Biết thị trường có chu kỳ chưa đủ. Câu hỏi khó hơn là: làm sao nhận diện thị trường đang ở pha nào?
Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Trong cách gọi phổ thông, người ta hay nói thị trường phục hồi – tăng trưởng – nóng lên – suy giảm. Tuy nhiên, khi dùng khung Glenn Mueller cần chính xác hơn: bốn pha là Recovery – Expansion – Hypersupply – Recession.
“Nóng lên” không phải tên kỹ thuật của pha 3. Pha 3 là Dư cung (Hypersupply): nguồn cung tăng nhanh hơn cầu và vacancy bắt đầu tăng, dù giá hoặc tâm lý thị trường có thể vẫn còn nóng.
1. Đừng đoán pha chỉ bằng giá
Một lỗi phổ biến là:
- giá tăng → kết luận Expansion;
- giá giảm → kết luận Recession.
Cách này quá đơn giản.
Khung Mueller ưu tiên ba nhóm chỉ báo:
- Occupancy / Vacancy
- Rent Growth
- New Construction
2. Dấu hiệu của pha Phục hồi – Recovery
Recovery thường xuất hiện sau giai đoạn suy thoái.
Dấu hiệu:
- vacancy từ mức cao bắt đầu giảm;
- occupancy tăng;
- xây dựng mới gần như chưa đáng kể;
- rent growth còn yếu ở đầu pha, sau đó cải thiện;
- tâm lý thị trường có thể vẫn thận trọng.
Điểm thú vị là thị trường vật chất có thể hồi phục trước khi đám đông tin rằng thị trường đã hồi phục.
Câu hỏi nhận diện
“Tỷ lệ trống có đang giảm liên tục dù chưa có nhiều nguồn cung mới không?”
Nếu có, đó là tín hiệu đáng chú ý của Recovery.
3. Dấu hiệu của pha Mở rộng – Expansion
Expansion xảy ra khi demand growth tiếp tục lớn hơn supply growth.
Dấu hiệu:
- vacancy giảm tiếp;
- occupancy tiến lên mức cao;
- rent tăng nhanh;
- nhu cầu hấp thụ tốt;
- nhà phát triển bắt đầu khởi công nhiều dự án hơn.
Đây là giai đoạn dễ tạo cảm giác thị trường “rất khỏe”. Nhưng chính thành công của Expansion lại kích thích nguồn cung mới.
4. Điểm cân bằng quan trọng – Market Level 11
Trong thang 16 vị trí của Mueller, Level 11 là một mốc quan trọng:
Demand growth ≈ Supply growth và occupancy đạt vùng đỉnh.
Điểm này không phải “đỉnh giá bán”. Nó chỉ là điểm mà tốc độ tăng cung bắt kịp tốc độ tăng cầu trong thị trường vật chất.
Nếu sau đó supply growth vượt demand growth, thị trường chuyển sang Hypersupply.
5. Dấu hiệu pha Dư cung – Hypersupply
Đây là pha rất dễ bị bỏ qua.
Biểu hiện:
- nguồn cung mới vẫn tiếp tục bàn giao;
- demand growth chậm lại;
- vacancy bắt đầu tăng;
- occupancy giảm từ đỉnh;
- rent vẫn có thể tăng nhưng tăng chậm hơn;
- các dự án khởi công trước vẫn ra hàng.
Trong đời sống, thị trường lúc này có thể vẫn được mô tả là “nóng” do:
- giá chào còn cao;
- tin tức dự án nhiều;
- hoạt động xây dựng mạnh;
- tâm lý lạc quan chưa biến mất.
Nhưng dữ liệu vacancy đã có thể báo hiệu sự đảo chiều.
6. Dấu hiệu pha Suy thoái – Recession
Recession rõ ràng hơn:
- vacancy ở mức cao và còn tăng;
- occupancy thấp;
- rent growth thấp hơn lạm phát hoặc âm;
- ưu đãi cho thuê tăng;
- khởi công mới giảm mạnh;
- một số dự án cũ vẫn tiếp tục hoàn thành.
Điểm cuối của Recession đến khi nguồn cung mới gần dừng, trong khi cầu bắt đầu hấp thụ lượng dư cung.
7. Bảng nhận diện nhanh
| Pha | Vacancy | Rent | Xây dựng mới |
|---|---|---|---|
| Recovery | Giảm từ vùng cao | Yếu → cải thiện | Rất thấp |
| Expansion | Tiếp tục giảm | Tăng mạnh | Bắt đầu/tăng mạnh |
| Hypersupply | Bắt đầu tăng | Vẫn dương nhưng chậm lại | Vẫn cao do độ trễ |
| Recession | Cao và tăng | Yếu hoặc âm | Khởi công mới giảm/dừng |
8. Vì sao vacancy quan trọng?
Vacancy phản ánh trực tiếp sự mất cân bằng giữa không gian đang có và nhu cầu sử dụng.
Nếu vacancy giảm:
- diện tích trống đang được hấp thụ;
- cầu đang mạnh hơn nguồn cung hiện hữu.
Nếu vacancy tăng:
- nguồn cung mới hoặc diện tích trả lại đang lớn hơn sức hấp thụ;
- áp lực lên rent có thể xuất hiện.
9. Vì sao hướng đi quan trọng hơn con số tuyệt đối?
Mỗi phân khúc có mức vacancy “bình thường” khác nhau. Vì vậy, một tỷ lệ 8% không tự động là tốt hay xấu nếu không có bối cảnh.
Cần hỏi:
- 8% đang giảm từ 15%?
- hay đang tăng từ 3%?
Hai tình huống có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau.
10. Với đất nền và nhà ở để bán thì nhận diện thế nào?
Vì nhiều phân khúc Việt Nam không có chuỗi dữ liệu vacancy/rent đầy đủ, có thể theo dõi bổ trợ:
- số giao dịch;
- tồn kho;
- tỷ lệ hấp thụ;
- tốc độ mở bán mới;
- tín dụng;
- giá chào và mức chiết khấu;
- thời gian bán.
Nhưng cần thận trọng khi gọi tên pha Mueller nếu thiếu các biến cốt lõi.
11. Ba lỗi khi nhận diện chu kỳ
Lỗi 1: dùng giá bán làm chỉ báo duy nhất
Giá có thể phản ứng chậm hoặc bị ảnh hưởng bởi kỳ vọng và tài chính.
Lỗi 2: thấy xây dựng nhiều rồi kết luận thị trường khỏe
Xây dựng nhiều có thể là Expansion, nhưng cũng có thể là Hypersupply vì dự án cũ vẫn đang hoàn thành.
Lỗi 3: cho rằng các phân khúc cùng ở một pha
Văn phòng, căn hộ, đất nền và công nghiệp có thể ở các vị trí chu kỳ khác nhau.
12. Checklist 4 câu hỏi để xác định pha
- Vacancy đang tăng hay giảm?
- Rent growth đang mạnh lên hay yếu đi?
- New construction đang bắt đầu, tăng mạnh hay dừng lại?
- Demand growth đang cao hơn hay thấp hơn supply growth?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Đừng nhận diện chu kỳ chỉ bằng giá.
- Recovery: vacancy giảm, ít xây mới.
- Expansion: vacancy giảm mạnh, rent tăng, xây mới tăng.
- Hypersupply: vacancy quay đầu tăng dù nguồn cung vẫn ra mạnh.
- Recession: vacancy cao, rent yếu, khởi công mới giảm.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu Chương 2 – Lịch sử & Chu kỳ Thị trường BĐS, 4 pha Glenn Mueller và 16 Market Levels.
Bài tiếp theo: “Thị trường BĐS Việt Nam từ 1993 đến đầu những năm 2000”.