Giai đoạn 2022–2026 là một ví dụ rất rõ cho thấy thị trường bất động sản không thể được mô tả chỉ bằng một từ như “đóng băng” hay “phục hồi”. Trong cùng một giai đoạn, vốn, pháp lý, nguồn cung, giá và thanh khoản có thể vận động không cùng chiều.
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Bài viết này sử dụng tài liệu môn học làm nền và bổ sung số liệu công bố chính thức đến Quý II/2026 để cập nhật bức tranh gần thời điểm xuất bản.
1. 2022–2023: khi vốn và niềm tin cùng trở thành vấn đề
Tài liệu môn học mô tả 2022–2023 là giai đoạn thị trường gặp khó khăn mạnh, với nhiều yếu tố đồng thời xuất hiện:
- thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực lớn;
- lãi suất và chi phí vốn tăng;
- tín dụng thận trọng hơn;
- nhiều dự án vướng thủ tục pháp lý;
- thanh khoản giảm;
- một bộ phận doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục và dòng tiền.
Điều quan trọng là các yếu tố này tác động lẫn nhau. Doanh nghiệp thiếu vốn có thể làm dự án chậm; dự án chậm làm nguồn cung mới giảm; người mua thận trọng khiến bán hàng khó hơn; bán hàng khó lại làm dòng tiền doanh nghiệp yếu thêm.
Một cú sốc thị trường BĐS thường không chỉ nằm ở giá – nó có thể bắt đầu từ vốn, pháp lý hoặc thanh khoản.
2. Thanh khoản giảm không có nghĩa mọi giá đều giảm giống nhau
Trong giai đoạn khó khăn, thị trường có thể xuất hiện hiện tượng:
- giá chào vẫn cao;
- nhưng thời gian bán kéo dài;
- mức thương lượng tăng;
- số giao dịch giảm;
- một số phân khúc phải chiết khấu mạnh hơn.
Vì vậy, khi nghiên cứu 2022–2023 cần phân biệt giá niêm yết, giá giao dịch và thanh khoản.
3. 2024: một mốc thay đổi quan trọng về khung pháp lý
Năm 2024 đánh dấu việc ba luật lớn liên quan trực tiếp đến thị trường được đưa vào hiệu lực từ ngày 01/8/2024:
- Luật Đất đai 2024;
- Luật Nhà ở 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Việc đồng thời triển khai các luật và văn bản hướng dẫn tạo một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng cho thị trường. Về mặt kinh tế, thay đổi pháp lý không làm nguồn cung tăng ngay lập tức, nhưng có thể ảnh hưởng đến pipeline dự án trong các năm sau.
4. 2024–2025: thị trường bắt đầu phục hồi nhưng không đồng đều
Tài liệu môn học mô tả giai đoạn này là phục hồi có chọn lọc, thay vì một cơn sốt diện rộng.
Cách diễn giải này có ý nghĩa quan trọng:
- dự án có pháp lý rõ hơn thường được thị trường quan tâm hơn;
- các đô thị và phân khúc có nhu cầu thực có thể phục hồi trước;
- một số khu vực tăng giá nhưng thanh khoản không tăng tương ứng;
- đất nền, căn hộ, công nghiệp và nghỉ dưỡng có thể vận động rất khác nhau.
5. Đến Quý II/2026: nguồn cung tăng rõ
Theo công bố của Bộ Xây dựng về thị trường Quý II/2026, cả nước có 1.735 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền.
Riêng nhà ở thương mại, Quý II/2026 có:
- 113 dự án được cấp phép mới, quy mô 103.205 căn;
- 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với 59.073 căn;
- 39 dự án hoàn thành.
Những con số này cho thấy pipeline nguồn cung đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn khó khăn trước đó.
6. Nhưng giao dịch Quý II/2026 lại giảm
Cũng trong Quý II/2026, số giao dịch bất động sản thành công trên cả nước khoảng 100.005 giao dịch, bằng 71,5% Quý I/2026 theo báo cáo của Bộ Xây dựng.
Đây là ví dụ rất hay cho sinh viên:
Nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản chắc chắn tăng.
Nếu nguồn cung tăng nhanh hơn sức hấp thụ, tồn kho có thể tăng. Đây chính là logic cần liên hệ với mô hình Mueller đã học ở Bài 11–12.
7. Giá cao và khả năng chi trả tiếp tục là vấn đề
Bộ Xây dựng cho biết trong Quý II/2026, giá căn hộ thứ cấp bình quân được ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM.
Không nên dùng một con số bình quân để áp cho mọi dự án. Nhưng các mức giá cao cho thấy bài toán khả năng chi trả tiếp tục là biến số quan trọng của cầu.
Một thị trường có nhiều người cần nhà nhưng sản phẩm vượt khả năng tài chính vẫn có thể gặp vấn đề thanh khoản.
8. 2026: minh bạch dữ liệu trở thành một trọng tâm mới
Năm 2026, việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được đẩy mạnh. Đây là thay đổi quan trọng vì một thị trường trưởng thành cần dữ liệu:
- đúng;
- đủ;
- cập nhật;
- liên thông;
- có khả năng phục vụ dự báo cung – cầu và giá.
Đối với người học và người làm nghề, điều này cũng đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy “nghe thị trường” sang đọc dữ liệu thị trường.
9. Không nên gọi toàn bộ 2024–2026 là “phục hồi mạnh”
Dữ liệu Quý II/2026 cho thấy bức tranh phức tạp:
- nguồn cung dự án cải thiện;
- khung pháp lý mới đi vào thực thi;
- nhưng giao dịch có quý giảm;
- tồn kho có xu hướng tăng ở một số nhóm;
- giá và khả năng chi trả vẫn là thách thức.
Do đó, cách nói chính xác hơn là:
thị trường đang phục hồi nhưng phân hóa theo địa bàn, phân khúc, mức giá và chất lượng pháp lý của sản phẩm.
10. Liên hệ chu kỳ Mueller
Không nên ép toàn bộ thị trường Việt Nam vào một pha Mueller duy nhất vì mỗi phân khúc có thể khác nhau.
Tuy nhiên, logic Mueller giúp đặt câu hỏi đúng:
- nguồn cung mới đang tăng nhanh đến đâu?
- cầu có hấp thụ kịp không?
- tồn kho/vacancy đang đi hướng nào?
- giá thuê và giá bán có cùng xu hướng không?
- pipeline 1–3 năm tới lớn đến mức nào?
11. Bài học lớn của giai đoạn 2022–2026
Bài học 1 – Vốn là “mạch máu” nhưng không thể thay thế pháp lý
Vốn rẻ không thể giúp một dự án thiếu điều kiện pháp lý trở thành nguồn cung thực.
Bài học 2 – Pháp lý mới cần thời gian để chuyển thành nguồn cung
Luật có hiệu lực hôm nay nhưng dự án vẫn cần thời gian chuẩn bị và xây dựng.
Bài học 3 – Nguồn cung và giao dịch có thể đi ngược chiều
Quý II/2026 là minh họa: nguồn cung cải thiện nhưng lượng giao dịch giảm so với quý trước.
Bài học 4 – Không thể dùng một từ cho toàn thị trường
“Phục hồi”, “sốt”, “đóng băng” chỉ có ý nghĩa khi gắn với phân khúc, địa bàn và chỉ tiêu cụ thể.
12. Checklist đọc thị trường 2022–2026
- Phân khúc nào đang được nói đến?
- Nguồn cung mới hay tổng nguồn cung?
- Giao dịch thực tế tăng hay giảm?
- Tồn kho và hấp thụ thay đổi thế nào?
- Giá đang dùng là sơ cấp hay thứ cấp?
- Cầu có đủ khả năng thanh toán không?
- Pipeline dự án 1–3 năm tới ra sao?
- Khung pháp lý mới đã tác động đến nguồn cung thực tế hay mới ở giai đoạn chuẩn bị?
Ghi nhớ trong 30 giây
- 2022–2023: khó khăn nổi bật về vốn, pháp lý và thanh khoản.
- 01/8/2024: ba luật lớn về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS cùng được đưa vào hiệu lực.
- 2024–2026: phục hồi theo hướng phân hóa, không đồng đều.
- Quý II/2026: nguồn cung cải thiện mạnh nhưng giao dịch giảm so với Quý I.
- Đọc thị trường phải nhìn cung – cầu – giao dịch – giá – vốn – pháp lý – dữ liệu cùng lúc.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu Chương 2 – Lịch sử & Chu kỳ Thị trường BĐS do giảng viên cung cấp.
- Bộ Xây dựng – Thị trường BĐS Quý II/2026.
- Cổng TTĐT Chính phủ – hiệu lực các luật từ 01/8/2024.
- Báo Chính phủ – dữ liệu thị trường BĐS năm 2026.
Bài tiếp theo: “Khủng hoảng BĐS và tài chính Hoa Kỳ 2008: những bài học còn giá trị”.