Thị trường BĐS không chỉ là giá. Nó là một hệ tồn kho: diện tích/căn hiện hữu, dự án đang xây, nguồn cung hoàn thành, hấp thụ, vacancy và phá dỡ. Stock–Flow Model đặt câu hỏi rất vật chất: có bao nhiêu tồn kho đang tồn tại, dòng nào làm tồn kho tăng và dòng nào làm tồn kho giảm?
Đây là nền tảng để hiểu chu kỳ phát triển, vacancy, absorption và sau đó kết nối với DiPasquale–Wheaton.
Chuyên đề: Mô hình định lượng, không gian & mô phỏng trong BĐS · Bài 19 · Kinh tế lượng, giá và dự báo thị trường
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
1. Stock và Flow
| Loại | Ví dụ |
|---|---|
| Stock | Tổng căn hoàn thành; diện tích văn phòng hiện hữu |
| Inflow | Hoàn thành mới, chuyển đổi vào |
| Outflow | Phá dỡ, chuyển đổi ra |
| Occupancy flow | Hấp thụ/tenant move-in |
| Vacancy stock | Diện tích trống |
Stock có đơn vị tại một thời điểm; flow có đơn vị trên một khoảng thời gian.
2. Phương trình cân bằng đơn giản
Stockₜ = Stockₜ₋₁ + Completionsₜ − Demolitionsₜ ± Conversionsₜ.
VacantStockₜ = VacantStockₜ₋₁ + NewVacantSupply − NetAbsorption.
3. Supply pipeline
Pipeline nên tách Proposed → Approved → Under Construction → Completed. Không cộng toàn bộ pipeline như nguồn cung chắc chắn.
| project_id | stage | units | expected_completion | probability |
|---|---|---|---|---|
| P01 | UnderConstruction | 500 | 2027Q2 | 0.90 |
4. Gross vs Net Absorption
Gross absorption là diện tích/căn được thuê/bán mới; net absorption tính thêm move-outs/returns. Với văn phòng, net absorption âm dù vẫn có leases mới nếu tenants trả lại nhiều diện tích.
5. Vacancy rate
Vacancy = Vacant Stock / Total Stock. Vacancy có thể tăng dù absorption dương nếu completions tăng nhanh hơn.
Đây là lý do chỉ nhìn số bán/thuê mà không nhìn stock dễ sai.
6. Months of Supply
Inventory / monthly sales là chỉ số trực quan nhưng cực nhạy với tốc độ bán gần đây. Nếu sales seasonal hoặc shock, nên dùng smoothed absorption và scenario.
7. Development lag
Từ tín hiệu giá tới completions có delay pháp lý/xây dựng. Developers phản ứng với market hiện tại nhưng supply xuất hiện tương lai, tạo overshoot và chu kỳ.
Stock–Flow nên lưu starts và expected completion cohort.
8. Obsolescence và demolition
Trong văn phòng/hotel, stock vật lý không đồng nghĩa stock cạnh tranh. Tài sản lỗi thời có thể vẫn tồn tại nhưng không phải effective supply. Có thể tách Competitive Stock và Obsolete Stock.
9. Case: căn hộ
Tồn kho 8.000 căn, completions 2.000 trong năm, net sales 3.000. Cuối năm stock unsold giảm 1.000 nếu không có new launches khác. Nhưng nếu 5.000 căn mới launch chưa hoàn thành, sales inventory và physical stock là hai khái niệm khác.
10. Case: văn phòng
Stock 2 triệu m², vacancy 10%=200k. New completions 150k, net absorption 80k → vacant stock tăng 70k; vacancy mới khoảng 270k/2.15m=12,6%. Rent pressure có thể giảm dù absorption dương.
11. Tần suất dữ liệu
Quý thường phù hợp commercial real estate; tháng có thể phù hợp sales projects. Pipeline dates phải version vì completion delay thường xuyên.
12. Link với giá/rent
Stock–flow tự nó là accounting identity; để giải thích rent/price cần behavioral equations: vacancy ảnh hưởng rent growth; rent ảnh hưởng starts; starts ảnh hưởng future stock.
Khi nối feedback, ta tiến tới System Dynamics hoặc DW Four Quadrant.
13. Cấu trúc dữ liệu
| period | submarket | stock | vacant_stock | starts | completions | net_absorption | rent |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026Q1 | CBD_A | 2,000,000 | 200,000 | 120,000 | 50,000 | 30,000 | 45 |
14. Scenario pipeline
Không nên forecast completions theo announced date duy nhất. Tạo on-time/delay/cancel scenarios hoặc probability-weighted expected supply.
15. Sai lầm
- Trộn listing inventory và physical stock.
- Gross = net absorption.
- Pipeline = chắc chắn.
- Không tách completion lag.
- Vacancy rate không cập nhật denominator.
- Không version expected completion.
16. Bài tập thực hành
Lập stock-flow cho thị trường văn phòng 12 quý. Tính stock, vacant stock, vacancy dưới base/upside/downside absorption và completion delay. Giải thích khi nào absorption dương nhưng vacancy vẫn tăng.
17. Development starts khác completions
Starts phản ánh quyết định supply hiện tại; completions phản ánh starts quá khứ sau construction lag. Nếu chỉ dùng completions để đo phản ứng developer, ta nhìn tín hiệu trễ. Một mô hình tốt lưu cả approvals, starts, under-construction và completions.
Cancellation và stalled projects cũng cần trạng thái riêng thay vì coi mọi start sẽ thành completion.
18. Vacancy decomposition
Vacancy có thể là frictional, structural hoặc cyclical. Cùng vacancy 12% nhưng nguyên nhân khác nhau dẫn tới rent response khác. Tài sản lỗi thời tạo structural vacancy, trong khi new completions tạo cyclical vacancy.
Nếu dữ liệu cho phép, tách quality grade hoặc vintage giúp tránh coi toàn bộ vacant stock là cạnh tranh ngang nhau.
19. Từ accounting identity tới behavioral model
Stock–Flow identity luôn đúng theo định nghĩa, nhưng forecast flow cần mô hình: starts phản ứng rent/price/cost; absorption phản ứng employment/price; demolitions phản ứng obsolescence. Đây là bước biến bảng cân bằng thành mô hình thị trường.
Mỗi behavioral equation nên có lags phù hợp để phản ánh thời gian quyết định và thi công.
Ghi nhớ trong 30 giây
- Stock là lượng tồn tại; flow là dòng thay đổi stock.
- Completions và absorption phải đọc cùng nhau.
- Vacancy có thể tăng dù hấp thụ dương.
- Pipeline cần stage/probability/delay.
- Stock–Flow là nền cho mô hình chu kỳ.
Nguồn tham khảo
- Tài liệu real estate market analysis về stock, vacancy và absorption.
- Wheaton/DiPasquale về liên kết space market và asset market.
Bài tiếp theo: DiPasquale–Wheaton Four-Quadrant Model: nối thị trường sử dụng và thị trường tài sản