Hai căn hộ chỉ cách nhau vài kilômét chưa chắc thuộc cùng một thị trường cạnh tranh. Ngược lại, hai dự án nằm khác địa giới hành chính vẫn có thể tranh cùng một nhóm khách hàng nếu thời gian di chuyển, mức giá và sản phẩm tương tự. Vì vậy, “thị trường nghiên cứu” không nên được xác định chỉ bằng tên địa phương.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Nguồn và cách tiếp cận: Bài giảng yêu cầu xác định phạm vi theo không gian, thời gian và loại hình trước khi thu thập; giáo trình Market Analysis for Real Estate nhấn mạnh thêm việc xác định market area và đơn vị không gian phù hợp. Bài viết kết hợp hai lớp này thành một checklist vận hành cho dữ liệu BĐS.
1. “Thị trường” trong phân tích là một tập các quan sát có khả năng so sánh
Một market definition tốt phải giúp người phân tích trả lời:
- những tài sản/dự án nào thực sự cạnh tranh với nhau?
- những người mua/thuê nào có thể chuyển lựa chọn giữa chúng?
- các quan sát có cùng cơ chế hình thành giá và cầu hay không?
Nếu câu trả lời là “không”, việc gộp chúng vào cùng mẫu sẽ làm trung bình, trung vị và mô hình mất ý nghĩa.
2. Khóa chiều thứ nhất: loại sản phẩm và phân khúc
Không nên gộp:
- căn hộ với nhà phố;
- đất ở với đất công nghiệp;
- văn phòng hạng A với mặt bằng bán lẻ;
- căn hộ bình dân với căn hộ siêu sang;
chỉ vì chúng nằm cùng một quận.
Trong cùng một loại hình, có thể cần tách tiếp theo:
- phân khúc giá;
- diện tích;
- chất lượng/hạng;
- tình trạng sơ cấp – thứ cấp;
- mục đích ở/thuê/kinh doanh.
3. Khóa chiều thứ hai: phạm vi không gian hay “market area”
Bài giảng cho phép xác định phạm vi từ địa phương đến khu vực rộng; giáo trình quốc tế nhấn mạnh rằng đơn vị không gian phải phù hợp với cách người dùng và doanh nghiệp thực sự lựa chọn địa điểm.
Có bốn cách thường gặp:
Cách xác địnhƯu điểmRủi ro Địa giới hành chínhDễ lấy dữ liệu thống kê và trình bày.Không phải lúc nào trùng vùng cạnh tranh thực. Bán kínhDễ tạo bằng GIS.Khoảng cách đường chim bay có thể khác khả năng tiếp cận. Thời gian di chuyểnPhản ánh hành vi đi lại tốt hơn.Cần dữ liệu mạng lưới giao thông và giờ cao điểm. Vùng cạnh tranh thực tếGần với lựa chọn của khách hàng.Cần hiểu thị trường và kiểm chứng bằng dữ liệu. Không có một ranh giới đúng cho mọi nghiên cứu; ranh giới đúng là ranh giới phục vụ đúng câu hỏi.
4. Khóa chiều thứ ba: thời gian
BĐS phản ứng chậm và dữ liệu thường không đồng thời. Vì vậy cần ghi rõ:
- ngày chụp dữ liệu;
- khoảng thời gian giao dịch/tin đăng;
- thời điểm của báo cáo nguồn thứ cấp;
- nếu so sánh: các kỳ có cùng độ dài và cùng mùa vụ hay không.
Gộp dữ liệu cách nhau vài năm mà không điều chỉnh thời gian có thể làm chênh lệch giá bị hiểu sai thành chênh lệch vị trí hoặc chất lượng.
5. Khóa chiều thứ tư: hình thức giao dịch và nhóm khách hàng
Cùng một tài sản nhưng thị trường bán và thị trường thuê có thể khác về người tham gia, chỉ báo và cơ chế giá. Tương tự, nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư có thể phản ứng khác nhau với lãi suất, tiến độ thanh toán và kỳ vọng giá.
Do đó, nếu câu hỏi nghiên cứu phụ thuộc hành vi khách hàng, cần xác định rõ:
- mua hay thuê;
- sơ cấp hay thứ cấp;
- ở thực, kinh doanh hay đầu tư;
- cá nhân hay tổ chức;
- khả năng chi trả/nhu cầu diện tích nào.
6. Khóa chiều thứ năm: đơn vị phân tích
Đây là phần rất dễ bị bỏ quên. Một dòng dữ liệu đại diện cho cái gì?
- một tin đăng;
- một giao dịch;
- một căn hộ/thửa đất;
- một dự án;
- một phường/xã;
- một quý/tháng?
Nếu một tài sản có 10 tin đăng và người phân tích xem đó là 10 tài sản độc lập, thống kê sẽ bị phóng đại. Đây là lý do Bài 7 của series sẽ tách riêng khái niệm “đơn vị phân tích”.
7. Một câu định nghĩa thị trường nghiên cứu nên viết được như thế nào?
Thay vì:
“Nghiên cứu thị trường căn hộ TP.HCM.”
hãy cố gắng viết theo mẫu:
[Loại sản phẩm/phân khúc] + [hình thức giao dịch] + [market area] + [thời gian] + [đơn vị quan sát].
Ví dụ minh họa:
“Thị trường căn hộ trung cấp đang chào bán trên thị trường sơ cấp trong vùng cạnh tranh X, dữ liệu thu trong Quý III/2026, đơn vị quan sát là căn/dự án đã khử trùng lặp.”
Ví dụ chỉ minh họa cách xác định phạm vi; không hàm ý đây là market definition phù hợp cho mọi nghiên cứu.
8. Kiểm tra ranh giới bằng dữ liệu, không chỉ bằng bản đồ
Sau khi đặt ranh giới ban đầu, nên kiểm tra:
- mức giá và cấu trúc sản phẩm có khác đột ngột ở biên?
- người mua có thực sự cân nhắc sản phẩm hai bên biên?
- thời gian di chuyển có tạo một vùng tiếp cận tự nhiên?
- các dự án có nhắc nhau như đối thủ trong tài liệu bán hàng/phỏng vấn?
- nguồn cung và nhóm khách hàng có cùng cơ chế?
Nếu câu trả lời cho nhiều tiêu chí là “không”, cần xem lại market area.
9. Ba lỗi làm hỏng dữ liệu ngay từ bước phạm vi
Lỗi 1 – Dùng địa giới hành chính như chân lý
Địa giới rất hữu ích để quản lý dữ liệu, nhưng không phải lúc nào phản ánh vùng cạnh tranh kinh tế.
Lỗi 2 – Chọn bán kính cho tiện rồi gọi đó là thị trường
Bán kính là công cụ kỹ thuật, không tự chứng minh khách hàng coi mọi điểm trong vòng tròn là lựa chọn thay thế.
Lỗi 3 – Thay đổi phạm vi sau khi thấy kết quả
Nếu liên tục thêm/bớt khu vực để làm kết quả “đẹp”, phân tích có nguy cơ bị thiên lệch. Mọi thay đổi phạm vi phải có lý do và được ghi lại.
10. Checklist trước khi bấm nút “thu thập”
- Loại BĐS và phân khúc đã rõ?
- Thị trường bán/thuê, sơ cấp/thứ cấp đã rõ?
- Ranh giới không gian dựa trên cơ sở gì?
- Khoảng thời gian có đủ cụ thể?
- Đơn vị một dòng dữ liệu là gì?
- Nhóm khách hàng có cần được giới hạn?
- Các quan sát trong mẫu có đủ khả năng so sánh?
- Tiêu chí đưa vào/loại khỏi mẫu đã viết trước?
Ghi nhớ trong 30 giây
- Market definition là bước trước thu thập dữ liệu.
- Địa giới hành chính không phải lúc nào cũng là ranh giới thị trường.
- Phải khóa ít nhất: sản phẩm – không gian – thời gian – giao dịch/khách hàng – đơn vị phân tích.
- Gộp sai thị trường làm mọi chỉ tiêu phía sau méo theo.
- Ranh giới tốt phải được giải thích và có thể kiểm tra bằng dữ liệu/hành vi cạnh tranh.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Phân tích thị trường bất động sản 2025, mục 1.3.1 – Xác định mục tiêu và phạm vi.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng môn Phân tích thị trường bất động sản – Buổi 1, phần cấp độ và quy trình phân tích.
- Rena Mourouzi-Sivitanidou, edited by Petros Sivitanides, Market Analysis for Real Estate, Routledge, 2021, phần Market analysis components và Market area definition.
Bài tiếp theo: “Phân khúc thị trường: tại sao không thể gom mọi BĐS vào cùng một mẫu?”