Một valuation tốt không bắt đầu bằng Excel và cũng không kết thúc ở một phép chia giá/m². Nếu đầu bài sai, quyền định giá sai hoặc dữ liệu không phù hợp thì mô hình tính toán chính xác đến đâu cũng có thể tạo ra một con số trả lời sai câu hỏi. Vì vậy người học cần nhìn định giá như một workflow có kiểm soát từ lúc nhận yêu cầu đến lúc phát hành báo cáo.
Biên soạn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
Đơn vị: GV. Khoa QLĐĐ&BĐS – ĐH Nông Lâm TP.HCM
Email: nguyenmanhhung@hcmuaf.edu.vn
Cập nhật 2026: IVS hiện hành tổ chức quy trình valuation theo các General Standards gồm IVS 101 Scope of Work, IVS 102 Bases of Value, IVS 103 Valuation Approaches, IVS 104 Data and Inputs, IVS 105 Valuation Models và IVS 106 Documentation and Reporting. RICS Red Book 2025 cũng tách rõ terms of engagement, bases/assumptions, approaches & methods, inspections/investigations/records, valuation models và reports. Ở Việt Nam, Thông tư 30/2024/TT-BTC, 31/2024/TT-BTC, 32/2024/TT-BTC và 42/2024/TT-BTC là các chuẩn mực quan trọng cần đối chiếu khi thực hiện thẩm định giá BĐS theo pháp luật Việt Nam.
1. Bước 1 – Hiểu đúng yêu cầu: định giá để làm gì?
Mục đích/intended use chi phối gần như toàn bộ workflow. Một valuation để secured lending có thể có yêu cầu khác valuation cho financial reporting, litigation, internal decision hay tư vấn giao dịch. Phải làm rõ client, intended users, mục đích sử dụng, mức độ reliance và các yêu cầu luật/chuẩn mực liên quan.
Tài liệu của Nguyễn Mạnh Hùng cũng đặt bước đầu là xác định mục đích tư vấn giá. Đây là điểm rất đúng về logic: chưa biết quyết định nào sẽ sử dụng kết quả thì chưa thể thiết kế valuation assignment.
2. Bước 2 – Xác định subject và quyền được định giá
Phải nhận diện tài sản chính xác: địa chỉ/thửa đất, diện tích, loại BĐS, hiện trạng và các tài sản đi kèm. Quan trọng hơn, cần xác định interest/right được định giá: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, quyền thuê, quyền hưởng lợi theo hợp đồng hoặc một interest khác.
Bài 8 đã nhấn mạnh: valuation không chỉ là định giá “vật thể”. Sai interest có thể khiến toàn bộ comparable, income stream và conclusion sai ngay từ đầu.
3. Bước 3 – Chốt scope of work và terms of engagement
Scope of work xác định phạm vi công việc cần thiết để kết quả phù hợp với intended use. Các nội dung thường cần làm rõ gồm:
- client và intended users;
- subject/interest;
- purpose/intended use;
- basis of value;
- valuation date;
- extent of inspection/investigation;
- nguồn thông tin dự kiến;
- assumptions/special assumptions;
- hạn chế sử dụng/phân phối;
- chuẩn mực và jurisdiction áp dụng.
Scope không phải thủ tục hành chính phụ. Nó là hàng rào chất lượng ngăn người dùng hiểu valuation rộng hơn điều mà valuer thực sự đã kiểm tra.
4. Bước 4 – Xác định basis of value, valuation date và assumptions
Bài 7–10 đã xây ba nền tảng này. Basis trả lời “đang đo loại giá trị nào”; valuation date trả lời “tại thời điểm nào”; assumptions trả lời “điều gì được chấp nhận là đúng để tiến hành valuation”. Ba yếu tố phải nhất quán với purpose.
Nếu assignment cần Market Value nhưng mô hình dùng các lợi ích riêng của owner, hoặc dùng thông tin xuất hiện sau valuation date mà market participants chưa thể biết, workflow đã lệch trước khi tính toán.
5. Bước 5 – Kiểm tra pháp lý và nhận diện các hạn chế quyền
Nguyên tắc thực hành rất hữu ích trong tài liệu của Nguyễn Mạnh Hùng là “pháp lý trước – giá sau”. Trước khi so giá phải hiểu đối tượng quyền, mục đích sử dụng, thời hạn, hạn chế quyền, thế chấp/tranh chấp và các yếu tố pháp lý ảnh hưởng khả năng giao dịch.
Đây không có nghĩa valuer thay luật sư đưa ra legal opinion vượt phạm vi năng lực. Valuer phải ghi rõ tài liệu đã dựa vào, giới hạn xác minh và assumption cần thiết; nếu vấn đề pháp lý trọng yếu chưa được giải quyết, phải phản ánh trong scope/report.
6. Bước 6 – Inspection, khảo sát và mô tả đặc điểm vật lý
Inspection giúp xác nhận những đặc điểm mà dữ liệu giấy tờ không cho thấy đầy đủ: tiếp cận, địa hình, chất lượng công trình, sử dụng thực tế, tình trạng bảo trì, môi trường xung quanh và các yếu tố có thể ảnh hưởng utility/value. RICS 2025 nhấn mạnh lưu hồ sơ về phạm vi và giới hạn inspection, key inputs, calculations và analyses để tạo audit trail.
Không phải mọi assignment đều có cùng mức inspection. Điều quan trọng là mức điều tra phải phù hợp purpose và được ghi rõ, không để người đọc tưởng valuer đã kiểm tra những việc thực tế chưa làm.
7. Bước 7 – Xác định relevant market và thu thập dữ liệu
Người định giá thu thập dữ liệu pháp lý, vật lý, giao dịch, rent/income, cost và bối cảnh thị trường. Tài liệu chuyên đề của Nguyễn Mạnh Hùng đề xuất sàng lọc dữ liệu trùng, không kiểm chứng hoặc có điều kiện bất thường. Đây là bước chuyển từ “có nhiều dữ liệu” sang “có evidence hữu ích”.
IVS 104 Data and Inputs làm rõ tư duy này: inputs cần phù hợp với asset, purpose và basis of value. Data quality quan trọng hơn số lượng thô. Bài 17–24 sẽ đi sâu nguồn dữ liệu và kiểm chứng.
8. Bước 8 – Phân tích HBU khi phù hợp
Đối với BĐS có alternative uses, HBU giúp xác định premise hợp lý. Phải cân nhắc khả năng vật lý, pháp lý, tài chính và value tối đa từ perspective của market participants. Nếu current use đã tối ưu, không cần “ép” tài sản sang phương án khác.
Đặc biệt với development land, HBU và feasibility là đầu vào quan trọng trước khi chọn assumptions của residual/DCF.
9. Bước 9 – Chọn valuation approach, method và model
Sau khi hiểu subject, scope, basis, date, HBU và data, valuer mới chọn cách tiếp cận/phương pháp phù hợp. Ba families lớn thường gặp là market, cost và income; trong từng approach có nhiều methods/models khác nhau.
Bài 16 sẽ trả lời riêng khi nào một method là đủ và khi nào nên dùng nhiều methods. Ở đây không cần biến workflow thành checklist “luôn luôn phải đủ ba phương pháp”. RICS nhấn mạnh valuer phải chọn và giải thích approach/method theo asset, purpose, use và requirements của jurisdiction.
10. Bước 10 – Tính toán và kiểm soát model
Model phải biến inputs thành indication of value một cách minh bạch và có thể kiểm tra. Cần kiểm tra đơn vị, ngày tháng, cash-flow timing, adjustment direction, formula, terminal assumptions và tránh double counting.
Spreadsheet đẹp không chứng minh valuation đúng. Một model có thể không lỗi công thức nhưng sai economic logic nếu input không phù hợp basis hoặc assumption không được market support.
11. Bước 11 – Phân tích kết quả và reconciliation
Valuer phải đọc kết quả chứ không chỉ “nhận kết quả”. Cần đối chiếu với market evidence, kiểm tra sensitivity, xem xét mức độ tin cậy của từng indication và giải thích vì sao conclusion hợp lý. Nếu nhiều methods cho kết quả khác nhau, không nên lấy trung bình số học một cách máy móc.
Phần reconciliation sẽ được đi sâu ở bài 65–67; còn bài 16 sẽ bàn về quyết định dùng một hay nhiều methods.
12. Bước 12 – Lập conclusion và báo cáo
Một conclusion chuyên nghiệp phải gắn con số với subject/right, basis of value, valuation date, currency, assumptions và scope. Báo cáo phải giúp intended user hiểu con số được hình thành từ đâu và dùng trong giới hạn nào.
RICS 2025 yêu cầu report phản ánh các nội dung như valuer/client/intended users, purpose, asset, basis, date, investigations, sources, assumptions, restrictions, compliance, approach/reasoning/model, amount, report date, uncertainty khi trọng yếu, liability limitations và ESG factors khi phù hợp. Việt Nam có requirements riêng theo hệ chuẩn mực thẩm định giá phải được đối chiếu theo assignment.
13. Bước 13 – Documentation và audit trail
Hồ sơ không chỉ là bản report cuối cùng. Cần lưu evidence, nguồn dữ liệu, notes inspection, calculations, version model, correspondence và rationale cho professional judgement. Audit trail giúp một người có năng lực khác hiểu được valer đã đi từ input đến conclusion như thế nào.
14. Workflow rút gọn để sinh viên nhớ
| Giai đoạn | Câu hỏi phải trả lời |
|---|---|
| 1. Assignment | Ai cần, dùng để làm gì? |
| 2. Subject/rights | Đang định giá cái gì/quyền gì? |
| 3. Scope | Phải làm đến đâu? |
| 4. Basis/date/assumptions | Đo loại value nào, tại thời điểm nào, với giả định gì? |
| 5. Legal + inspection | Quyền và hiện trạng thực tế ra sao? |
| 6. Market + data | Evidence nào đáng tin? |
| 7. HBU | Premise sử dụng nào hợp lý? |
| 8. Method/model | Cách đo nào phù hợp? |
| 9. Analysis | Result có hợp lý và nhất quán? |
| 10. Report + file | Người dùng có thể hiểu, kiểm tra và truy xuất? |
15. Những “đường tắt” nguy hiểm
- Mở bảng giá/m² trước khi xác định right và basis.
- Chọn comparable chỉ vì gần địa lý.
- Lấy asking price như transaction evidence mà không kiểm chứng.
- Chọn method vì “quen tay” thay vì phù hợp assignment.
- Làm model trước rồi mới đi tìm input để khớp kết quả mong muốn.
- Không ghi assumptions và limitations.
- Chỉ lưu report cuối, không lưu audit trail.
Ghi nhớ trong 30 giây
- Valuation là workflow, không phải một phép tính giá/m².
- Bắt đầu từ purpose → subject/right → scope → basis/date/assumptions.
- Pháp lý, inspection và data phải được xử lý trước khi chọn model.
- HBU giúp xác định premise sử dụng khi có alternative uses.
- Method/model phải phù hợp asset, purpose, basis và dữ liệu.
- Kết quả phải được phân tích, document và report để có audit trail.
Nguồn tham khảo
- Nguyễn Mạnh Hùng, Bài giảng Định giá BĐS 2025, Tuần 1 và Tuần 9 – chu trình định giá và cấu trúc báo cáo.
- Nguyễn Mạnh Hùng, Chuyên đề 12 – Nguyên lý hình giá bất động sản và tư vấn giá bất động sản, 2026 – quy trình xác định/tư vấn giá và nguyên tắc “pháp lý trước – giá sau”.
- IVSC, International Valuation Standards, IVS 101–106, bản có hiệu lực từ 31/01/2025.
- RICS, Valuation – Global Standards (Red Book), VPS 1–6, bản có hiệu lực từ 31/01/2025.
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 16th Edition, 2026.
- Bộ Tài chính, Thông tư 30/2024/TT-BTC, 31/2024/TT-BTC, 32/2024/TT-BTC và 42/2024/TT-BTC.
Bài tiếp theo: “Khi nào nên dùng một phương pháp, khi nào phải dùng nhiều phương pháp?”.