Frequencies: đọc tần số, tỷ lệ và phân bố biến phân loại BĐS là bài 17 của chuyên đề SPSS trong phân tích dữ liệu BĐS. Đọc Count, Percent, Valid Percent và Cumulative Percent đúng theo mức đo; dùng Frequencies vừa mô tả vừa kiểm category/missing.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 01/10/2026: Nội dung đối chiếu với IBM SPSS Statistics 31 và các tài liệu phương pháp nêu ở cuối bài. Dữ liệu BĐS trong ví dụ là giả lập phục vụ giảng dạy, trừ khi ghi rõ nguồn khác.
Vị trí của bài trong mạch học
Bài thuộc Chương 3 – Thống kê mô tả và khám phá dữ liệu. Từ đây người học bắt đầu đọc cấu trúc/phân bố của dữ liệu sau khi đã hoàn tất các bước làm sạch cốt lõi ở Chương 2.
1. Frequencies trả lời bao nhiêu
Phù hợp biến phân loại và ordinal như khu vực, loại BĐS, pháp lý, mức hài lòng.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
2. Frequency là số case
Count cho biết quy mô từng category và nhóm quá nhỏ.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
3. Percent và Valid Percent
Khác mẫu số khi có missing; phải ghi N hợp lệ.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
4. Cumulative Percent
Chỉ có ý nghĩa tự nhiên cho biến có thứ tự.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
5. Value Labels
Output phải đọc được bằng nhãn đúng codebook.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
6. Statistics có chọn lọc
Mode hợp nominal; median có thể hợp ordinal; mean mã nominal không có ý nghĩa.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
7. Bar chart và pie chart
Bar thường dễ so nhiều category; pie chỉ phù hợp ít nhóm.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
8. Histogram không dành cho mã nominal
Numeric storage không biến category thành scale.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
9. Frequencies vẫn là QA
Category lạ phải quay lại làm sạch.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
10. Mô tả không phải suy luận
Hai bảng Frequencies riêng không chứng minh mối liên hệ giữa hai biến.
Liên hệ BĐS: với giá, diện tích, khu vực, loại hình hoặc dữ liệu khảo sát, một thao tác đúng kỹ thuật vẫn có thể tạo kết quả sai nghĩa nếu đơn vị quan sát, mã hóa, missing hoặc phạm vi mẫu chưa được kiểm. Vì vậy sau mỗi thao tác phải đối chiếu với codebook và ít nhất một số case cụ thể.
Cách tự kiểm: lưu trạng thái trước thao tác, chạy công cụ, ghi N/giá trị đầu ra, rồi kiểm ngược 5–10 dòng. Nếu không giải thích được vì sao một case được giữ, đổi nhóm, trở thành missing hoặc xuất hiện trong Output, chưa chuyển bước.
Bộ dữ liệu thực hành xuyên suốt
Các bài 11–20 dùng một cấu trúc BĐS thống nhất để tập trung vào phương pháp. Có thể thay bằng dữ liệu thật nếu giữ đúng ý nghĩa biến, đơn vị và yêu cầu bảo mật.
| Tên biến | Kiểu | Ý nghĩa | Mã/đơn vị | Measure |
|---|---|---|---|---|
| ma_bds | String | Mã quan sát/tài sản | — | Nominal |
| khu_vuc | Numeric | Khu vực | 1=Trung tâm; 2=Cận trung tâm; 3=Ngoại vi | Nominal |
| loai_bds | Numeric | Loại BĐS | 1=Căn hộ; 2=Nhà phố; 3=Đất ở | Nominal |
| dien_tich | Numeric | Diện tích | m² | Scale |
| gia_rao | Numeric | Giá rao | triệu đồng | Scale |
| gia_m2 | Numeric | Đơn giá | triệu đồng/m² | Scale |
| khoang_cach_tam | Numeric | Khoảng cách | km | Scale |
| nam_xay_dung | Numeric | Năm xây dựng | năm | Scale |
| muc_hai_long | Numeric | Mức hài lòng | 1–5; 99=không trả lời nếu đã khai Missing | Ordinal |
| y_dinh_mua | Numeric | Ý định mua | 1–5; 99=không trả lời nếu đã khai Missing | Ordinal |
Cú pháp tham khảo
Nên bấm Paste ở hộp thoại quan trọng để lưu dấu vết thao tác. Syntax dưới đây minh họa logic của bài và cần đổi tên biến theo tệp thực tế.
FREQUENCIES VARIABLES=khu_vuc loai_bds muc_hai_long /STATISTICS=MODE MEDIAN /BARCHART FREQ /ORDER=ANALYSIS.Tình huống thực hành BĐS
500 khách có 25 missing ở y_dinh_mua. Mức 5 có Frequency=150, Percent=30%, Valid Percent≈31,6%. Báo 31,6% của toàn bộ 500 khách là sai mẫu số.
Trong tình huống này, sinh viên phải tách ba việc: phát hiện – xác minh – xử lý. Không được nhảy từ phát hiện sang xóa/sửa khi chưa có căn cứ từ nguồn, codebook hoặc quy tắc nghiên cứu.
Ma trận lựa chọn nhanh
| Tình huống | Cách hiểu/công cụ | Điểm phải kiểm |
|---|---|---|
| Nominal | Frequency/Percent | Không mean mã |
| Ordinal | Thêm cumulative/median | Có thứ tự |
| Scale | Bảng có thể quá dài | Descriptives/Explore phù hợp hơn |
| Missing | Percent vs Valid Percent | Báo N |
| Bar chart | So category | Dễ đọc |
Bài thực hành
Chạy Frequencies cho 5 biến; viết 5 câu mô tả có N và tỷ lệ; tạo hai bar charts.
Sản phẩm phải nộp
- Output Frequencies
- 5 câu diễn giải
- 2 bar charts
- Bảng Percent vs Valid Percent
- Checklist category/missing
Những lỗi thường gặp
- Tính mean khu_vuc
- Nhầm Percent/Valid Percent
- Đọc cumulative cho nominal
- Không Value Labels
- Pie chart quá nhiều nhóm
- Kết luận quan hệ từ Frequencies riêng
Sổ tay thao tác nhanh
- Lưu bản trước thao tác bằng tên version rõ.
- Kiểm Type, Values, Missing, Measure của biến dùng.
- Viết câu hỏi cần trả lời trước khi mở menu.
- Thực hiện và Paste Syntax nếu quy tắc/công thức phức tạp.
- Kiểm N trước–sau và 5–10 case cụ thể.
- Đối chiếu Output với nguồn; không chỉ nhìn bảng đẹp.
- Ghi lỗi/quyết định/lý do vào biên bản QA.
- Save As bản mới, không overwrite nguồn duy nhất.
Phản biện chéo tại lớp
Một nhóm thao tác; nhóm còn lại hỏi về dữ liệu đầu vào, đơn vị quan sát, biến được dùng, thuộc tính biến, tác động của thao tác tới hàng/cột/giá trị và tình huống có thể làm kết quả sai. Người thực hiện phải giải thích được cả thao tác và ý nghĩa.
Sau phản biện, ghi ba điểm: điều làm đúng, lỗi/rủi ro phát hiện và biện pháp ngăn lỗi lặp lại.
Tình huống kiểm tra cuối bài
Giảng viên giao tệp 300–600 case có vấn đề liên quan trực tiếp đến Frequencies: đọc tần số, tỷ lệ và phân bố biến phân loại BĐS. Sinh viên ghi trạng thái ban đầu, quy tắc kiểm, thao tác, Output/Syntax và bảng trước–sau. Điểm dựa cả vào lý do, không chỉ kết quả cuối.
Phiếu tự kiểm
- Tôi có giữ bản dữ liệu gốc/bản trước thao tác không?
- Tôi có hiểu mỗi dòng và mỗi biến đại diện cho gì không?
- Type, Values, Missing, Measure của biến chính có đúng không?
- Tôi có ghi điều kiện/công thức/ngưỡng thay vì sửa cảm tính không?
- N trước và sau thao tác có hợp lý không?
- Tôi có kiểm 5–10 case cụ thể không?
- Tôi có vô tình xóa/overwrite dữ liệu không?
- Output có category/missing/đơn vị bất thường không?
- Syntax/biên bản có đủ để tái hiện không?
- Tôi có phân biệt mô tả với suy luận không?
- Tôi có ghi giới hạn của thao tác không?
- Tệp sau xử lý có version rõ không?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Frequencies trả lời số lượng/tỷ lệ
- Valid Percent loại missing khỏi mẫu số
- Cumulative cho biến có thứ tự
- Mã số không biến nominal thành Scale
- Mô tả phải kèm N
Nguồn tham khảo
Nguồn kỹ thuật chính là IBM SPSS Statistics 31; nguồn phương pháp bổ sung dùng để giải thích cách đọc thống kê/đồ thị. Khi menu trên máy khác bài, đối chiếu đúng phiên bản SPSS đang sử dụng.
- https://www.ibm.com/docs/en/spss-statistics/31.0.0?topic=introduction-running-analysis
- https://www.ibm.com/docs/en/spss-statistics/31.0.0?topic=frequencies-statistics
- https://www.ibm.com/docs/en/spss-statistics/31.0.0?topic=frequencies-charts
- https://stats.oarc.ucla.edu/spss/modules/descriptive-statistics/
Bài tiếp theo
Descriptives: tính trung bình, độ lệch chuẩn, nhỏ nhất và lớn nhất đúng cách.
Bài luyện tập mở rộng
Luyện tập 1: Frequencies trả lời bao nhiêu
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Frequencies trả lời bao nhiêu và Frequency là số case. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao phù hợp biến phân loại và ordinal như khu vực, loại bđs, pháp lý, mức hài lòng. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: count cho biết quy mô từng category và nhóm quá nhỏ. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Luyện tập 2: Percent và Valid Percent
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Percent và Valid Percent và Cumulative Percent. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao khác mẫu số khi có missing; phải ghi n hợp lệ. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: chỉ có ý nghĩa tự nhiên cho biến có thứ tự. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Luyện tập 3: Value Labels
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Value Labels và Statistics có chọn lọc. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao output phải đọc được bằng nhãn đúng codebook. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: mode hợp nominal; median có thể hợp ordinal; mean mã nominal không có ý nghĩa. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Luyện tập 4: Bar chart và pie chart
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Bar chart và pie chart và Histogram không dành cho mã nominal. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao bar thường dễ so nhiều category; pie chỉ phù hợp ít nhóm. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: numeric storage không biến category thành scale. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Luyện tập 5: Frequencies vẫn là QA
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Frequencies vẫn là QA và Mô tả không phải suy luận. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao category lạ phải quay lại làm sạch. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: hai bảng frequencies riêng không chứng minh mối liên hệ giữa hai biến. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Luyện tập 6: Frequencies trả lời bao nhiêu
Tạo một bản dữ liệu nhỏ có vấn đề liên quan đến Frequencies trả lời bao nhiêu và Frequency là số case. Trước khi thao tác, viết dự đoán về N hoặc cấu trúc kết quả. Thực hiện đúng công cụ của bài, lưu Output/Syntax và kiểm lại bằng ít nhất 5 case.
Phần giải thích: trình bày 120–180 từ về vì sao phù hợp biến phân loại và ordinal như khu vực, loại bđs, pháp lý, mức hài lòng. Đồng thời đối chiếu với nguyên tắc thứ hai: count cho biết quy mô từng category và nhóm quá nhỏ. Nếu kết quả khác dự đoán, xác định chênh lệch do dữ liệu hay do thao tác.
Biên bản QA tối thiểu
| Mục | Trước | Quy tắc/thao tác | Sau | Xác nhận |
|---|---|---|---|---|
| Số case | Ghi N | Theo đúng mục tiêu | Ghi N sau | Hợp lý |
| Biến chính | Type/Measure | Kiểm thuộc tính | Không đổi ngoài ý muốn | Đạt/không đạt |
| Missing/category | Ghi hiện trạng | Theo quy tắc bài | Ghi sau | Không hợp thức hóa lỗi |
| Giá trị bất thường | Danh sách | Xác minh nguồn | Giữ/sửa/gắn cờ | Có lý do |
| Version | Tên file trước | Save As | Tên file sau | Không overwrite |