Định giá theo phương pháp thặng dư

Dùng cho đất có tiềm năng phát triển. Giá trị đất = Tổng doanh thu phát triển − Tổng chi phí phát triển (theo Nghị định 71/2024). Kết quả là ước tính tham khảo.

Loại hình phát triển

Ảnh thực của BĐS (tuỳ chọn)

1. Quy mô phát triển (sử dụng hiệu quả cao nhất)

Diện tích đất (m²)

Mật độ xây dựng (%)

Tính sàn theo

Hệ số sử dụng đất

Tỷ lệ diện tích bán được (%)

Hạng mục công trình bổ sung (tuỳ chọn)

Mỗi hạng mục: diện tích sàn xây dựng (m²) + % bán được — cộng vào tổng (vd: khối căn hộ, khối văn phòng…).

2. Tổng doanh thu phát triển (GDV)

Theo hạng mục sản phẩm Theo diện tích sàn bán × đơn giá Nhập tổng trực tiếp

3. Tổng chi phí phát triển

Suất đầu tư xây dựng (đ/m² sàn)

hoặc Chi phí xây dựng trực tiếp (đ)

Chi phí hạ tầng kỹ thuật (đ)

Chi phí thiết bị (đ)

Tư vấn ĐTXD (% chi phí XD)

Quản lý dự án (% chi phí XD)

Dự phòng (% chi phí cứng)

Bán hàng, marketing (% doanh thu)

Lãi vay (đ)

Thuế, phí khác (đ)

Lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận tính trên

Khoản chi phí khác (tuỳ chọn)

Vd: phá dỡ, xây dựng tạm, dự phòng trượt giá, lãi vay… (mỗi dòng: tên + số tiền đ).

Chiết khấu theo năm (phương pháp động — tùy chọn)

Áp dụng chiết khấu theo tiến độ dự án

Định giá theo phương pháp thặng dư

1. Quy mô phát triển (sử dụng hiệu quả cao nhất)

2. Tổng doanh thu phát triển (GDV)

3. Tổng chi phí phát triển

4. Kết quả