúp duy trì một phần thanh khoản.
Với người mua ở thực, đây là giai đoạn phù hợp để cân nhắc kỹ ngân sách, ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng, tận dụng các gói vay ưu đãi nếu đủ điều kiện thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Với nhà đầu tư, việc quan sát kỹ diễn biến chính sách hệ số K, tiến độ sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp đưa ra quyết định phù hợp hơn trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.
Thông tin trong bài chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn chuyên môn.