Trên Giấy chứng nhận, hai cụm từ “Sử dụng riêng” và “Sử dụng chung” rất ngắn nhưng có thể làm thay đổi toàn bộ cách kiểm tra giao dịch. “Sử dụng riêng” không đơn giản có nghĩa là người đó đang ở một mình trên đất; “sử dụng chung” cũng không phải cứ thấy nhiều người sinh sống thì được ghi chung. Đây là cách thể hiện cấu trúc quyền sử dụng đất trên hồ sơ pháp lý. Khi đọc sai, người mua dễ nhầm giữa việc sử dụng thực tế, sở hữu tài sản và quyền định đoạt đối với đất.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 29/09/2026: Bài viết phục vụ học tập và giảng dạy. Khi xử lý hồ sơ cụ thể, cần kiểm tra văn bản đang có hiệu lực, văn bản sửa đổi, quy định chuyển tiếp, dữ liệu của cơ quan có thẩm quyền và quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện; nội dung bài không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho một vụ việc cụ thể.
1. “Riêng” và “chung” nói về quyền, không phải chỉ nói về cách dùng ngoài thực tế
Theo quy định về thể hiện Giấy chứng nhận, hình thức sử dụng đất riêng được ghi “Sử dụng riêng”, hình thức sử dụng chung được ghi “Sử dụng chung”. Quy định hiện hành còn có cách thể hiện rõ hơn đối với quyền sử dụng chung của vợ chồng, nhóm người được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu căn hộ chung cư và trường hợp trong cùng thửa vừa có phần sử dụng chung vừa có phần sử dụng riêng.
Vì vậy một người có thể thực tế cho người khác ở nhờ hoặc thuê nhà nhưng quyền đối với thửa đất vẫn là sử dụng riêng. Ngược lại, nhiều người có chung quyền sử dụng đất dù ngoài thực địa mỗi người đang quản lý một khu vực nhất định thì hồ sơ pháp lý vẫn phải được đọc theo cấu trúc quyền chung cho đến khi có căn cứ pháp lý phân chia và đăng ký phù hợp.
| Dấu hiệu | Không nên hiểu | Nên hiểu |
|---|---|---|
| Sử dụng riêng | “Chỉ một người được bước vào hoặc sử dụng thực tế.” | Toàn bộ hoặc phần diện tích tương ứng thuộc quyền sử dụng riêng của chủ thể được ghi nhận. |
| Sử dụng chung | “Ai sống ở đó cũng là đồng chủ.” | Có từ hai chủ thể trở lên có chung quyền sử dụng đối với toàn bộ hoặc phần diện tích được ghi là chung. |
| Vừa chung vừa riêng | “Giấy bị mâu thuẫn.” | Một thửa có thể có phần quyền chung và phần quyền riêng; phải đọc đúng diện tích, loại đất và người cùng quyền. |
2. “Sử dụng chung” đặt ra câu hỏi: chung với ai, chung phần nào, theo cơ chế nào?
Không được dừng ở chữ “chung”. Người kiểm tra phải xác định danh tính người có chung quyền, phạm vi diện tích chung, tài sản liên quan, nguồn gốc tạo lập quyền và cơ chế thực hiện quyền. Thông tư về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận hiện hành cho phép thể hiện thông tin người cùng sử dụng chung, kể cả thông qua mã QR theo mẫu Giấy chứng nhận mới trong những trường hợp tương ứng.
Luật Đất đai năm 2024 còn quy định về nhóm người sử dụng đất có chung quyền. Nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần và từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định trước khi thực hiện quyền độc lập. Nếu quyền không phân chia được theo phần, các thành viên cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.
3. Quyền chung của vợ chồng khác với “một người đứng tên thay”
Trong thực tế, hồ sơ cũ có thể chỉ thể hiện một tên hoặc ghi đại diện hộ gia đình, trong khi quyền thực tế có thể thuộc nhiều người theo pháp luật hôn nhân, gia đình hoặc theo chế độ hộ gia đình trước đây. Vì vậy chữ “sử dụng riêng” hay một cái tên trên giấy không phải lúc nào cũng đủ để bỏ qua việc kiểm tra nguồn gốc tạo lập tài sản, thời điểm hình thành và quan hệ hôn nhân.
Ngược lại, khi Giấy chứng nhận thể hiện “Sử dụng chung của vợ và chồng”, đó là dấu hiệu rất rõ rằng giao dịch phải được xem xét theo cơ chế tài sản chung và quyền định đoạt của các chủ thể có quyền. Không nên dùng giấy ủy quyền miệng, lời xác nhận của môi giới hoặc việc một người đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế kiểm tra ý chí của người còn lại.
4. Hộ gia đình cũ được xử lý như nhóm người có chung quyền
Luật Đất đai năm 2024 thay đổi cách tiếp cận đối với “hộ gia đình sử dụng đất”. Điều 259 quy định hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo pháp luật trước ngày Luật có hiệu lực thì tham gia quan hệ đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất có chung quyền. Khi cấp đổi, pháp luật cũng có cơ chế ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền nếu các thành viên có nhu cầu.
Điều này rất quan trọng khi kiểm tra Giấy chứng nhận cũ ghi “Hộ ông…” hoặc “Hộ bà…”. Không được mặc định chỉ người đại diện trên giấy có toàn quyền định đoạt. Phải xác định các thành viên có chung quyền theo hồ sơ và quy định chuyển tiếp.
5. Căn hộ chung cư là ví dụ điển hình của quyền riêng và quyền chung cùng tồn tại
Chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng đối với căn hộ, đồng thời quyền sử dụng đất của dự án dành cho nhà chung cư có phần thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu theo quy định. Nghị định 102/2024/NĐ-CP xác định phần đất xây dựng khối nhà chung cư, sân, cây xanh và hạ tầng phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư trong phạm vi tương ứng là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ theo dự án và hồ sơ được phê duyệt.
Do đó không thể nhìn dòng “Sử dụng chung” trên Giấy chứng nhận căn hộ rồi kết luận người mua “không có quyền rõ ràng”. Ngược lại, chính cấu trúc chung là đặc điểm pháp lý của nhà chung cư. Điều cần kiểm tra là phần nào thuộc sở hữu riêng, phần nào thuộc sở hữu chung, phần đất nào dùng chung và hồ sơ dự án thể hiện ra sao.
| Trường hợp | Quyền cần nhận diện | Rủi ro khi đọc sai |
|---|---|---|
| Hai cá nhân cùng đứng tên thửa đất | Quyền sử dụng chung của hai người hoặc theo phần được xác định. | Một người tự bán toàn bộ dù chưa đủ căn cứ. |
| Giấy cũ ghi “Hộ ông A” | Có thể có nhiều thành viên có chung quyền theo thời điểm hình thành. | Chỉ lấy chữ ký của người đại diện. |
| Căn hộ chung cư | Sở hữu riêng căn hộ + quyền đối với phần chung + đất sử dụng chung theo dự án. | Cho rằng “đất chung” nghĩa là không có quyền ổn định. |
| Thửa có 80 m² riêng, 20 m² chung | Hai cấu trúc quyền cùng tồn tại trong một hồ sơ. | Giao dịch nhầm toàn bộ 100 m² như quyền riêng. |
6. “Sử dụng chung” không đồng nghĩa mỗi người đương nhiên có một thửa đất riêng
Một sai lầm phổ biến là lấy tổng diện tích chia cho số người và cho rằng mỗi người sở hữu một phần đất vật lý độc lập. Nếu quyền chung chưa được phân chia theo ranh giới và chưa thực hiện thủ tục cần thiết, “1/2 quyền” không tự biến thành một thửa đất riêng 50% diện tích. Việc tạo thửa riêng còn phụ thuộc điều kiện tách thửa, quy hoạch, kích thước, lối đi và thủ tục đăng ký.
Khi một thành viên muốn bán “phần của mình”, phải xác định đó là phần quyền pháp lý có thể được thực hiện độc lập theo quy định hay chỉ là cách phân chia sử dụng nội bộ. Đây là điểm rất dễ xảy ra tranh chấp nếu người mua chỉ nhìn sơ đồ viết tay hoặc cọc theo diện tích do các bên tự chia.
7. Sử dụng riêng cũng không loại bỏ quyền của người thứ ba
Một thửa ghi sử dụng riêng vẫn có thể tồn tại quyền đối với thửa đất liền kề, hợp đồng thuê, thế chấp, hạn chế theo quyết định có thẩm quyền, tài sản chung vợ chồng hoặc các quyền/nghĩa vụ khác. Vì vậy “riêng” không phải nhãn đồng nghĩa “sạch”. Nó chỉ trả lời một phần câu hỏi về hình thức sử dụng.
8. Quy trình đọc mục hình thức sử dụng
- Ghi nguyên văn nội dung “Sử dụng riêng/Sử dụng chung”.
- Đối chiếu diện tích tương ứng và mục đích sử dụng.
- Xác định người cùng có quyền theo Giấy chứng nhận, dữ liệu và hồ sơ nguồn gốc.
- Nếu là hồ sơ hộ gia đình cũ, xác định thành viên có chung quyền theo quy định chuyển tiếp.
- Nếu người bán chỉ định một phần vật lý, kiểm tra căn cứ phân chia, tách thửa và đăng ký.
- Nếu là căn hộ/công trình, tách quyền sở hữu riêng và phần chung.
9. Tình huống thực hành: “Tôi bán phần 50 m² của tôi”
Giả lập phục vụ giảng dạy: Giấy chứng nhận ghi thửa đất 100 m² sử dụng chung của A và B. A nói với C rằng A có 50 m² phía trước nên muốn bán riêng phần đó. C nhìn sơ đồ A tự vẽ và đồng ý đặt cọc. Người học cần dừng lại và hỏi: Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ có xác định A riêng 50 m² phía trước hay chỉ có quyền chung? Quyền đã được phân chia theo phần chưa? Có đủ điều kiện tách thửa và đăng ký riêng không? B có quyền và ý kiến gì đối với toàn thửa?
Nếu các dữ kiện chưa trả lời, câu kết luận đúng phải là: “Chưa đủ căn cứ để xem phần 50 m² phía trước là một thửa/quyền sử dụng riêng có thể chuyển nhượng độc lập.”
10. Ghi nhớ trong 30 giây
“Sử dụng riêng” và “Sử dụng chung” là cách thể hiện cấu trúc quyền sử dụng đất, không phải chỉ mô tả ai đang ở hay đang sử dụng thực tế. Gặp quyền chung phải hỏi chung với ai – chung phần nào – quyền có phân chia được không – ai phải tham gia giao dịch. Với Giấy chứng nhận cũ của hộ gia đình, không được mặc định người đại diện là người duy nhất có quyền. Với căn hộ, đất sử dụng chung là cấu trúc pháp lý bình thường của dự án.
11. Nguồn tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đặc biệt Điều 27, Điều 135 và Điều 259, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung.
- Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận và văn bản sửa đổi, bổ sung hiện hành.
- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nội dung liên quan quyền sử dụng đất trong dự án nhà chung cư.
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, các quy định về sở hữu chung và thực hiện quyền đối với tài sản chung.
- Trường Đại học Luật TP.HCM và Trường Đại học Luật Hà Nội, giáo trình và tài liệu giảng dạy về pháp luật đất đai, tài sản.
Bài tiếp theo: “Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất có quyền giống nhau không?” – chuyển từ cấu trúc quyền sang sự khác nhau về chủ thể và nguồn gốc sử dụng đất.