Định giá theo phương pháp thu nhập
Dùng cho BĐS tạo dòng tiền (cho thuê, kinh doanh). Kết quả là ước tính tham khảo, không thay thẩm định viên.
1. Thu nhập thuần (NOI)
Hợp đồng:
Mỗi hạng mục: Diện tích × Đơn giá (đ/m²/tháng). Nếu thuê trọn gói thì để Diện tích = 1 và nhập tiền thuê/tháng vào Đơn giá.
Thuế cho thuê (tuỳ chọn — ra dòng tiền sau thuế)
Quy định 2026 đang thay đổi (ngưỡng ~500 triệu/năm, GTGT 5% trên doanh thu, TNCN 5% trên phần vượt). Hãy tự kiểm tra mức hiện hành.
2. Tỷ suất vốn hóa R
3. Phương pháp & kết quả
Mô hình:
Công cụ kiểm tra chéo & nâng cao
GIM — Hệ số nhân thu nhập gộp
Kỹ thuật phần dư (tách Đất / Công trình)
R công trình sẽ tự cộng thu hồi vốn = 1/tuổi đời còn lại (nếu nhập tuổi đời).