Bài báo khoa học — Đăng lại từ: Tạp Chí Khoa Học Và Công Nghệ Nông Nghiệp
1. MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng, quản lý đất đai trở thành yếu tố quan trọng đối với các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư bất động sản. Định giá đất đai, với vai trò là công cụ hỗ trợ ra quyết định trong các giao dịch, quy hoạch và đầu tư, ngày càng trở nên cần thiết. Tuy nhiên, quá trình định giá đất truyền thống thường phức tạp, tốn nhiều thời gian và nguồn lực, đồng thời phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của chuyên gia — dẫn đến không đồng nhất trong kết quả định giá.
Với sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là các hệ thống thông tin địa lý (GIS), việc áp dụng các giải pháp tự động hóa định giá đất đai đã mang lại kết quả tích cực. Các hệ thống WebGIS cung cấp khả năng hiển thị thông tin địa lý trực quan, cho phép người dùng tương tác với dữ liệu không gian để tra cứu, tính toán và ra quyết định chính xác hơn.
Công nghệ mã nguồn mở — với GeoServer, OpenLayers và PostgreSQL/PostGIS — nổi lên như giải pháp hiệu quả: chi phí thấp, linh hoạt và khả năng mở rộng cao. Nghiên cứu này trình bày quá trình xây dựng hệ thống định giá đất tại Cam Đức – Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, tích hợp các phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Ứng dụng GIS lập bản đồ giá đất tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa
- Cung cấp thông tin giá đất thông qua WebGIS
- Xây dựng mô hình định giá đất đai tại huyện Cam Lâm
2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1. Cơ sở dữ liệu hệ thống
Nghiên cứu sử dụng các nguồn dữ liệu không gian và phi không gian tại Cam Đức – Cam Lâm, gồm: bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, bảng giá đất Khánh Hòa 2020–2024, danh sách thửa đất chuyển nhượng và thông tin các tuyến đường. Bốn lớp dữ liệu chính:
- ranhThua: Lớp bản đồ chính — thể hiện các thửa đất trong thị trấn Cam Đức
- giaoThong: Lớp tuyến đường — làm căn cứ xác định vùng giá trị, chọn thửa so sánh
- giaDat: Lớp giá đất — thu thập theo quy định Nghị định 71/2024
- yeuToKTXH: Lớp yếu tố kinh tế – xã hội — cơ sở hạ tầng, tiện ích, trung tâm KT-XH
Cấu trúc cơ sở dữ liệu (PostgreSQL/PostGIS):
- ThuaDat: maThua (PK), soTo, soThua, dienTich, loaiDat, geometry
- GiaDat: maGia (PK), maThua (FK), maDuong (FK), giaNN, giaTT, ngayCN
- GiaoThong: maDuong (PK), tenDuong, loaiDuong, geometry
- YeuToKTXH: maYeuTo (PK), tenYeuTo, moTa, viTri, geometry
2.2. Kiến trúc hệ thống WebGIS
Hệ thống sử dụng GeoServer cung cấp dịch vụ bản đồ theo chuẩn OGC (WMS, WFS); OpenLayers ở phía client để hiển thị bản đồ và tương tác; PostgreSQL/PostGIS lưu trữ và xử lý dữ liệu không gian. Ba chức năng chính:
- Tìm kiếm và hiển thị thửa đất — tra cứu theo 1 hoặc 2 thuộc tính (số tờ, số thửa, chủ sử dụng...)
- Định giá đất đai — 4 phương pháp theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh; tích hợp Machine Learning tự động chọn thửa so sánh tối ưu
- Cập nhật dữ liệu — cập nhật hàng loạt hoặc từng thửa, xuất dữ liệu
3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. Giao diện hệ thống
Hệ thống được xây dựng thành công với giao diện trực quan gồm 3 khu vực: menu bên trái (tìm kiếm thửa đất và chọn phương pháp định giá), thanh công cụ phía trên (cập nhật, tìm kiếm, đo lường, thuộc tính), thanh bên phải (các lớp bản đồ và ảnh vệ tinh).
3.2. Thử nghiệm định giá thực tế
Thửa đất A — thông tin định giá: 510 m², đất ở đô thị, mặt tiền 5m, chiều sâu 42,5m, hình vuông, cách trung tâm hành chính 600m, giáp đường rộng 15m.
Ba thửa so sánh (A1, A2, A3): 500–530 m², mặt tiền 12–13m, giá bán 7.800–9.300 triệu đồng. Giá thị trường trung bình tuyến đường: 19–22 triệu đồng/m².
Kết quả định giá bằng 3 phương pháp:
- Phương pháp So Sánh: 20,74 triệu/m² — Kết quả ổn định, phản ánh tốt giá thị trường hiện tại
- Phương pháp Thu Nhập: 18,33 triệu/m² — Hiệu quả với đất nông nghiệp, kém chính xác hơn với đất ở
- Phương pháp Thặng Dư: 21,12 triệu/m² — Phản ánh tốt tiềm năng phát triển, đặc biệt với đất thương mại
Cả 3 phương pháp đều cho kết quả nằm trong hoặc sát khoảng giá thị trường 19–22 triệu/m², cho thấy tính nhất quán và độ chính xác cao của hệ thống định giá.
3.3. Đánh giá hệ thống
Ưu điểm:
- Tính toán giá đất phản ánh sát giá thị trường (sai lệch < 10%)
- Linh hoạt áp dụng đa phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024
- Giao diện trực quan, dễ sử dụng, xử lý nhanh với dữ liệu không gian phức tạp
- Chi phí triển khai thấp nhờ công nghệ mã nguồn mở
Hạn chế:
- Phụ thuộc vào độ chính xác của dữ liệu đầu vào
- Dữ liệu chưa tự động cập nhật hoàn toàn — khó theo kịp biến động thị trường tức thời
4. KẾT LUẬN
Nghiên cứu đã thành công trong việc:
- Xây dựng hệ thống WebGIS định giá đất tại Cam Đức – Cam Lâm dựa trên GeoServer, OpenLayers và PostgreSQL/PostGIS
- Cung cấp công cụ tra cứu thửa đất, hiển thị bản đồ trực quan và định giá đất thuận tiện
- Tích hợp 4 phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh
- Kết quả định giá phản ánh sát thực tế thị trường, đặc biệt phương pháp so sánh cho độ chính xác cao nhất
Hệ thống có tiềm năng mở rộng sang các khu vực khác trong tỉnh Khánh Hòa và các địa phương có nhu cầu tương tự, đóng góp vào quá trình chuyển đổi số trong quản lý và định giá đất đai.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Nguyễn Thế Công, Trần Xuân Miễn và Phạm Thị Kim Thoa. (2023). Xây dựng WebGIS giá đất bằng ArcGIS online và ArcGIS API. Tạp chí khoa học kỹ thuật Mỏ - Địa chất, 64(5), 17–27.
- Trần Trọng Đức. (2012). Ứng dụng GIS trong công tác định giá cho từng thửa đất. Tạp Chí Khoa học Đo đạc và Bản đồ, (11), 41–46.
- Trần Thanh Hùng và cs. (2016). Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở. Đề tài khoa học cấp Bộ, Trường ĐH Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
- Chính phủ. (2024). Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.
- Bùi Ngọc Tuân. (2019). Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam. Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường. (2024). Thông tư số 09/2024/TT-BTNMT ngày 31/07/2024 quy định về nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
💬 Bình Luận (0)