Ở Bài 5, chúng ta đã tách giá rao – giá giao dịch – giá trị thị trường. Nhưng còn một câu hỏi khó hơn: nếu cùng là “giá trị”, vì sao một bất động sản vẫn có thể xuất hiện nhiều con số hợp lý khác nhau? Câu trả lời nằm ở cơ sở giá trị, quyền được định giá, người mà phép đo hướng tới, giả định và thời điểm định giá. Vì thế, câu “bất động sản này trị giá bao nhiêu?” vẫn chưa phải là một câu hỏi định giá hoàn chỉnh.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: IVS hiện hành có hiệu lực từ 31/01/2025 tách rõ basis of value khỏi phương pháp tính. IVS 102 hiện liệt kê các cơ sở giá trị do IVS định nghĩa như Market Value, Market Rent, Equitable Value, Investment Value/Worth, Synergistic Value và Liquidation Value; Fair Value theo IFRS được xem là một cơ sở giá trị do một hệ chuẩn khác định nghĩa. Vì vậy không nên gom mọi khái niệm dưới một nhãn “giá trị thị trường”.
1. Một tài sản vật lý nhưng nhiều câu hỏi kinh tế
Hãy hình dung một tòa nhà văn phòng. Nhà đầu tư A đang sở hữu hệ thống khách thuê ổn định và có chi phí vốn thấp. Nhà đầu tư B chưa có mạng lưới vận hành. Ngân hàng quan tâm đến khả năng bảo đảm khoản vay. Doanh nghiệp cần số liệu cho báo cáo tài chính. Cơ quan nhà nước có thể cần một giá trị theo quy định riêng. Tòa nhà vật lý là một, nhưng mục đích đo lường và giả định của từng bên không giống nhau.
Do đó, nghề định giá không cố tìm một “giá trị thật duy nhất” tồn tại độc lập với mọi bối cảnh. Người định giá phải xác định đúng loại giá trị cần ước tính rồi mới chọn dữ liệu và phương pháp.
2. Khác cơ sở giá trị thì kết quả có thể khác
| Câu hỏi | Trọng tâm | Kết quả có thể khác vì |
|---|---|---|
| Tài sản có thể trao đổi trên thị trường với mức nào? | Market Value | Giả định về các bên tham gia thị trường, marketing, giao dịch độc lập. |
| Tài sản đáng giá bao nhiêu với một chủ thể cụ thể? | Investment Value/Worth | Chi phí vốn, chiến lược, năng lực vận hành và lợi ích riêng của chủ thể. |
| Nếu phải thanh lý theo một bối cảnh xác định? | Liquidation Value | Tiền đề bán, thời gian marketing và mức độ cưỡng bức/khẩn cấp. |
| Nếu hai quyền/tài sản kết hợp tạo lợi ích vượt trội? | Synergistic Value | Lợi ích cộng hưởng không nhất thiết có với mọi người mua. |
Bài 9–10 sẽ đi sâu từng cơ sở. Ở đây cần nắm nguyên tắc: đừng so hai con số trước khi kiểm tra chúng có cùng basis of value hay không.
3. Cùng basis nhưng khác quyền được định giá vẫn có thể khác
Một căn nhà và đất có thể được nhìn dưới nhiều “interest”: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, quyền thuê, quyền hưởng dòng tiền theo hợp đồng, hay một quyền bị giới hạn bởi thời hạn và điều kiện pháp lý. Nếu quyền khác nhau thì lợi ích kinh tế khác nhau, vì vậy giá trị có thể khác dù địa chỉ và hình dáng tài sản không đổi.
Đây là lý do Bài 8 sẽ dành riêng cho câu hỏi định giá tài sản hay định giá quyền đối với tài sản.
4. Cùng tài sản, cùng quyền nhưng khác thời điểm cũng có thể khác
Giá trị là một phép đo có mốc thời gian. Lãi suất, tín dụng, tâm lý thị trường, nguồn cung cạnh tranh, tình trạng pháp lý, tiến độ hạ tầng và thông tin quy hoạch có thể thay đổi. Một kết luận tại tháng 1 không tự động còn đúng tại tháng 9.
IVS coi valuation date là điểm thời gian mà valuation áp dụng. Với định giá hồi tố, người định giá phải quay lại bộ thông tin và điều kiện phù hợp với thời điểm đó, thay vì dùng hiểu biết xuất hiện sau này để “viết lại lịch sử”. Bài 7 sẽ phân tích riêng vấn đề này.
5. Cùng thời điểm nhưng khác giả định cũng có thể khác
Giả định là điều được chấp nhận là đúng để thực hiện valuation. Ví dụ: giả định một hợp đồng thuê vẫn tiếp tục theo điều khoản hiện có; giả định một quyền pháp lý là hợp lệ theo tài liệu được cung cấp; hoặc giả định tài sản đang ở tình trạng nhất định. Special assumption đi xa hơn thực tế hiện hữu tại valuation date hoặc giả định khác với thực tế mà người định giá biết.
Nếu thay đổi giả định quan trọng, kết quả có thể thay đổi. Do đó báo cáo chuyên nghiệp phải để người đọc nhận ra con số phụ thuộc vào những điều kiện nào.
6. Giá trị thị trường không phải giá trị đối với mọi người
Market Value cố gắng phản ánh một giao dịch giả định trên thị trường theo các điều kiện của định nghĩa. Nó không cộng riêng lợi thế mà chỉ một người mua cụ thể có được. Ngược lại, Investment Value/Worth có thể phản ánh đúng lợi ích cá biệt của một chủ thể.
Ví dụ, doanh nghiệp sở hữu lô đất liền kề có thể trả cao hơn thị trường chung cho lô bên cạnh vì ghép hai lô giúp mở lối vào hoặc tăng quy mô phát triển. Phần lợi ích riêng này không tự động trở thành Market Value của lô đất đối với toàn bộ thị trường.
7. “Giá trị sử dụng” trong bài giảng nên hiểu cẩn thận
Bài giảng nền của Nguyễn Mạnh Hùng dùng “giá trị sử dụng” để giúp sinh viên hiểu tài sản có thể tạo mức hữu ích khác nhau cho từng người. Cách minh họa này hữu ích, nhưng khi viết báo cáo định giá chuyên nghiệp cần sử dụng đúng thuật ngữ và định nghĩa của chuẩn mực áp dụng, tránh tự tạo một basis of value chỉ vì tài sản “hữu ích” với chủ sở hữu.
8. Một ví dụ: cùng căn nhà, bốn con số
Dữ liệu giả lập phục vụ minh họa/giảng dạy.
- 10,5 tỷ: giá chủ nhà đang rao.
- 9,8 tỷ: mức một giao dịch độc lập có thể hỗ trợ khi ước tính Market Value sau phân tích.
- 10,3 tỷ: mức mà người hàng xóm đặc biệt sẵn sàng trả vì mua được nhà này sẽ hợp khối với tài sản của họ.
- 8,7 tỷ: kết quả trong một kịch bản thanh lý với điều kiện bán khác thị trường thông thường.
Bốn con số không nhất thiết mâu thuẫn. Điều sai là gọi tất cả chúng bằng cùng một tên.
9. Checklist trước khi so sánh hai “giá trị”
- Cùng tài sản/quyền chưa?
- Cùng valuation date chưa?
- Cùng basis of value chưa?
- Cùng premise/giả định chưa?
- Cùng đơn vị tiền tệ và điều kiện thuế/phí chưa?
- Cùng phạm vi thông tin và mục đích sử dụng chưa?
10. Bài học quan trọng cho người học
Khi nghe câu “chuyên gia A định giá 10 tỷ, chuyên gia B định giá 9 tỷ”, đừng vội hỏi ai sai. Hãy hỏi trước: hai người có đang trả lời cùng một câu hỏi không? Nếu basis, date, rights hoặc assumptions khác nhau thì hai kết quả có thể cùng hợp lý trong hai bối cảnh khác nhau.
11. Một cách ghi kết quả để tránh hiểu nhầm
Thay vì chỉ ghi “Giá trị: 10 tỷ đồng”, một kết luận có kỷ luật nên gắn con số với subject, basis và valuation date, đồng thời nêu giả định trọng yếu. Cách viết này giúp người đọc không mang con số sang một mục đích khác. Ví dụ, một Investment Value phục vụ quyết định nội bộ không nên được trích lại như Market Value để chào bán tài sản.
12. Khi nào chênh lệch giữa các giá trị là tín hiệu cần kiểm tra?
Chênh lệch lớn không tự động là sai. Tuy nhiên nó là tín hiệu để kiểm tra: liệu input có nhất quán, có double-count synergy, có dùng discount rate entity-specific trong market basis, có áp đặt sale constraint quá mạnh hay không. Professional judgement không thay thế kiểm tra logic.
Ghi nhớ trong 30 giây
- BĐS không có một con số giá trị duy nhất cho mọi mục đích.
- Khác basis of value có thể dẫn đến kết quả khác.
- Khác quyền, valuation date hoặc giả định cũng có thể làm thay đổi giá trị.
- Market Value không đồng nghĩa với giá trị riêng đối với một chủ thể cụ thể.
- Trước khi so hai kết quả, phải kiểm tra chúng có cùng “câu hỏi định giá” hay không.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, Tuần 1 – các khái niệm giá trị thị trường, giá trị sử dụng và giá trị đầu tư.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 100, IVS 101 và IVS 102, bản hiện hành có hiệu lực từ 31/01/2025.
- RICS, Valuation – Global Standards (Red Book), VPS 1–2, bản hiện hành có hiệu lực từ 31/01/2025.
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
Bài tiếp theo: “Thời điểm định giá quan trọng như thế nào?”.