Bất động sản là gì? Hiểu đúng trước khi nói về thị trường

Trong đời sống hằng ngày, khi nói đến bất động sản, nhiều người nghĩ ngay đến đất nền, nhà phố, căn hộ hoặc một dự án nhà ở. Cách hiểu này không sai, nhưng chưa đầy đủ.

Người biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn

Bất động sản không đơn giản chỉ là “nhà đất”

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản gồm đất đai; nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất, nhà hoặc công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Điều quan trọng hơn là: khi nghiên cứu thị trường bất động sản, chúng ta không chỉ quan tâm đến vật thể đang tồn tại trên đất, mà còn phải quan tâm đến các quyền gắn với bất động sản đó.

Một căn nhà có thể nhìn giống căn nhà bên cạnh, nhưng giá trị, khả năng giao dịch và khả năng khai thác có thể khác đáng kể nếu quyền sử dụng đất, hiện trạng pháp lý, quy hoạch hoặc điều kiện sử dụng khác nhau.

Đất đai và quyền sử dụng đất không phải là một khái niệm

Đây là điểm đặc biệt rất quan trọng khi nói về bất động sản tại Việt Nam. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, trong nhiều giao dịch mà đời thường quen gọi là “mua đất” hoặc “bán đất”, đối tượng giao dịch về mặt pháp lý thường là quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất theo cách hiểu thông thường ở một số quốc gia khác.

Ví dụ: một người nói “Tôi vừa mua 100 m² đất ở”. Trong giao tiếp hằng ngày, cách nói này dễ hiểu. Nhưng khi xem xét hồ sơ và hợp đồng, cần hiểu chính xác rằng người đó đang nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 100 m² đất ở nếu giao dịch đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất, loại giấy tờ cần kiểm tra, điều kiện chuyển nhượng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thế chấp, thừa kế, tặng cho, chuyển mục đích và khả năng khai thác bất động sản.

Vì vậy, người làm bất động sản nên hình thành một thói quen quan trọng: không chỉ hỏi tài sản đang có gì, mà còn phải hỏi chủ thể đang có quyền gì đối với tài sản đó.

7 đặc điểm khiến bất động sản khác hàng hóa thông thường

1. Bất động sản cố định về vị trí

Một căn nhà không thể được chuyển từ đường này sang đường khác chỉ vì khu vực khác đang có giá cao hơn. Vì vậy, vị trí trở thành một phần của chính sản phẩm bất động sản.

Hai thửa đất có cùng diện tích nhưng một thửa ở mặt tiền, một thửa trong hẻm, một thửa gần đầu mối giao thông và một thửa khó tiếp cận có thể có mức giá và khả năng khai thác rất khác nhau.

2. Bất động sản không đồng nhất

Gần như không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau. Hai căn hộ trong cùng một tòa nhà vẫn có thể khác về tầng, hướng, tầm nhìn, vị trí trong block, diện tích, bố trí, hiện trạng nội thất, tiếng ồn và khả năng tiếp cận tiện ích.

Đối với đất đai, sự khác biệt còn có thể đến từ hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu, mặt tiền, đường tiếp cận, mục đích sử dụng, pháp lý và quy hoạch.

Đây là một trong những lý do khiến định giá bất động sản khó hơn việc niêm yết giá một hàng hóa tiêu chuẩn.

3. Bất động sản thường có giá trị lớn

Một giao dịch bất động sản thường đòi hỏi số vốn lớn so với thu nhập của cá nhân hoặc hộ gia đình. Vì vậy, thị trường BĐS có quan hệ chặt với tín dụng, lãi suất, thu nhập, khả năng vay và dòng tiền.

Ví dụ, một căn hộ vẫn có giá 4 tỷ đồng nhưng nếu lãi suất vay tăng mạnh, số người đủ khả năng thanh toán hằng tháng có thể giảm. Giá tài sản chưa đổi nhưng cầu có khả năng thanh toán đã thay đổi.

4. Nguồn cung bất động sản phản ứng chậm

Nếu một mặt hàng tiêu dùng bán chạy, doanh nghiệp có thể tăng sản xuất tương đối nhanh. Với BĐS, một dự án mới thường phải đi qua nhiều bước: quỹ đất → quy hoạch → thủ tục → vốn → thiết kế → xây dựng → hoàn thiện → đưa sản phẩm ra thị trường.

Do đó, cầu có thể tăng nhanh trong vài tháng nhưng nguồn cung mới không thể lập tức tăng tương ứng. Độ trễ của nguồn cung là một nguyên nhân khiến thị trường BĐS có thể xuất hiện những giai đoạn mất cân đối cung – cầu.

5. Bất động sản có thời gian sử dụng và khai thác dài

Quyết định mua BĐS hôm nay có thể ảnh hưởng đến tài chính của một gia đình trong nhiều năm. Một tòa nhà cũng có thể trải qua các giai đoạn xây dựng, khai thác, sửa chữa, cải tạo, thay đổi công năng và chuyển nhượng.

Vì vậy, khi đánh giá một bất động sản, không nên chỉ hỏi “Giá hôm nay bao nhiêu?” mà còn phải hỏi: “Tài sản này có khả năng sử dụng và tạo giá trị như thế nào trong tương lai?”

6. Bất động sản chịu sự điều tiết pháp luật mạnh

Một bất động sản không phải cứ tồn tại ngoài thực tế là có thể tự do giao dịch hoặc khai thác theo mọi mục đích. Khả năng sử dụng và giao dịch có thể liên quan đến quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, quy hoạch, điều kiện giao dịch, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thế chấp, tranh chấp, kê biên và các hạn chế khác.

Do đó, hai bất động sản nằm cạnh nhau chưa chắc có khả năng khai thác giống nhau.

7. Thị trường bất động sản mang tính địa phương rất cao

Không nên thấy giá BĐS tăng ở một khu vực rồi kết luận toàn bộ thành phố hoặc toàn bộ thị trường đang tăng như nhau. Một thay đổi về đường giao thông, metro, khu công nghiệp, trường đại học, trung tâm thương mại, quy hoạch hoặc nguồn cung mới có thể ảnh hưởng mạnh đến một khu vực nhưng rất ít đến khu vực khác.

Đó là lý do khi phân tích thị trường BĐS phải xác định rõ: thị trường nào – phân khúc nào – khu vực nào – thời điểm nào.

Vì sao phải hiểu đúng “bất động sản” trước khi nghiên cứu thị trường?

Bởi vì thị trường BĐS không phải là một thị trường đồng nhất. Một căn hộ chung cư, một lô đất nền, một nhà xưởng và một trung tâm thương mại đều là bất động sản nhưng có thể khác nhau về khách hàng, nguồn vốn, mục đích sử dụng, khả năng tạo thu nhập, rủi ro, pháp lý và cách định giá.

Nếu gom tất cả thành một câu đơn giản như “Bất động sản đang tăng giá” thì thông tin đó gần như chưa đủ để ra quyết định.

Câu hỏi tốt hơn phải là:

Loại BĐS nào đang thay đổi? Ở đâu? Trong phân khúc nào? Giá rao hay giá giao dịch? Thanh khoản ra sao? Vì nguyên nhân gì?

Đây là bước chuyển từ “nghe thông tin về bất động sản” sang “đọc thị trường bất động sản”.

Bất động sản và thị trường bất động sản là hai khái niệm khác nhau

Bất động sản là tài sản hoặc đối tượng quyền liên quan. Còn thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giữa nhiều chủ thể trong quá trình tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, khai thác và sử dụng BĐS hoặc các quyền liên quan trong một không gian và thời gian xác định.

Thị trường vì vậy không chỉ có người bán và người mua. Nó còn có chủ đầu tư, ngân hàng, môi giới, sàn giao dịch, tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký, cơ quan thuế và các cơ quan quản lý đất đai, quy hoạch, xây dựng.

Một điểm rất quan trọng cần ghi nhớ:

Giá không phải là toàn bộ thị trường. Giá chỉ là một kết quả hình thành trong quá trình tương tác giữa cung, cầu, vốn, pháp lý, thông tin và kỳ vọng.

Ghi nhớ trong 30 giây

Bất động sản không chỉ là “nhà đất”.
Đất đai và quyền sử dụng đất không phải một khái niệm.
BĐS có 7 đặc điểm đáng chú ý: cố định vị trí, không đồng nhất, giá trị lớn, nguồn cung phản ứng chậm, thời gian khai thác dài, chịu điều tiết pháp luật mạnh và mang tính địa phương cao.
Muốn hiểu thị trường BĐS, không thể chỉ nhìn giá.

Câu hỏi thường gặp

Bất động sản có phải chỉ gồm đất và nhà không?

Không. Khái niệm pháp lý rộng hơn, bao gồm đất đai, nhà/công trình gắn liền với đất và các tài sản khác được pháp luật xác định là bất động sản.

Mua đất có phải là mua quyền sở hữu đất không?

Trong pháp luật Việt Nam cần phân biệt đất đai với quyền sử dụng đất. Trong nhiều giao dịch, thuật ngữ pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Hai căn nhà giống nhau có cùng giá không?

Không nhất thiết. Vị trí, pháp lý, đường tiếp cận, diện tích, hình thể, chất lượng công trình và nhiều yếu tố khác có thể tạo ra khác biệt đáng kể.

Nguồn tham khảo

Bài tiếp theo trong series: “Đất đai và quyền sử dụng đất: vì sao không phải là một khái niệm?”