Một BĐS có thể “đắt giá” nhưng rất khó bán. Ngược lại, một tài sản không tăng giá mạnh vẫn có thể giao dịch nhanh và đều. Vì vậy khi đọc thị trường, giá và thanh khoản phải được nhìn cùng nhau. Thanh khoản cho biết thị trường có thực sự chuyển hóa kỳ vọng thành giao dịch hay không.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Lưu ý phương pháp: Không có một chỉ số duy nhất đại diện hoàn hảo cho thanh khoản BĐS. Tài liệu môn học nhấn mạnh số giao dịch và thời gian bán; bài này bổ sung cách đọc đồng thời khối lượng giao dịch, thời gian chào bán (time on market), chênh lệch giữa giá rao–giá bán, tồn kho, hấp thụ và tỷ lệ giao dịch không hoàn tất. Các chỉ báo phải được tính trên cùng phân khúc, địa bàn và kỳ thời gian.
1. Thanh khoản là khả năng biến tài sản thành giao dịch
Một định nghĩa thực hành:
Thanh khoản BĐS là mức độ dễ hay khó để một tài sản được mua bán trong thời gian hợp lý mà không phải chấp nhận mức giảm giá quá lớn hoặc chi phí giao dịch bất thường.
Do đó thanh khoản có ít nhất ba chiều:
- thời gian để giao dịch;
- khả năng tìm đối tác;
- mức concession/mức giảm giá cần thiết để chốt giao dịch.
2. Tại sao BĐS thường kém thanh khoản hơn cổ phiếu?
BĐS có:
- giá trị giao dịch lớn;
- tài sản không đồng nhất;
- thời gian kiểm tra pháp lý;
- chi phí giao dịch cao;
- đàm phán riêng lẻ;
- không có một sổ lệnh tập trung cho toàn thị trường.
Do đó việc mua–bán thường mất thời gian hơn.
3. Số giao dịch – giao dịch khối lượng giao dịch
khối lượng giao dịch tăng thường cho thấy:
- nhiều người mua – người bán gặp nhau hơn;
- quá trình xác lập giá (price discovery) tốt hơn;
- thị trường vận động tích cực hơn.
Nhưng khối lượng giao dịch phải được chuẩn hóa theo:
- quy mô nguồn cung hiện hữu;
- nguồn cung;
- mùa vụ;
- phân khúc.
4. thời gian chào bán – thời gian trên thị trường
thời gian chào bán là khoảng thời gian từ lúc tài sản được đưa ra chào bán đến khi đạt trạng thái giao dịch theo định nghĩa dữ liệu.
thời gian chào bán giảm có thể báo hiệu:
- cầu mạnh;
- giá chào hợp lý;
- hàng khan hiếm.
thời gian chào bán tăng có thể báo hiệu:
- giá rao vượt sức mua;
- cầu suy yếu;
- tồn kho tăng.
5. thời gian chào bán rất dễ bị tính sai
tin đăng có thể:
- gỡ rồi đăng lại;
- đổi môi giới;
- đổi mã tin;
- giảm giá nhưng reset ngày đăng.
Nếu không deduplicate, thời gian bán sẽ bị ngắn giả tạo.
6. tỷ lệ giá bán so với giá niêm yết
bán-to-List = Giá giao dịch / Giá rao.
Tỷ lệ thấp hơn nhiều có thể cho thấy người bán phải concession lớn.
Tỷ lệ gần 100% hoặc trên 100% có thể xuất hiện khi thị trường cạnh tranh mạnh.
Nhưng phải nói rõ dùng:
- giá chào bán ban đầu;
- hay latest giá chào bán.
7. Bid–ask chênh lệch trong BĐS
Khái niệm gần tương tự thị trường tài chính:
Khoảng cách giữa mức người bán muốn nhận và mức người mua sẵn sàng trả.
chênh lệch mở rộng:
- giao dịch khó gặp nhau;
- khối lượng giao dịch có thể giảm.
chênh lệch thu hẹp:
- quá trình xác lập giá tiến triển;
- thanh khoản có thể phục hồi.
8. hàng tồn và số tháng tiêu thụ hết nguồn cung hiện có (Months of Supply)
Nếu tồn kho tăng nhanh hơn tốc độ bán:
- người mua có nhiều lựa chọn hơn;
- người bán cạnh tranh hơn;
- thời gian chào bán có thể dài.
số tháng tiêu thụ hết nguồn cung hiện có cao hơn theo cùng phương pháp thường báo hiệu thị trường ít “tight” hơn.
9. hấp thụ cũng là chỉ báo thanh khoản
Với thị trường sơ cấp:
tỷ lệ hấp thụ (absorption rate) = lượng bán / nguồn hàng có thể bán
giúp nhìn tốc độ tiêu thụ.
Nhưng tỷ lệ cao trong một batch quá nhỏ không có nghĩa toàn thị trường thanh khoản cao.
10. Tỷ lệ hủy/cọc không thành công
Thị trường có thể có:
- nhiều đặt chỗ;
- nhiều đặt cọc;
- nhưng tỷ lệ hủy cao.
Nếu chỉ đếm đặt chỗ, thanh khoản bị phóng đại.
Cần phân biệt:
- lead;
- đặt chỗ;
- deposit;
- hợp đồng;
- giao dịch hoàn tất.
11. Thanh khoản không đồng nghĩa “giá tăng”
Giá có thể:
- đi ngang nhưng khối lượng giao dịch tăng;
- giảm nhẹ và thanh khoản phục hồi;
- tăng nhưng khối lượng giao dịch sụt.
Đây là lý do giá không nên được dùng một mình để đánh giá sức khỏe thị trường.
12. Thanh khoản theo phân khúc
Một thành phố có thể:
- căn hộ vừa túi tiền bán nhanh;
- biệt thự nghỉ dưỡng đóng băng;
- nhà phố trung tâm giao dịch ít nhưng giá cao.
Không có “thanh khoản BĐS toàn thành phố” nếu không định nghĩa universe.
13. Thanh khoản phụ thuộc tổng giá trị sản phẩm
Tài sản tổng giá:
- 2 tỷ;
- 20 tỷ;
- 200 tỷ
có tập người mua hoàn toàn khác.
Tài sản giá trị lớn thường có tập khách mua hẹp hơn và tần suất giao dịch thấp hơn.
14. Pháp lý ảnh hưởng trực tiếp thanh khoản
Một tài sản có thể hấp dẫn về giá nhưng khó giao dịch vì:
- hồ sơ chưa hoàn chỉnh;
- quyền hạn chế;
- đang tranh chấp;
- khó thế chấp.
Chi tiết kiểm tra thuộc chuỗi bài Pháp lý BĐS; ở đây cần nhớ: legal friction = thanh khoản friction.
15. Tín dụng ảnh hưởng thanh khoản trước khi ảnh hưởng giá
Khi ngân hàng siết tín dụng:
- một số người mua không hoàn tất được giao dịch;
- khối lượng giao dịch giảm;
- thời gian chào bán tăng.
người bán có thể chưa giảm giá chào bán ngay.
Vì vậy thanh khoản thường phản ứng sớm hơn giá niêm yết.
16. Giá có tính “điều chỉnh chậm”
người bán có thể không muốn ghi nhận lỗ.
Thay vì giảm giá ngay, họ:
- rút tài sản khỏi thị trường;
- chờ;
- cho thuê;
- giữ giá chào bán.
Kết quả: khối lượng giao dịch giảm mạnh nhưng observed giá giảm chậm.
17. Một bảng chỉ báo thanh khoản tối thiểu
| Chỉ báo | Câu hỏi |
|---|---|
| giao dịch khối lượng giao dịch | Có bao nhiêu giao dịch? |
| thời gian chào bán | Mất bao lâu để bán? |
| bán-to-list | Phải giảm bao nhiêu so với giá chào bán? |
| hàng tồn | Có bao nhiêu hàng cạnh tranh? |
| số tháng tiêu thụ hết nguồn cung hiện có | Tốc độ bán so với hàng tồn? |
| hấp thụ | Nguồn hàng mới tiêu thụ nhanh không? |
| hủy giao dịch/fall-through | Bao nhiêu giao dịch không hoàn tất? |
18. Ví dụ hai khu vực cùng giá tăng
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.
| Chỉ báo | Khu A | Khu B |
|---|---|---|
| Giá giao dịch | +8% | +8% |
| khối lượng giao dịch | +20% | -40% |
| thời gian chào bán | 45 → 30 ngày | 45 → 120 ngày |
| bán/List | 98% | 88% |
Cùng tăng giá 8%, nhưng thị trường A có thanh khoản mạnh hơn rất nhiều.
19. Không có ngưỡng “thời gian chào bán bao nhiêu là tốt” cho mọi thị trường
30 ngày có thể:
- nhanh với biệt thự siêu sang;
- chậm với căn hộ phổ thông ở thị trường nóng.
Phải so với:
- lịch sử cùng phân khúc;
- cùng season;
- cùng phạm vi địa lý.
20. Thanh khoản là biến trạng thái rất quan trọng
Để đọc thị trường:
Giá + Thanh khoản + Tồn kho + Tín dụng
thường cho nhiều thông tin hơn chỉ nhìn giá.
Bài tiếp theo sẽ xử lý một tình huống rất hay gây hiểu sai: giá tăng nhưng giao dịch giảm.
Ghi nhớ trong 30 giây
- Thanh khoản là khả năng giao dịch trong thời gian và mức chiết khấu hợp lý.
- Không đo thanh khoản chỉ bằng số người hỏi mua.
- khối lượng giao dịch, thời gian chào bán, bán-to-list, hàng tồn và hấp thụ cần đọc cùng nhau.
- Thanh khoản có thể giảm trước khi giá headline giảm.
- Phải so cùng phân khúc, địa bàn và kỳ thời gian.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, tài liệu Thị trường BĐS, phần giá – thanh khoản và mô hình đọc thị trường.
- Stein, Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Downpayment Effects, NBER/QJE.
- Mourouzi-Sivitanidou & Sivitanides, Market Analysis for Real Estate, Routledge.
Bài tiếp theo: “Giá tăng nhưng giao dịch giảm nói lên điều gì?”.