Lãi suất, tín dụng và dòng vốn tác động đến thị trường BĐS

BĐS là tài sản giá trị lớn và dự án cần vốn trong thời gian dài. Vì vậy thị trường này đặc biệt nhạy với giá của vốn, khả năng tiếp cận vốn và mức đòn bẩy. Tuy nhiên “lãi suất giảm thì giá BĐS tăng” là một cách nói quá đơn giản. Phải phân biệt lãi suất, nguồn cung tín dụng và dòng vốn.

Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Cập nhật nghiên cứu: Các nghiên cứu NBER/BIS cho thấy điều kiện tín dụng có thể đóng vai trò lớn trong nhà ở tăng nóng – suy giảm, nhưng mức tác động phụ thuộc cấu trúc thị trường và khả năng các nhóm người mua khác hấp thụ cú sốc tín dụng. Do đó không nên quy mọi biến động giá nhà cho riêng lãi suất hoặc riêng tín dụng.

1. Ba khái niệm cần tách

Lãi suất: giá của vốn vay.

nguồn cung tín dụng: ngân hàng/thị trường tài chính sẵn sàng cung cấp bao nhiêu tín dụng và với điều kiện nào.

dòng vốn: dòng vốn đi vào/ra khỏi BĐS từ ngân hàng, trái phiếu, vốn chủ sở hữu, quỹ và nhà đầu tư.

2. Lãi suất tác động người mua nhà

Lãi tăng:

• khoản trả nợ vay mua nhà hàng tháng tăng;
• borrowing capacity giảm;
• khả năng chi trả (affordability) xấu đi.

Cầu hiệu quả có thể giảm.

3. nguồn cung tín dụng có thể thay đổi dù lãi suất không đổi

Ngân hàng có thể:

• hạ tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value – LTV);
• siết tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt-to-Income – DTI);
• yêu cầu hồ sơ chặt hơn;
• giảm hạn mức.

Do đó các khoản vay mua nhà mới phát sinh giảm mà chính sách/advertised tỷ lệ chưa tăng nhiều.

4. Nghiên cứu cho thấy ràng buộc tín dụng rất quan trọng

Nghiên cứu về monetary tightening và thị trường vay mua nhà cho thấy thay đổi các giới hạn như tỷ lệ nợ trên thu nhập có thể giải thích phần lớn mức giảm khoản vay mua nhà đối với một số nhóm người vay/khu vực.

Bài học:

đừng theo dõi chỉ lãi suất; hãy theo dõi phê duyệt và thẩm định tín dụng.

5. Vốn cho chủ đầu tư tác động phía cung

chủ đầu tư cần vốn để:

• mua/chuẩn bị đất;
• thi công;
• tiếp thị;
• carry hàng tồn.

Khi vốn khó:

• khởi công giảm;
• tiến độ chậm;
• nguồn cung dự kiến bị trì hoãn.

6. Tín dụng có thể tác động cả cầu lẫn cung cùng lúc

Siết tín dụng:

• người mua khó mua → cầu giảm;
• chủ đầu tư khó xây → cung tương lai giảm.

Tác động cuối lên giá không đơn giản vì hai phía cùng thay đổi.

7. Đòn bẩy khuếch đại chu kỳ

Khi giá tăng:

• collateral giá trị tăng;
• khả năng vay tăng;
• cầu có thể tăng tiếp.

Khi giá giảm:

• vốn chủ sở hữu giảm;
• refinance khó;
• bắt buộc deleveraging tăng.

Đây là vòng phản hồi giữa asset giá và tín dụng.

8. BIS về tín dụng-nguồn cung tăng nóng – suy giảm

Nghiên cứu BIS cho thấy thay đổi đòn bẩy của ngân hàng và nguồn cung tín dụng có thể tạo dao động lớn ở:

• nhà ở thị trường;
• banking sector;
• real economy.

giai đoạn suy giảm có thể mạnh hơn khi households đòn bẩy cao và bảng cân đối ngân hàng suy yếu.

9. tín dụng mua nhà khác tín dụng cho chủ đầu tư

Phải tách:

• vay mua nhà của hộ gia đình;
• vay chủ đầu tư;
• project finance;
• corporate bonds;
• vốn chủ sở hữu vốn.

Cùng gọi “tín dụng BĐS” có thể che cơ chế.

10. Dòng vốn từ nhà đầu tư

BĐS có thể nhận:

• vốn cá nhân;
• institutional vốn;
• foreign vốn;
• REIT/fund vốn;
• private vốn chủ sở hữu.

Dòng vốn này có thể tác động mạnh tới commercial property và development.

11. Nhưng vốn inflow không tự động làm giá tăng

Vốn có thể đi vào:

• xây nguồn cung mới;
• mua tài sản hiện hữu;
• refinance.

Tác động giá khác nhau.

12. rủi ro phần chênh giá

nhà đầu tư required return có thể tăng dù chính sách tỷ lệ không đổi nếu:

• rủi ro pháp lý tăng;
• tỷ lệ trống tăng;
• uncertainty tăng.

Capitalization/tỷ suất requirements thay đổi và asset prices có thể chịu áp lực.

13. Lãi suất và opportunity chi phí

Khi lãi suất tiền gửi/trái phiếu tăng:

• nhà đầu tư có lựa chọn thay thế tốt hơn;
• required return từ BĐS tăng.

Cầu đầu tư có thể giảm ngay cả khi khoản vay mua nhà không phải nguồn vốn chính.

14. tăng trưởng tín dụng mạnh không phải lúc nào cũng xấu

tín dụng tăng có thể do:

• kinh tế tăng trưởng;
• sự hình thành hộ gia đình;
• financial deepening.

Điểm đáng lo hơn là:

• tín dụng tăng rất nhanh;
• standards nới;
• đòn bẩy cao;
• giá tăng xa các yếu tố nền tảng.

15. tín dụng-to-GDP gap chỉ là một early-warning proxy

BIS sử dụng tín dụng-to-GDP gap trong financial-stability analysis.

Nhưng:

• không phải dự báo chắc chắn khủng hoảng;
• có vấn đề trend/filter;
• không thay thế phân tích vi mô.

16. Dòng vốn vào BĐS có thể tạo segmentation

Nếu institutional vốn tập trung vào:

• logistics;
• office Grade A;
• luxury residential,

giá/tỷ suất ở các segment đó có thể vận động khác thị trường đại chúng.

17. Ví dụ cú sốc tín dụng

Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa.

Trước:

• khoản vay mua nhà phê duyệt 70% hồ sơ;
• tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản phổ biến 70%.

Sau cú sốc:

• phê duyệt 45%;
• tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản 60%.

Dù giá nhà chưa đổi, effective tập khách mua giảm mạnh.

18. bảng chỉ báo vốn – tín dụng

1. khoản vay mua nhà tỷ lệ.
2. phê duyệt/origination.
3. tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản/tỷ lệ nợ trên thu nhập standards.
4. chủ đầu tư lending.
5. Bond issuance/maturity.
6. vốn chủ sở hữu/fund flows.
7. nghĩa vụ trả nợ.
8. NPL/delinquency nếu có dữ liệu phù hợp.

19. Không suy diễn chính sách tiền tệ thành dự báo giá chắc chắn

Lãi suất giảm có thể xảy ra vì:

• kinh tế yếu.

Nếu unemployment tăng mạnh:

• cầu nhà vẫn có thể yếu.

Do đó macro variable luôn cần bối cảnh.

20. Từ tín dụng giai đoạn tăng nóng đến bong bóng rủi ro

Sự kết hợp:

giá tăng nhanh + tín dụng mở rộng + đòn bẩy cao + kỳ vọng extrapolative

là một cấu hình đáng quan sát.

Nhưng để gọi là “bong bóng” cần cẩn trọng hơn. Đó là Bài 40.

Ghi nhớ trong 30 giây

1. Lãi suất, nguồn cung tín dụng và dòng vốn là ba khái niệm khác nhau.
2. Tín dụng tác động cả người mua nhu cầu và chủ đầu tư nguồn cung.
3. Đòn bẩy tạo vòng phản hồi hai chiều với giá tài sản.
4. Không dùng một chỉ số tín dụng duy nhất để dự báo khủng hoảng.
5. tín dụng giai đoạn tăng nóng đáng lo hơn khi đi cùng đòn bẩy cao và giá tách xa các yếu tố nền tảng.

Nguồn tham khảo

• Nguyễn Mạnh Hùng, tài liệu Thị trường BĐS, phần vốn – tín dụng và cầu BĐS.
• Arslan, Guler & Kuruscu, Credit Supply Driven Boom-Bust Cycles, BIS Working Paper 885.
• Greenwald & Guren, Do Credit Conditions Move House Prices?, NBER.
• Bosshardt et al., The Credit Supply Channel of Monetary Policy Tightening and its Distributional Impacts, NBER.

Bài tiếp theo: “Bong bóng bất động sản là gì? Những dấu hiệu cần cảnh giác”.